母此外，株洲城市的发展是 建立在各大工厂的生活区的基础上这是这城市的特性，随着时间的推 移，原有的工厂生活区在周边环境房屋品质等方面远远不能满足居民的 生活需求，因此大部分有消费能力的株洲市民都选择在其它区域进行二次置业，提升居住的品质与舒适度。基于这种独特的城市属性，在项目规划 与开发方面为项目提供了科学的开发方向与开发深度。 敢于花钱是湖南人的普遍消费性格。对于株洲来说，由于其独特的区域 中心的地位，因此更汇聚了周边地区的高端消费者到此消费。本地为数不 多的高端消费场所，大部分消费者都是来自周边区县的高端客户，这些独 特的消费畸形现象从侧面印证了如若项目成功开发，在满足需要的同时， 项目在定时期内将处于非常有利的主导地位。 株洲消费及经济和其他城市比较 作为中国优秀旅游城市，年株洲接待外来游客万人次，实现 旅游总收入亿元，平均元人次，增长，这是个充满了希望 的旅游大市场。本项目取名炎帝广场，坐拥炎帝神像与东方神龙铁塔两大 株洲地标性建筑，同时具有丰富的文化产品与旅游元素，借助先天优势， 如果成功开发文，继成功占有线 城市市场外，目前正在向诸如苏州唐山无锡等二线城市快速推进。 商业地产生命力旺盛的原因分析，深层次探究有以下几个 中国经济总体持健康较快的发展势头，这为消费者与投资者带 来了信心和保障 中国经济历经近三十年的快速增长，城乡居民的收入得到大幅提 高，有了定的经济基础，提供了广阔的消费市场 受出口市场的影响，各行业越发重视刺激内需，因此，区域经济 国内经济相对有了较大的发展，行业市场较前几年变得理智与冷静，行业 市场的发展变得秩序与规范，变得科学成熟与健康 越来越多的闲置资金成为投资者最大的担忧，这为商业地产与专业 市场的发展提供了有力的支撑与先决条件 中国经历了若干行业的洗牌与整顿，商业地产与专业市场无论从规 划定位策划功能营销管理竞争与综合效益等都有大幅的提高， 无论从投资运营与收益都变得更加专业成熟与理智，赢得了社会的肯 定与认可 越来越多的商业地产成功开发，不仅推动了当地经济的大幅跨越 解决了当地的民生推动了社会经济效益文化等各方面的发展，而且 推动了行业内部更深层的变革，刺激着更多优秀专业市场的诞生，催生商 业地产的不断进步与发展。 随着社会的不断进步，消费者的需求也在不断改变，消费观念与价 值取向也在不断更新，消费者对消费环境与层次有了更高的要求，市场 行业需要满足消费需求并引领消费走向的新业态出现，这些都为商业地产 的全线繁荣提供了良好的生存条件与发展平台。 株洲房地产开发情况 年，房地产开发投资在投资惯性土地购置开发等综合因素影 响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长二三季度房 地产开发投资同比分别增长和。从月份开始，增长态势 由前期强势明显趋缓到月份又开始走强。全年有开发业绩的企业家， 比上年同期增加家。以九天置业有限公司等家企业完成投资过亿元。 月，房地产开发投资亿元，同比增长，比上年同期提高 个百分点。高于全省平均增长速度个百分点。 商品房销售放缓。年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销 售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有家企业有销售业绩，销售 总量超过去年万平方米。全年实现商品房屋销售面积万平方米，同 比增长，比去年同期增幅回落近个百分点。其中，住宅销售 万平方米，同比增长。商品住房销售均价元平方米，商品 房屋销售面积天元区居总量第，占。年月份，株洲市商品 住房销售均价为元平米，同比增长，环比增长，其中天元 区价格较高，均价为元平米。 株洲房地产发展趋势判断 五大有利因素 各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进步恶化，能够进步减 轻株洲市经济和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇 二中央系列促内需政策的实施，释放出保增长的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代 三积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型 宏观调控开始明确转向，株洲市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。 偏暖的政策将为行业发展创造良好的环境 四年是株洲基础建设年，全社会固定资产投资敲定了的增长目 标，这意味着占投资拉动超过二成的房地产行业将保持个合理的增长速 度，在新轮的房地产投资结构中，株洲市也将增加保障性住房供给，投 资亿元的首个廉租示范小区今年开工建设 五潜力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世纪六十七十和八十 年代的人群将成为购房的主力军，需求带来的推动作用在相当长的段时 间内仍将存在。更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能， 成长空间巨大。 分析 中国房地产住宅地产从八十年代中期的萌芽九十年代的繁荣新世 纪初至年前的辉煌再至后来的调控期与行业洗牌思考期，历经二十余 年的发展，大致经历了以下几个时期起步期发展期繁荣期宏观调 控与自身调整期以及目前正在经历的理智生产稳健推进期，虽然去年 爆发了席圈全球的金融危机并波及了世界经济，虽然世界经济在低谷运行 还将持续定时期世界多个权威机构，包括高盛公司与兰德公司的调研 分析都不约而同地积极预测世界经济将在明年下半年整体复苏，但经 济发展的大潮流不可改变，随着各国政府各种积极刺激计划的实施，全球 经济正逐渐回暖，来自中国国家统计局的权威数据显示中国上半年增 长，国家统计局相关负责人表示年中国经济增长仍将达到。 据此，结合经济发展规律与中国特有的国情可以预料未来年中国房地 产必将进入成熟经营行业整体再繁荣期，这些，不仅为项目的开发提供 目录 市场论证篇 项目地位分析 项目关联的文化价值分析 项目生存的基本经济基础分析 行业产业宏观发展分析 城市发展对项目的驱动分析 项目开发价值分析 项目竞争优势分析 经营者市场分析 株洲消费市场分析 国内同业态成功案例分析 宁波天广场 宁波万达广场 市场论证结论 二项目开发篇 项目规划定位 项目规划理念 项目规划设计 项目规划指标 开发周期及开发计划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目开发预算 三投资论证篇 项目的开发投入 项目的经营投入 项目的市场规划 项目的经营思路 项目运营资源配置 项目运营成本 项目收益测算 项目开发资金分析 分期开发资金分析 资金回笼分析 项目的风险控制与评估 项目前瞻市场不确定风险 项目操作模式带来的资金与发展空间风险 评估结论 四综合评估篇 市场论证篇 项目地位与受关注度的强力支撑 炎帝广场位于株洲市天元区天台山路的顶端，为东方神龙铁塔的主出入 口，项目地处株洲城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和开发区 绿化主轴的交汇点，由于株洲市委市政府等相关行政办公机构多座落于 此，使本项目成为株洲形象名副其实的橱窗，再加上东方神龙铁塔与炎帝 神像两大城市地标性建筑天台公园得天独厚的自然景观以及即将形成 的集株洲行政中心与商业经济文化大都会的综合城市属性效应，促使 市民政府与社会各界对本项目的开发保持着贯的高度关注。 本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量弘扬炎帝精神与展 示传播炎帝文化塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象， 增加城市影响力与吸引力催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响， 有着广泛的积极意义。 炎帝广场开发项目是株洲市委市政府列入工作计划的重点工程，更 是天元区委区政府高度关注的重点工程，这些在政府行文与报告中可充 分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高 关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了 理想的外部生存环境。 项目关联的文化价值支撑 炎帝是中华民族的人文始祖，于距今约年前诞生于宝鸡渭水流域，在位年卒逝，文献记载葬于湖南株洲炎陵县炎陵县因此而得名。炎 帝文化历史悠久，炎帝文化的实质是中华民族文化的根源，因而，炎帝文 化也就是中华民族文化。炎帝所具有的敢为人先的实践精神百折不挠的 创造精神造福于民的务实精神自强不息的进取精神，随着中华民族的 形成发展和壮大，其内涵也在不断的丰富与扩大，铸造了中华民族的人 文品格，升华为中华民族的民族精神民族之魂，使其渗透于政治法律 文学和人们的人生观价值观及道德观念的精神元素，并世代流传，积淀 而成为中华民族的优秀传统和稳定的心理情感，成为中华儿女精神力量和 智慧的源泉。 炎帝陵风景区现为全国重点文物保护单位和全国爱国主义教育示范基 地，年被授予景区称号，年月炎帝陵祭典入选第批国家非 物质文化遗产名录。 炎帝广场以炎帝的名字命名，不仅利于品牌传播与市场推广，同时借助 炎帝为项目注入了丰富的文化内涵。商业地产项目的通病是市场培育期较 长，繁荣期短且高位运行不稳定，同时衰退较快这方面有项目开发的 先天不足同时也有经营与运行的缺陷有关，此外，商业地产缺乏品牌高 度与核心竞争力是其致命的根源，本项目借助炎帝所赋予的民族原始文化 精粹，方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力避免了项目开发 的先天缺陷，为项目的良好运营与健康发展提供了保障更重要的是借助 文化支撑丰富了商业内涵与经营元素，开发更多具有项目特色的产业升级 板块与业态品种这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间提高了综 合抗险能力，同时极大的挖掘与开发了旅游文化与商业效应，带来不可 估量的商业价值与其它综合价值回报。 项目生存的基本经济基础分析 年株洲全市年末总户数万户，总人口万人，常住人口 万人，其中市区年末总户数万户，总人口万人，常住人口万人。全市总人口中有城镇人口万人，乡村人口万人城镇化率为 ，提高个百分点。人口增加，人口基数大，推动着株洲房地产业 的快速发展，加快