区区的中部，东邻盐田大港，南紧接阜阳经济特区，西北毗邻东莞，北连安徽太和经济开发区区中心城。

距阜阳经济特区公里，距香港仅公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州梅州汕头福建江西等内地省市的必经要道。

全镇总面积平均公里，其中平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。

交通状况安徽太和经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路铁路运输条件十分便利。

区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。

个纵横交错高度密集的交通网络正在形成。

大通路改造裕民路经路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区的交通状况将彻底改变。

服务设施安徽太和经济开发区文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设急待完善。

投资导向根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

安徽太和经济开发区投资导向项目改善基础设施，改善生活条件的项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集的大型工业项目市场广阔，附加值高的大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应深港市场的基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园式文明开发区的雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的黄金宝地。

安徽太和经济开发区酒店市场分析伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待安徽太和经济开发区四星级酒店尚无家，有绝对的稀缺性。

因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于目前整体房地产市资性物业销售的影响经营风险酒店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现太和酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场的冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。

安徽亿栋置业有限公司年月日目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题的解决办法和建议项目风险及防范建议第部分项目总论安徽亿栋大酒店是安徽亿栋置业投资有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

项目背景安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健发展的目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。

项目名称安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店开发公司安徽亿栋置业投资有限公司研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数阜阳市产业导向房地产评估规范国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定阜阳市主要经济指标阜阳房地产市场分析阜阳市旅游统计月报年报以及其它国家省市级法规规范文件通知等。

项目的建筑规模和内容阜阳市太和安徽亿栋大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑面积不包括地下车库，配套面积，客房面积，主体占地面积平方米。

可行性研究结论经过对全国和阜阳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为在目前各种利好因素的作用下，近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在导的特色产业园区。

市场宏观背景阜阳市年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，年太和县上国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

市场消费繁荣，零售总额稳增。

社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加交通邮电发展增快，民航表现突出财政金融保持稳定，存差略有扩大企业景气上升，信心指数提高。

阜阳市历年酒店经营情况分析年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在月份左右开始全面爆发的影响年月以后，阜阳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。

月酒店入住率全面超过去年同期水平。

阜阳市年酒店整体经济预测及分析进入年，阜阳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五黄金周期间，阜阳市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下阜阳市政府将要把阜阳建设成为个区域性经济性的城市，充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为区域经济核心从国内和阜阳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于阜阳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长经过年上半年金融风暴的影响，阜阳市的旅游和酒店业已经全面年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前公司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析安徽太和经济开发区是太和县迅速崛起的个工业区自改革开放以来，安徽太和经济开发区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。

目前已有初具规模，厂房面积达万平方米，三资企业余家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。

农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。

城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全区国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。

安徽太和经济开发区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。

如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势，使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。

尤其是近几年来，安徽太和经济开发区坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造置业的底成本优势。

安徽太和经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，太和工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

市场研究太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地北邻毫州市，南连颖泉区，东靠利辛县涡阳县，西接界首市，西北与河南省邯郸线相连。

东南经凤台淮南去合肥公里，西北经淮阳西华去郑州公里。

东去津浦路之蚌埠公里，西去平汉路之漯河公里。

县境南北长公里东西宽公里，城区位于县域最南部的颖河之滨。

全县国土面积平方公里，人口万。

安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区年被批准为省级开发区和太和县工业园区全省重点工业园区，经省政府批准设立的省级开发区。

整合后规划面积平方公里，截止目前已开发面积平方公里，开发区内设医药产业园纺织服装产业园农产品深加工园生物工程产业园新型材料产业园木业产业园高新技术产业园及特色产业园。

开发区以园林设计为主题，以绿色环保为重点，园区以先进的硬件配套为企业提供更好的服务，交通区位优势明显，形成了水陆空立体交通网络。

开发区现引进企业多家。

年，开发区实现工业总产值亿元，工业增加值亿，经营销售收入亿元，税收万元初步形成医药加工及配套产业纺织服装优质农产品深加工木业为主酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此，将现有的出租率调高到的水平进行计算。

按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，小结从表可