消费需求，改善人们居住环境，培育新的经 济增长点具有十分积极的意义。 二城市总体规划布局的需要 河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成个经济高速发展， 集文化中高档住宅体育商务为体的滨江风貌新城区，建许多高品质 的具有标志性的商业大楼高档住宅体育场馆休闲游览地。为高起点 开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。 河西新市区作为都市发展区的区域中心，承担了主城部分功能扩散，其 城市化进程重要性日益突出。十五期间，大力推进河西新区的建设，发 展房地产业，将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以 南江东南路以西经四西路以东所街路以北的河西中心区域，属奥运 南京工程咨询中心 板块。奥体中心及地铁号西延线地铁二号线都在本地块千米范围内。本 项目的建设将起到旧城改造的作用，它的建设将彻底改变目前这地块范围 内的现状，它的建成将和奥体中心起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。 三满足广大市民住房需求 随着主城居住人口的不断疏散交通重由年的，提高到 年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济 总量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性 调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点 第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有 关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发 展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要 求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住 房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以 居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。 第二是房地产业与经济和社会发展目标致。国家在今后相当长的时期 内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这 两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的 发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大 职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广 大居民解决住房问题的主要途径。 南京工程咨询中心 第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和 市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为 受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通 住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低 商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面 发展。 第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交 易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金 和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际 准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进 入我国的房地产业。 第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有 定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉 和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这 是我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。 二南京地区房地产投资环境分析 近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势 头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续 稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现 在以下几点 南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。 南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长 。全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米， 南京工程咨询中心 分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积 万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长 和。 年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长 其中住宅投资亿元，同比增长。从建设情况来看， 年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长， 其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长 ，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。另外，南 京市八个片区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商 品房正按计划推进。从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售 面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万 平方米，同比增长。 以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在 迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房 地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。 在新增商品房热销的同时，二手房市场销售状况持续升温。 随着市场秩序的逐步规范，旧房交易市场兴隆。据统计，南京市年 全年办理二手房交易登记件，交易面积万平方米，交易金额 亿元。旧房交易的活跃刺激了人们对住房更新换代的需求，进步促 进了新的住宅商品房建设的发展，新的商品房建设和旧房交易之间形成了互 相促进，共同发展的良好局面。 宏观政策大大有利于南京房地产市场的发展。 按照南京市十五计划纲要，城市化是十五期间国民经济和社会 发展的重要任务之，在建设档次不断提高的同时，城市规模将得到迅速扩 大，为了顺利实现城市化的目标，房地产建设作为城市档次提高和规模扩大 的重要支撑必须进行重点发展。按规划指标，到年，人均住房建筑面积 目录 第章总论 第二章项目建设必要性 第三章市场分析 第四章营销策略 第五章项目选址 第六章建设规模和建设内容 第七章建设方案 第八章环境保护节能及职业安全卫生 第九章项目管理实施进度及招标 第十章投资估算及资金筹措 第十章财务评价 第十二章结论与建议 附表附图和附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 南京工程咨询中心 第章总论 江苏地华房地产发展有限公司企业概况 公司名称江苏地华房地产发展有限公司 法定地址南京市汉中路号金鹰国际商城层座 企业性质有限责任公司 法人代表祝义才 江苏地华房地产发展有限公司，成立于年月，注册资本亿元 人民币。具有房地产开发二级资质，主要从事房地产设计开发销售与物 业管理。江苏地华是江苏省强企业之，江苏省最大的私营企业之的江 苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。目前，其下属分子公司个，员 工多名，涉及房地产设计开发装饰销售和咨询等业务。 江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾，汲取雨润十年创业的宝贵而丰 富的经验，发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神，坚持质量第，服务 至上的传统风格，高屋建瓴创造创新，以远大的目标高尚的立意缜 密的构思先进的设计精湛的技术和精细的管理，打造房地产界新的驰名 品牌。 二项目概况 城市化是十五期间南京市国民经济和社会发展的主题之，受到政 府和社会各界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的 扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善，由城郊 结合区正在向新市区转变。在这过程中，房地产业建设作为城市化的重要 手段得到了良好发展，成为河西新区建设的重点。 另方面，调整后的南京城市总体规划在建设人居环境城市的总目 标下，提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主，积极疏散主城尤其 是旧城人口改善居住环境。河西新区作为都市发展区的新城区，将成为承 南京工程咨询中心 担主城部分功能扩散与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。 河西的城市化建设日新月异。随着公交的通行地铁的实施，河西房地 产开发出现了前所未有的热潮。为进步推动河西城市化进程，营造流市 区环境，改善市民居住环境，提高生活质量，江苏地华房地产发展有限公司 拟在河西集庆西延路以南江东南路以西经四西路以东所街路以北的 项目用地内进行星雨花都房地产项目的开发，规划用地面积亩，项目净 占地面积为平方米，项目建筑面积为万平方米地上建筑面积 为平方米，地下为平方米。预计项目总投资为万 元。 三可行性研究报告编制的依据 国家及南京市有关税费计缴的规定 江苏地华房地产发展有限公司提供的企业有关资料等 建设项目经济评价方法与参数第二版中国计划出版社 江苏地华房地产发展有限公司委托南京工程咨询中心编制项目可 行性研究报告的协议书。 四可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到 河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应，将以其优良的规划设计 合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同 时，本项目高品位高质量的开发建设，将对整个河西新区乃至南京市的住 房建设起到引导示范作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展， 营造地方经济的新增长点。 本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的， 项目建设将采用些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好， 南京工程咨询中心 项目建设是可行的。 二建议 依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的段时期内扮演重要角色， 其生命力取决于其是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展的 轨道是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健 康有序的发展，建议如下 在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化 风险，提高相关资源使用效率。 要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的 质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理的质量。积极推 行招投标建设方式，