前景。 房地产与城市建设 房地产价格总指数,上升，其中房屋销售价格指数土地交易价 格指数上涨明显，分别上升和,房屋租赁价格指数下降。 年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房 屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房的投资和开发,逐步改善城镇居 民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理, 规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元发企业本年资金来源累计 亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占， 比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿 元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中 仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明市房 地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺， 导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出 持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月， 市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来 两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这 部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于 老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民 踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。因此，加速市区北部配套设施的 改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。 需求趋势 房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解 决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 小面积户型需求呼 声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 近郊房因其低廉的 价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。 稀缺的海景资源使 得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在置业的手选。 高档物业因的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足 积聚大量消费力。 第四节项目周边区域房地产状况 区域概况 的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的旅游度假区带也形成 沿海物业中个比较典型的片区。 该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源 丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽 阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙 山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使 本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际 啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅 区。 该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善， 已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形 成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。 多路工交线路穿行该区域，良好的交通条件也为房地产开发提供了较好的基础。 区域与周边的关系 旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以 旅游度假区为基础向外做部分延展的个片区，该片区房地产项目都以海 景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身 品质，这也是将其归为个片区的重要依据。 浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的 条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气势有灵性，成为真 正的高档物业。金家岭山和午山也起到了很大的支持的作用。 片区开发态势 该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续 性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。片区规划中应多运用现代城市设 计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值， 为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。 加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自 然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之。 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北， 路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北 侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米 绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用 地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块 内东侧有水池处，可覆盖或利用。 第二章市房地产宏观背景分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第节宏观经济概况 概况 地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。为海 滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山 支脉向北部的延伸。 是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景 旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心 区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地 旅游度假避暑文化娱乐中心。年月，被列为全国个经济中心 城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之 年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限 年月，被列为全国个副省级城市之。城市发展目标是构建有特色 的现代化国际大城市。 市宏观经济发展状况 年实现国内生产总值亿元，增长其中,第产业增 加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产 业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在 个副省级城市中居第位，较上年前移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值,到年达到亿元,年均增长以上。外贸出口年 均增长,年力争达到亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产 值的比重,年达到。城镇人口占总人口的比重,年达到。 地方财政收入,年均增长。城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支 配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失 业率控制在左右。到年,高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下,年总人口达到万。 国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较 高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消费十分活跃。其中， 住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土 地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就 会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市的，经济直保持了两位数的 增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节城市规划及建设 城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线 为发展组团，形成两点环的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发 展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相 对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。 主城以市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭 崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口王哥庄惜福镇夏庄 为主组成。规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建 设用地。规划主体功能为全市的行政文化科教旅游居住中心 资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的 范畴。因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要 看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的 多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。沿山东路湛流干路围绕市 政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为市的中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主的主城 西部副中心。海尔路以东形成以行政办公