入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。电力按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街侧引入千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为千伏安，商场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用集中供热，热源为白山热电公司余热。资金筹措由通化市绿源物质经销中心自筹资金万元三项目建设单位概况本项目的开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成的经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目的具体建设工作。四可研报告编制依据城市居住区规划设计规范白山市城市拆迁管理条例白山市城市棚户区拆迁安置办法白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定的通知建设项目经济评价方法与参数房地产开发项目经济评价方法白山市市区基准地价发改委土地部门及规划等相关部门批件二市场评价白山市房地产总体市场环境近几年房地产投资情况年年年年年年年全年房地产完成投资万元全年住宅完成投资万元上面的图表是白山市年以来的房地产开发投资情况，可以看出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资完成额最低，房市不景气。年至年房地产开发投资逐年增长，年房地产开发投资大幅增加，投资额达亿元，连续创造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨土地成本增加小区建设标准提高白山最近几年软硬件设施都有了显著的提高，仅年市区市政基础设施建设总投资就达到了亿元，是十五期间投资总额的倍政府规划在年以前完成国家级卫生城国家级优秀旅游城适合人居佳城国家级园林城等四城申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产开发企业涌入白山，促使房地产项目投资规模的不断扩大尤其是自年起，吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府的政策扶，同时改造了棚户区，美化了铁路沿线景观，项目实施过程中将会得政府更多的政策扶持，有效降低了项目开发风险，因此认定本项目可行性评价的结论为项目可行。建议在获得以上政策优惠的同时项目建设单位可积极采取措施，加强全过程成本控制，减少不可预见费用，搞好后期自营招商工作，以保证项目能够达到预期收益。十二附图规划平面图目录总论项目建设背景二项目概况三项目建设单位概况四可研报告编制依据二市场评价白山市房地产总体市场环境二区域市场环境三本项目竞争能力分析分析四项目价格分析五市场风险三建设规模及产品方案建设规模产品方案四节能节水措施五环境影响评价环境条件现状调查二施工期环境影响分析三项目区新建街道，距离市政府米。项目区位项目区位莅临白山市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交通便捷，是城市发展的重点商业区域之。项目用地该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约亩，目前主要用途为工业用地，地上物为约平方米厂房仓库等。规划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物，项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表名称面积平米折算成亩数毛地面积可建设用地面积其中区内配套公建用地含商业幼儿园物业公厕等配套公共服务设施用地净用地面积净用地率宗地现状四至范围东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街。地势状况项目用地区域地势平坦，标高相差不大。地上物现状地上物主要为科研所厂房存车棚及仓房等，场地内各种建筑附属物密集，无较大障碍物。④空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地区域南侧上空有高压线路通过，项目用地内地下管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。佳合综合市场项目用地内没有需要保留的文物等设施。项目用地内没有换热站。地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。地质情况场地原为宅基地，地质情况较复杂。项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施矿物局实验小学前进小学二十中八中第高中等医疗卫生设施白山市中心医院矿物局总医院商业设施长白山国际商业市政府周边商业圈金融设施邮政储蓄工行建行等市场南岭市场交通设施路巴士文化设施体育设施南岭广场总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐体育锻练场地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。项目周边环境本项目周边分布着密集的居住区商贸区及办公区，商业气息浓厚，是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市政府大楼也仅为米。市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等，交通状况佳，方便人流物流集散。规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设，届时项目周边道路及环境将大为改善。市政管线配套情况总体建成后环境影响分析六建设进度安排核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七项目投资估算八项目总收入九财务分析十敏感性分析十结论及建议结论建议十二附图附件佳合花卉综合市场项目可行性研究报告总论项目建设背景白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧，东经至，北纬至。东与延边朝鲜族自治州相邻西与通化市接壤北与吉林市毗连南与朝鲜民主主义人民共和国隔鸭绿江相望。东西相距公里，南北相距公里，国境线长公里，幅员平方公里，市区面积平方公里。白山市地处长白山腹地，境内山峰林立，绵亘起伏，沟谷交错，河流纵横，属北温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。该项目占地位于通化矿物局科研所院内，科研所综合楼建成后，科研所破旧的厂房及周边的自行车棚仓房等直未进行改造拆迁，由于南侧即为浑白铁路线，破旧不堪的乱象极大的影响了城市的整体形象，美化公路铁路沿线是我市近几年市容市貌整治工作的重点方向，经多方接洽商谈，通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设花卉综合市场，经营花鸟鱼虫宠物等，投资金额万元左右，引进外资改造城市经营城市是加快我市城市建设发展的重要举措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对白山市房地产市场的不太了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资方投资决策优化建设方案银行融资决策及相关政策审批的依据。二项目概况宗地区位及用地该宗地位于白山市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江道路保洁费元有形市场交易费元质量监督费污水入网费元栋雷电检测费灭籍费元房屋交易登记费室内环境检测费元土地管理费元土地登记费元土地评估费元土地测绘费元拆迁委托费元户拆迁管理费元户合计财务费用全部为自有资金，不涉及贷款利息，该项目财务费用为零。管理费用万元不可预见费万元开发期税费契税万元万元开发建设投资估算表项目名称费用金额万元单位成本备注土地征用费前期工程费建安工程费基础设施配套费行政事业性收费经营性收费财务费用管理费用不可预见费用开发期税费合计八项目总收入地下停车位出租收入地下停车位月租金确定用市场比较法确定该地下停车场出租价格，经过市场调查与项目所在区域较接近的天成大厦地下停车位为元位，经过分析确定本项目测算的地下停车位价格为元位，十年后增至元位。车位出租收入总估算表见表。二层商场租赁收入二层商场月租金确定用市场比较法确定该项目二层商场月租金价格为元月，十年后增加至元月。二层商场出租收入总估算表见表。三四层商场出租收入三四层公寓月租金确定用市场比较法确定该项目三四层商场月租金价格为元月，十年后增长率至元月。三四层商场出租收入总估算表见表。转售收入该项目自营期考虑为年，年后整个项目实行转售，按周边房地产目前价格计算，考虑折旧通货膨胀等相关因素，该项目整体出售收入约为万元。地下车位出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租车位个单位租金万元年可能的毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计二层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能的毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计三四层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能的毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计九财务分析建设开发投资用款计划单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第用修理费用经营税金及附加所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资不含利息经营资金运营费用修理费用经营税金及附加所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金损益表单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年经营收入转售收入出租收入自营收入开发产品经营成本商品房经营成本出租房经营成本运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润息税前全部投资收益率息税后全部投资收益率息税前自有资金投资收益率息税后自有资金投资收益率序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年经营收入转售收入出租收入自营收入开发产品经营成本商品房经营成本出租房经营成本运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润十敏感性分析敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有开发建设总投资租赁价格地下停车位商场及公寓销售资金回笼的进度，由于本次敏感性分析采用静态值计算，销售资金回笼进度因素暂时不予考虑