光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低，在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。数据表明现在佘山宾馆的出租情况般。目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问题楼层越低面积越小租金越高。大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜作难度。此外，通过投资效益分析可以看出，按照市场上投资商对项目投资回报的基本要求，该项目内部收益率远大于目前市场平均投资回报率。因此，认为本项目在技术经济上是确实可行的。综上分析，我们认为本项目具有良好的旅游商业配套基础，而且又有佘山大旅游的支撑，便于本项目打造流商业体，塑造优越的商业环境。目录项目概况第页地块概况第页区域环境第页交通状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页酒店式公寓与商业街区的发展状况第页项目所在区域经济社会环境概况第页项目周边情况第页酒店式公寓项目分析第页商业项目分析第页三项目分析第页优势第页劣势第页机会第页风险第页四产品定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页酒店公寓定位第页五目标客户分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资估算第页作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心的空白。交通状况本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。在建中的轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干线网。加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况酒店式公寓近年上海产权酒店的供销情况年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新，年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空等。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。商业街区目前房地产市场投资状况于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在投资客户占购房客户的比例越来越小，由年下降到目前的。房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区资金筹措估算第页八经济效益分析第页总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页基本结论第页附表项目开发费用明细估算表二项目投资分配表三损益测算表四现金流量表五贷款利息测算表项目概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积建筑总用地面积总建筑筑面积酒店式公寓建筑面积街道及水岸商业建筑面积酒店式公寓地下停车库面积商业地下停车库面积总地上建筑面积总地下建筑面积容积率建筑密度酒店式公寓户数户总停车数部酒店式公寓区停车数部商业区停车数部区域环境外部环境松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项资金。松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路，条是青松路。桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境本项目格有很强的指导作用。客户组成分析图表分析投资客户组成上海客户港澳台及东南亚客户外地客户松江当地客户据专业数据统计，上海客户将是本产品最大的支撑点，我们的推广将以上海客户和港澳台及东南亚客户为主，以便针对性地推荐达到快速去化的目的。总结由图表见，本项目规划的商业产品是最受投资客欢迎的商业步行街和酒店公寓，而产品的面积规划未来价格都符合客户的心理需求，推向市场后定能取得良好的经济效益和社会效益。六项目经营与盈利分析经营模式由于，本项目作为非住宅项目，它的成功除自身建筑配套外，项目经营模式的定位和特色建立以及具体实施的方案的确立是保证项目成功体现经济效益和社会效益的关键。项目经营方针制定项目是房地产旅游产品，但绝非不是造好就行得，要赋予它生命，赋予它文化精神的内涵，使它成为有血有肉的旅游产品。经营理念将服务经济进化到体验经济，服务式经营升华至体验式经营。内涵体验经营，就是满足消费者对美好难得非我莫属不可转让的体验，制造满足和幸福的回忆，使消费者留恋并重复消费。反复消费能创造价值，提升品牌。方式制造消费者在消费时的互动参与，同时感受到文化理念的记忆冲击，产生留恋重复消费。针对项目特色定位与具体实施先练内功对产品的合理分布，创造鲜明的特色功能区，为项目未来良好经营打下坚实的基础。商业步行街项目特色街区针对客户群体购物江南特色产品天文宗教纪念品专卖区各地区游客天文爱好者宗教信仰人士韩日风潮区周边教育基地的青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣区高端消费人群，商务人群，女性人士，地区游客户外运动装备区时尚运动人群，青少年消费人动漫周边产品区动漫展群，特别是爱国主义教育和春秋游的青少年游客餐饮中华老字号特色区各国各地区游客台湾特色士林区中国各地区游客异域特色美食连锁区高端消费客户商务客户青年游客和时尚人群阿拉比卡湾风情咖吧区休闲美丽心情养生会所专区女士专区娱乐步点节奏街区时尚人群酒店公寓对酒店公寓提出私人会所的理念，拥有与佘山豪宅为邻的荣耀拥有历史文化拥有真正的森林拥有个豪宅区您卖得起的私人产业，拥有个和最爱的家人最亲密的朋友最真挚的伙伴相伴相诉的私人空间。再修特色项目定位的特色是体验式经营。而策划这样的体验互动，必位，资金的回笼和利益的实现也将是长短结合的平衡，并考虑资金回收的速度建议如下短期盈利利用项目策划特色，吸引客户，销售酒店公寓和商业步行街产品合计的快速回收资金，同时借助经营特色吸引品牌商家入住经营。长期盈利通过对商业业态的特色包装，通过与旅游公司演出公司等企业合作，配合境内外招商渠道，全面经营，创造长期商业价值，取得稳定收益。七投资估算及资金筹措投资估算本项目总建筑面积平方米预计工程