内公厕垃圾压缩站变电站煤气调压站合计开发期间税费万元，详见表。表开发期间税费览表单位万元序号类别计算依据交纳税额万元配套设施建设费建安工程费税率建筑工程质量安全监督费建安工程费税率供水管网补偿费住宅人，元商铺平方米，元住宅商铺供电用电负荷费住宅户，商铺百平方米，元住宅商铺其他建安工程费税率物业管理基金建安工程费税率合计不可预见费。万元，取上面项之和不可预见费税率万元注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性开发成本。万元，以上项小计开发成本二开发费用估算管理费用万元，取上面项之和的税率万元销售费用万元，详见表。表销售费用估算表单位万元序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入税率销售代理费销售收入税率其他销售费用销售收入税率合计财务费用万元，详见贷款还本付息表开发费用万元，前面项之和三总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表表投资成本费用估算汇总表单位万元成本项目总额万元得房成本元平方米高层商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。细则按计算投资的各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项成，市场定位及价格定位是否合理，在利用切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密科学详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用全销售方案。在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，如果暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅同销售。高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分项目投资可行性研究报告第节建设项目的大体概况与投资经营方案高层住宅项目概述项目概况项目位于南宁市旧城区，南临，北临，西南面对，项目东侧为，项目总用地，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积，计容积率建筑面积率为平方米。表项目主要技术经济指标内容指标内容指标建设地点南宁市区规划总用地面积实际用地面积计容积率面积总建筑面积建筑容积率核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建筑密度绿地率住宅面积商业面积地下室面积居住总户数户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积，其中住宅，商业部分，另外不计容积率之地下室建筑面积，共个车位，项目总建筑面积，拟建栋层商住楼。二项目投资方案投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资含贷款建设期利息为万元，整个建设经营期为年，是个建设周期长资金投入量大的建设项目。所以，般采用投资的多种组合运用，方面可减低融资的压力，有助资金的流通另方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下自有资金全部用于投资销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入计算此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资含贷款利息共计万元，自有资金万元，占总投资的，销售收入再投入用于投资合计万元，另需贷款额合计万元。二资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成招标等个月住宅的主体建筑基础主体外装及设备个月室外环境配套道路管网环艺验收等个月项目周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，并以此时间为项目开发周期的起始日。根据南宁市可外协配套的设计施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下根据项目基地及规模情况，在开发建设中设清晰的分期，从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进，按总建设面积的左右为个工程流水节奏，间隔六个月季左右的动工时间，形成项目整体开发的形象及市场影响。分段周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日。开发计划安排。根据的规划方案及开发总周期各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表以季度为单位。第三节项目投资估算及资金筹措计划高层住宅项目投资与成本费用估算开发成本估算土地使用权出让金土地征用及拆迁安臵补偿及前期工程费的三通平各种税费，共计投入资金万元人民币。前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费税率可行性研究费建安工程费税率水文地质勘察费建安工程费税率筹建开办费建安工程费税率合计建安工程费万元。见表表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元项目高层元平方米项目高层元平方米桩基础土建工程电梯消防般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价元平方米高层建安工程费万元注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。基础设施费红线内外工程费万元，详见表。表基础设施费估算表单位万元序号项目计算依据金额万元供电工程万元公项供水工程万元公项电信工程万元公项煤气工程万元公项绿化工程万元公项道路工程万元公项排水工程万元公项合计注本项目是个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园公建配套设施费万元，详见表表公建配套设施费估算表。自有资金整个项目的自有资金为万元，占总投资的，分年投入。详见表表自有资金年度投入表单位万元第年第二年第三年银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计万元，占总投资从第年起到第二年止每年借笔。表银行贷款年度投入表单位万元第年第二年销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的，下半年为整个销售收入的，总销售收入再投入为万元，占总投资的。表销售收入再投入年度投入表单位万元第三年上半年下半年第二节项目的建设工程规划与安排略二商层住宅项目建设规划及进度安排建设方案及规划说明建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下略规划目标。以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性安全性和生态性的要求，为人们提供多样化可选择适应性强的住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范花园。依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能节地节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。合理组织绿化交通体系完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的能满足居住生活需要的环境功能。二建设方式及进度安排开发计划拟定的原则本项目作为个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。本项目经测算销售值达万元人民币，从南宁楼市的发育及区域购买力，以及合理的市场占有率角度，我们暂定为开发经营时间为年，其中销售期为年。根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期成本和质量。进度安排。项目拟用三年分三期进行见表根据南宁市可外协配套的设计施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通平报建进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表表住宅部分自有资金现金流量表表注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。住宅全部投资现金流量表表住宅部分全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表住宅部分自有资金现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流评价指标税后备注财务净现值由于本项目的内部收益率大于，所以项目可行性,财务内部收益率投资回收期静态年投资回收期动态年整理上表表得评价指标详