，责任蜜柑年却，效果明确，既相互职业，又相互监督，更相互激励，使项目既如期按期完成。

同时节省开支，更保证质量。

在服务管理方面主要采用制约激励监督三种办法实施服务管理，使服务不断达到制度化规范化法制化条理化程序化，随着健康良性的方向发展，不但成为广西的品牌，而且成为中国的样板，更将成为世界的焦点，真正达到人性化。

在管理制度方面采用集社会群英智慧，达到公开公平公正，符合中华人民共和国法律及各国法律。

以服务人为本，造福于社会为主的原则。

对不适用，不符合现行环境社会条件法律法规的制度坚决不用，对符合社会符合中华人民共和国法律法规的管理制度。

不但检举实施，而且给予鼓励和奖励。

总之，经过进步分析讨论研究，此项目策划运作模式基本可行，需在实践中进步检验和证明，具有定的可行性，对本项目的实施具有定的推动促进实现作用。

研究结论本项目建设是依照中共中央国务院关于加强老龄工作的决定中发号和国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发号的文件精神。

项目建成后，不仅可安置接纳名老人，解决吃住养疗玩等方面的问题，为国家和社会减轻定压力。

同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决多人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力。

因此，本项目的建设是切实可行的。

第二章项目提出背景和必要性项目提出背景年，联合国份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。

由此，人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。

事实上，世界发达地区岁以上人口占总人口的比重在年就达到了，从而进入了个老龄化的社会。

从全球来看，世纪将是个人口普遍老龄化的社会。

据联合国统计，全世界岁及以上人口占总人口的比重将从年的增加到年的。

这标志着个全球性的老龄时代即将来到，随着我国的社会进步经济发展科学医疗卫生事业人民生活水平的不断提高人均寿命的延长老年人口正逐年增加我国已正式步入老龄化社会。

我国的人口老龄化已呈现出规模大速度快高龄化的特征，截止年底，我国老龄人口已达到亿，占总人口资万元，项目建成后，可安置接待老人人，除必要的开支外，可获得纯利润多万元，投资回收期为年，可见该项目具有较好的社会效益与经济效益。

建议项目承办单位积极做好设计方案，落实供水供电通信等公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，从而发挥更好的社会效益和经济效益。

第章总论项目名称及主持单位项目名称广西东方疗养康乐园项目以下简称项目建设地址武鸣县双桥镇伏林村建设单位广西东方正元投资集团有限公司研究工作的依据和范围研究依据中共中央国务院关于加强老龄工作的决定中发号中华人民共和国民政部办公厅转发财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知民办函号关于加快实现社会福利社会化意见的通知关于加快发展社会福利事业的通知老年公寓和养老院设计指南中国老龄事业发展十五规划中华人共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国消防法广西壮族自治区消防条例建筑设计防火规范投资项目可行性研究报告指南广西东方正元投资集团有限公司提供的项目建议书及该公司提供的有关设计基础资料。

研究工作范围了解广西东方疗养康乐园项目的发展前景，分析该项目建设的必要性。

研究项目建设的内容和规模方案。

根据建设的内容和规模方案，研究落实建设条件设施设备等方面的基础数据。

根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构给排水供配电供热总平面布置等专业的设计方案。

估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。

具体各项研究工作内容，详见后各章。

工作概况根据建设单位意见，成立了本可行性研究报告研究班子，召开了项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。

项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交足环境清静交通便利基础设施完善，是十分理想的投资场所。

建设周期项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。

建设内容和规模项目建设内容主要包括养老院内设床位张疗养院内设床位张护理院内设床位张医院老年大学护理培训中心文化艺术中心康复健身中心老年服务中心老年科技中心老年旅行社公用基础设施辅助用房以及绿化等。

根据老年公寓和养老院设计指南的建设规定，并结合本项目的自身情况，项目建设共需征用土地亩。

项目建成后，总建筑面积可达万平方米，可安置接纳名老人，接待国内外游客人。

总投资与资金筹措估算项目总投资为万元人民币，其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元，建设期利息万元。

资金筹措企业自筹资金万元，占总投资的申请银行贷款万元，占总投资的。

项目策划运作由广西大舞台文化策划有限责任公司负责策划运作，该公司是广西唯家大型的文化活动策划企业文化策划商业运作方式策划公司，曾在广西区内外策划运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目，具有定的知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了定的经济效益，而且取得了较好的社会效益。

该公司不但具有创新意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。

本项目的运作，该公司主要负责该项目的选点协调政府各部门筹措项目资金策划运作项目经营管理模式，以三源联盟为理念，即人力资源智慧资源经济资源。

这模式和理念的实施，不但将该项目成为广西的品牌，而且成为中国的样板，甚至成为世界的焦点。

具体体现如下在企业管理方面充分运用了三大资源优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决的问题，而具有充分吸取，总结了国有企业和私营企业的成功经营，在管理上走了条前人没有走过的管理模式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企业向着正确良性健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限的现状。

在机关内应管理方面采用了来自社会服务于社会管理于社会也就是用社会各力量的钱，办社会福利事业，为福利事业服务，最终服务于人民。

在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费分钱，不乱用分钱，分分钱都用于服务社会，任何个人任何组织任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。

本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。

项目的研究范围包括项目的提出背景和必要性项目选址社会老龄化的分析建设规模建设方案建设内容建设目标环境保护节能节水建成后的经济与社会效益等。

通过对以上方方面面进行公正公平科学客观的研究分析，并经过认真计算对比综合分析汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。

项目建设目标以武鸣县特有的区域个性，依托武鸣县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以武鸣县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。

通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出个浪漫而温馨的老年家园。

同时，通过环境的影响使老人们在种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。

通过高起点高标准优质服务争创流的专为老年人服务的机构。

达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。

建设单位概况本项目承办单位广西东方正元投资集团有限公司于年月组建成立，注册资金万元人民币。

公司主要的经营范围为房地产开发经营房地产咨询策划物业管理商业租赁商贸对旅游业科技教育文化产业康复疗养业的投资防水防腐材料外墙涂料的生产销售和施工等。

公司汇集了批有经验的高中级经济管理和工程技术人员，是家集生产开发经营公益事业为体的多元化集团公司。

面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。

以诚信投资热心公益树立形象打造品牌，全心全意为老年人服务。

项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助关爱关心老年人，使天下所有的老人都老有所养老有所乐老有所为老有所医。

项目建成后可为老人提供个集疗养医疗保健学习娱乐科技策划联谊交往旅游观光于体的服务机构。

本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长点。

建设地点项目建设地点武鸣县双桥镇伏林村经过对多个方案的考察论证对比筛选，最终确定项目地址为南宁市武鸣县双桥镇伏林村。

此区域面积较大场地开阔依山傍水气候宜人阳光充分析由资产负债表可知，项目在计算期内的最高资产负债率为，但从第年开始降到左右，说明项目财务风险较小，偿还债务能力强，说明项目的负债对债权人来说是稳妥的。

本项目的借款偿还期为年含建设期，偿还贷款能力较强，能满足银行贷款要求。

不确定性分析盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点年平均固定成本年平均销售收入年平均可变成本年平均销售税金由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于时亏损，超过时则盈利。

从福利项目来比较分析，该项目的投资风险还较好。

敏感性分析由于项目的收入投资成本等均为估算值，项目实施以后，不可避免地将会受到些不确定因素的影响面发生变化。

为了预测这些因素变化对项目盈利的影响情况，对该项目的产品价格建设投资成本等因素变化进行了敏感性分析。

分析结果为产品价格和成本的变化对项目是较为敏感的。

所以在项目的实施过程中，要加强企业管理，要注意市场的变化，注意经营策略，这样才能获得预期的经济效益。

从分析结果说明，项目的抗风险能力较可以。

财务评价结论本项目全部投资财务内部收益率所得税后