部的天目山南麓，东往杭州，西进黄山，北上南京上海，南下宁波温洲大都可朝发夕归，市境东西长余公里，南北宽多公里，幅员平方公里，辖镇乡，人口万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城公里。临安有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是座吴越文化内涵丰富的文明古城。临安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黄山高速公路横贯东西，八条省界道纵横南北与沪杭杭长皖赣铁路相通，青山航道与京杭大运河钱塘江沟通，年吞吐量万吨。目前杭州到临安有数条高速高等级公路在建见附录三，其中杭青高速公路年底建成后，杭州到临安的公路行程仅需分钟。道路交通的改善将极大的促进临安旅游业的发展，也对本项目的经营效益产生良性影响。临安市旅游环境和酒店业市场分析临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山名水名洞名刹名人古迹于身。已成为杭州市旅游西进的辐射区。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬此项数据表明酒店客房的需求增长大于供应增长，酒店业的效益将在今后相当长的段时间保持稳步增长。天下龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺展唐宋风韵大明山奇峰苍松云海怪石，人称“浙江小黄山”青山湖翠浪环抱碧波垂钓，集名山茂林碧水古迹于体，堪称西子湖的“姊妹湖”钱王陵园为“上有天堂下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞还有湍口温泉昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店家。三星级酒店非双休日平均房价目投资者指酒店项目整体投资开发商，此文中特指杭州半山电力集团有限公司在开发出售后获取现金投资回报，也可以选择获取部分固定资产作为开发投资回报，以固定资产的经营效益作为长期投资回报。球跨国旅游人数将会以年均的增幅递增，到年跨国旅游人数将达到亿，年将达到亿。中国旅游业及宾馆饭店业市场分析国家统计局统计数据表明，年我国入境旅游国内旅游出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达亿元，比上年增长，高出国民经济总体增长速度个多百分点。统计结果显示，年入境旅游人数达万人次，比上年增长。其中外国人万人次，比上年增长。国际旅游外汇收入达亿美元，比上年增长。全国国内旅游人数达亿人次，国内旅游收入为亿元，分别比上年增长和。随着改革开放的不断深入，综合国力的进步加强，中国的旅游业将攀上个新的高峰。据世界旅游组织预计，到年，全球将有亿国际游客，而中国将以亿游客入境亿游客出境成为世界第大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达亿人次以上，中国将成为世界第大旅游大国。同时，我国在旅游服务设施和旅游服务质量上也得到了很好的发展，日益与国际接轨。到年末，全国共有旅游饭店家，比上年末增加家，客房万间，增加万间。在总量大幅度增长的背景下，全国平均客房出租率比上年提高了个百分点，达。其中星级饭店达到家，比上年增加家。全年平均客房出租率为，同比提高个百分点。星级饭店的营业收入占到全国旅游饭店营业收入总额的。浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析浙江省是个旅游资源大省，旅游资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第，具有相当大的资源优势。今年来，我国旅游业已形成了相当的产业规模，开发了大批新景点新景区，具备了多元化多层次的综合接待能力，构成了较为完善的旅游生产力体系。到年，浙江旅游业综合实力已位居全国前列。统计资料显示，年，浙江接待海外旅游者万人次，旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和。国内旅游方面，浙江接待国内旅游者万人次，国内旅游收入亿元，分别比上年增长和。旅游业已成为我省国民经济的增长点和新兴的支柱产业。到年底，全省旅游饭店已达家，共有客房数近间，床位张。平均客房出租率约，高出全国平均水平，营业收入达亿元。其中星级饭店家含五星级家，星级家，平均客房出租率，营业收入总额亿元，占全省旅游饭多浙地山庄青山湖风景区二星级临安银杏大酒店临安市区二星级临安青山湖休闲村青山湖风景区二星级装修中附录三杭州临安公路览表杭州临安青山级公路，车道杭州出口，至青山变车道，与原来老的级公路相连已开工年完工，由杭州临安行程在分钟内省道，杭昱高速公路中汪家埠昌化段，路经杭州余杭临安年月开工年月完工，由杭州临安行程在分钟内省道，澎浦线，湖州临安级公路年动建年完工省道，桐千线级公路，桐卢千秋关，路经临安年底动建年底完工胥高段，富阳胥口高坎二级公路，富阳临安安吉年月动建年底完工淳安文昌临安昌化二级公路年月动建年底完工附录四钱王大酒店产权式酒店的经营理念钱王大酒店是临安市供销社浙江钱王集团全资建造的三星级酒店，开业三年来得到社会各界的支持，经济社会效益和企业美誉度在不断提高。面对激烈的市场竞争，如何加快推进产权式结构多元化，有效配置资源，实现企业可持续发展，“产权式酒店”这新名江苏为主。浙江省内游客比例也由增长到。散客人数比例不断增长。临安星级宾馆包括二三星级至月份平均入住率达。其中三星级宾馆临安大酒店钱王大酒店入住率达，黄金周和双休日更达。具体见附录二。本项目客房出租率预测本项目实施后，将成为临安最高档次的，集住宿餐饮会议度假休闲娱乐等诸多功能于体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商务度假酒店。根据全国省杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成后第三年，达到元到建成后第八年，达到元并保持稳定。本测算保守预测，按建成年份最低数为元。第三章产权式酒店模式及本项目模式选择国内外常见的旅游度假酒店模式目前国内外常见的旅游度假酒店有三种模式常规住宿型酒店旅游目的地酒店和产权式度假酒店。常规住宿型酒店在旅游度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店。在酒店内配置的餐饮和附属娱乐设施较少。仅以满足住店客户为主。此类酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引。酒店入住客人对区内旅游特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高。此类酒店造价不高，般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海度假村等。旅游目的地酒店此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位。在功能上，店内的度假设施和住宿设施并重。店内的娱乐和度假设施特别齐全，酒店本身可构成旅游目的地。在经营上店内的配套设施同时为住店客人本埠客人和来度假的不过夜客人服务。此类酒店的休闲项目建设要求严格，造价较常规住宿酒店高，如杭州金马饭店之江度假村等。产权式度假酒店产权式酒店的英文全称，即“时间共享”，作为种新型的房产投资和消费模式，它依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出种即是消费又是存储，即是服务又是家产的新型投资方式。产权酒店起源于世纪年代，风行于世界著名旅游城市和度假胜地。是种介于房产和酒店之间的股份式酒店。将酒店的总使用期分为若干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有独的权利。作为机遇，这些投资者就是最好的形象使者，他们在消费群中最具有宣传渗透力，他们是企业最好的市场信息员。依靠他们的支持共同管理酒店，可以有效地提升企业无形资产，提高企业经济效益，这种状况也要永久持续下去。所有这些都包含在投资者的投资行为中，是发挥酒店集聚效应的种有效选择，这是般交易行为所不可能比拟的。第章总论项目概况项目名称临安东方度假酒店暂名建设单位略地块情况位于临安市中心广场东侧，地块面积约亩，用地性质为商贸综合用地建设主要内容五星级产权式商务旅游度假酒店暂定建设单位概况略项目主要技术经济指标用地面积亩平方米酒店建筑面积暂估平方米地面建筑部分，地下建筑暂不计入设计规格五星级酒店标准酒店设客房约套含双人间单人间商务房高级商务套房等，餐位位含大堂吧中餐厅西餐厅或多功能厅，会议设施约位，娱乐设施约位。研究的原则本项目研究遵循下列原则客观性原则。所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的具体情况作出修正评估而得。保守性原则。本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅作说明。简化原则。本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为辅。简化部分以注解说明，不影响评价结果。研究的主要结论本项目经营前景良好，当产权客房投资者以每平方米元的价格购入产权分割式客房时，每年可以得到的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。本项目总投资万元不含地下室部分，不计地下室部分的原因见第页，计入地下室部分后总投资超过亿元，按自有资金比例，需投入自有资金万元，项目净利润为万元，项目投资者总投资回报率为，自有资金投资回报率为。对项目投资者较好的回报。第二章项目环境介绍世界旅游业发展趋势二战以后蓬勃兴起的旅游业，在经历了五十多年的发展壮大后，已经成长为全国最大的产业之。据世界旅游组织年底公布的份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，年全世界跨国旅游人数达到亿。其中亚太地区接待的外国游客总数为亿人次，比年增长，远高于全球平均的增长速度。报告显示，在年之前，全产权客房投资者指购买产权分割后的客房的独立投资者，以获取酒店经营后的长期现金及综合回报作为投资回报。项店总营业收入的。最新统计资料显示，浙江高星级旅游饭店的客房出租率和营业收入增长势头强劲，已成为整个旅游饭店的主流。杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析截止到年底，杭州旅游饭店已达家，比上年增加家，共有客房数间，床位张。客房出租率，远高于全国平均水平。根据美国对杭州市酒店业年和年的市场最新调查说明类酒店的平均客房率为平均房价为元二类酒店的平均客房率为平均房价为元客房供应年增长率为客房住客增长率为注以上数据均来自于各级旅游管理部门权威统计数据。临安市概况临安市长江三角洲的方绿宝地，位于浙江省西北饲料工业是发展畜牧养殖业的先决条件目前我国农业已进入新的发展阶段，畜牧业已成为增加农民收入和繁荣地方经济的重要途径。饲料是畜产品成本的主要构成部分，是发展现代畜牧业的物质基础。饲料工业的发展，必须适