，增长。

二是二三产业投资大幅增长。

上半年，第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

分别比去年同期提高个百分点。

其中，工业投资完成亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

三是重点建设项目支撑强。

在全市确定的个重点建设项目中，竣工投产项目加快建设进度项目争取开工项目进展顺利，广陕广甘广巴高速兰渝铁路亭子口水利枢纽等批重大建设项目取得实质性进展。

上半年，重点建设项目完成投资亿元，占全年投资任务的。

实现了时间过半任务超半。

消费需求增强。

上半年，社会消费品零售总额实现亿元，增长。

比去年同期提高个百分点，创地震以来新高。

消费市场呈现的三大特点是主要大类商品销售趋旺。

在限额以上的批发零售贸易企业大类商品中，有类销售实现增长，增长面达。

其中，粮油食品饮料烟酒类增长，汽车类增长，金属材料类增长。

石油及制品类家用电器和音像器材类服装鞋帽针织品类同比分别增长和。

二是农村市场好于城市市场。

城市市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点农村市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

农村市场快于城市市场个百分点。

三是个体私营经济贡献大。

上半年，个体私营经济实现零售额亿元，增长，比国有经济集体经济和股份制及其他经济分别高和个百分点。

占社会消费品零售总额的比重达，比去年同期提高个百分点对社会消费品零售总额增长的贡献率为。

四经济效益逐步提高财政收入平稳增长。

上半年，地方财政般预算收入实现亿元，增长。

其中税收收入实现亿元，增长非税收入实现亿元，增长。

地方财政般预算支出亿元，增长。

城乡居民收入继续增加。

上半年，城镇居民人均可支配收入元，同比增加元，增长农民人均现金收入实现元，同比增加元，增长。

工业经济效益显著提高。

上半年，规模以上工业经济效益综合指数，比去年同期提高个百分点。

盈亏相抵后的利润总额亿元，增长。

利税总额亿元，增长。

五经济运行环境趋好金融运行活力增强。

月末，全市金融机构各项存款余额亿元，增长。

其商业建筑其他收入小计合计，开发建设成本经营税金及附加，利润总额所得税税后利润销售利润率投资成本利润率第章项目基本情况项目概况项目名称四川省广元市利州区苴国路号拍卖住宅商服用地项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城期南侧，占地亩土地用途为商服城镇住宅混合用地建筑密度小于，绿地大于，容积率暂定，土地出让年限商服年，住宅年。

项目建设内容根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅商业混合用地。

项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税按计征为万元，税后利润为万元。

项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹向银行贷款和预售商品房方式解决。

项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用个季度，从年第季度开始至年第季度。

其中，年第季度为准备前期阶段，年第年季度为开工建设，并取得预售，至年第三季度竣工验收。

项目单位简介单位名称北京东方龙济投资发展有限公司注册地址北京市朝阳区姚家园号观湖国际大厦座法人代表王洪波注册资金亿人民币企业性质有限责任公司公司简介主要投资方向为房地产开发矿产资源开发文化产业开发以及创新金融产品的开发等。

目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司河北东合时代房地产开发有限公司唐山龙济工程管理服务有限公司北京东方龙济文化传播公司新东方矿业有限公司等分子公司，总资产超过亿元。

项目技术经济指标报告编制依据建设部房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国房地产管理条例建设部城镇土地房地产估价规范四川广元苴国路南侧号用地经济指标项目基础信息项目占地面积亩项目总建筑面积项目可售建筑面积项目体量分布期二期三期四期住宅建筑非住宅建筑面积商业建筑面积地下建筑面积项目经济效益指标项目总销售收入万元项目投资总成本万元折合可售建筑面积成本元其中项目期间费用万元折合可售建筑面积成本元项目利润总额万元项目年增加吨，增长。

大春作物播面增加，栽播及时。

目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。

初步统计，大春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。

畜牧业生产稳定增长。

上半年，生猪出栏万头，增长生猪存栏万头，增长，其中，能繁母猪增长牛出栏万头，增长肉类总产量万吨，增长。

从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。

上半年，全市规模以上工业实现增加值亿元，增长，比去年同期提高个百分点，比全省平均增速快个百分点，创地震灾害以来新高。

全部工业对增长的贡献率为，分别高于产业建筑业和第三产业对增长的贡献率个百分点拉动增长个百分点，分别高于产业建筑业和第三产业对增长的拉动个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。

工业增长的主要特点是重点工业企业提速加快。

上半年，全市户重点企业户优势骨干企业户重点培育企业户成长型企业逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响，生产能力不断增强，增长速度大幅提升。

重点工业企业完成产值亿元，增长，拉动规模以上工业增长个百分点。

二是五大板块工业比重大带动强。

上半年，建材电子机械农副产品加工金属和能源五大板块工业实现增加值亿元，占全部规模以上工业增加值的，增长。

对规模以上工业增长的贡献率为，拉动规模以上工业增长个百分点。

其中，建材工业增长，电子机械工业增长，农副产品加工业增长，能源工业增长，金属工业下降。

三是主要产品产量增多降少。

在统计的个工业产品中有个增长个下降，增长面占。

增幅较大的产品有钢材增长商品混凝土增长软饮料增长水泥增长。

下降较大的产品有铝材下降罐头下降纱下降。

建筑业快速增长。

资质建筑业实现总产值亿元，增长，比季度加快个百分点，比去年同期提高个百分点。

实现建筑业增加值亿元，增长，对增长的贡献率为，拉动增长个百分点。

从三产业来看，其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

其中，批发和零售业增长住宿和餐饮业增长信息传输计算机服务和软件业增长。

三投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。

上半年，全社会固定资产投资完成亿元，增长。

总量比建市以来投资总量最高的年亿元还多亿元。

增速创历年新高，比去年同期提高个百分点。

投资运行的三大主所得税万元项目净利润万元项目季自有资金收益率项目成本利润率四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件四川省广元市人民政府办公室关于进步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知广府办发号四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见广府办发号需要说明的问题本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。

本项商品房销售价格以广元市同区域，住宅商业市场价格为基准，市场比较法计算。

本项目土地容积率，结合广元政府文件，以时为基准点测算相关建筑体量和利润。

二章项目建设的背景和必要性项目建设的背景项目位置图本项目位于四川省广元市利州区东坝办事处，苴国路南侧恒星城期东侧东至正在开工建设的启明星花园，南至已竣工结构封顶的城市花园三期项目。

项目建设的必要性灾后居民购房需求增加，广元市地少人多，可供开发土地有限。

从广元政府文件中得知，广元房价在高位盘旋，急需增加供应量，稳定房价，稳定市场。

广元购房群体稳定，刚性需求强劲。

广元四县三区来广元购房者呈现上升趋势，广元房产供应量呈现下降趋势。

灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。

小结广元市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。

地理位置优越，但广元因两河两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。

目前准备拍卖土地是广元近几年拍卖最大宗土地。

第三章投资环境分析总体宏观经济分析广元市上半年经济运行的主要特点本项目位置示意图依据广元市统计局相关信息，广元市的经济概况呈如下特点。

经济增长大幅提升上半年，全市实现生产总值亿元，增长，创建市以来同期新高。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

二三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面，对经济增长的贡献率分别为分别拉动经济增长个百分点。

从产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。

其中，优质油菜籽播种面积万公顷，增长。

小春农作物单产提高到公斤亩，提高了。

实现小春农作物产量万吨，比去年增加吨，增长。

其中，优质油菜籽万吨，比去取销售价格，为预计销售价格的，既当住宅售价在元，商业在元之间得各项评价指标值，见下表。

序号敏感因素及指标名称指标四川广元号土地价格变化率基本方案住宅商业销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，销售价格的下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在万元万元之间浮动。

销售价格变化对税后利润变化较为敏感。

因此未来实际操作中，决策者商品房定价可以参考本项指标。

建安费用的敏感分析建安费用是个重要的不确定性因素，分别取建安费用为预计的，各项指标及变化趋势见下表。

序号敏感因素及指标名称指标建筑工程费变化率基本方案建筑工程费变化值销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，建安费用的上升对于内部收益率和利润额的影响较大，建安费用的小幅下降，能使项目的主要经济指标有较大的提升，本项目表现敏感性较高。

建安费用的变化对内部收益率和税后利润的影响范围在，万元万元之间。

容积率变化的敏感分析由于项目的特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的，各项指标及变化四川广元号土地趋势见下表。

容积率变化，即建筑面积变化基本