及安装工程费占总值的四本项目发展的前提条件分析必须建立个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

必须立足城市运营进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。

这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必须站在区域发展城市运营的角度进行思考。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的五本项目发展的目标体系通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。

通过土地投资，保证资金安全性。

通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。

以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。

第章区域发展战略研究大成都城市定位对区域发展的意义工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球，工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的二大成都总体规划对区域发展的影响工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的华阳组团小康居住新城温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区新都青白江组团大型制造业基地双流东升组团新型工业基地郫县郫筒组团高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开，但是般集中在前期，后期风险控制起决于与政府的关系协调而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部的诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。

在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水高尔夫球场。

在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与中高档物业多元化中高端复合主题居住区为主力产品，以球场房产均衡发展为基本思路，建设成为生活休闲商务三位体的西南国际生态高尔夫小镇的基本发展模式。

在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面运营层面财务层面验证了其可行性。

最终，我们分析认为，本项目投资周期将为年，资金成本约亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用年时间实现净现值为，未来的纯资金净收益将达到亿，自有资金回报率。

另外沉淀高尔夫酒店等物业，建设成本价值亿元，土地价值亿元按未来万元亩计，项目具备良好的风险抗性。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的目录前言项目发展的目标体系本项目研究背景企业背景二项目自身条件三项目发展环境三项目的特殊性认识四本项目发展的前提条件分析五本项目发展的目标体系第章区域发展战略研究大成都城市定位对区域发展的意义二大成都总体规划对区域发展的影响三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变四区域资源条件及发展水平横向比较分析五金堂差异化竞争发展战略第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物的选择型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备对于这样个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于资金安全性项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地物业的保值升值。

项目可投资性未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。

发展可持续性通过项目的开发运行，能联动集聚整合多层次的政府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。

以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。

该区域东北临中河，与未来的成都游乐中心隔河相望东南向连金堂新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。

根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖，并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。

物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。

植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林区等。

地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。

土地证将分期获得亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的三项目发展环境项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。

现阶段，金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的三项目的特殊性认识本案是西部中心城市郊区的综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。

因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

政企关系决定本案开发的可行性方面，政本案发展休闲产业的资源基础二各区域休闲产业的发展态势三人造特色吸引物的确定二高尔夫球场发展建议中国高尔夫发展概况二成都高尔夫发展概况三本案高球球场发展建议第三章项目发展模式案例考察案例简介二共性研究三差异点分析二项目总体发展思路项目总体开发思路二项目开发应注意的几个要点三高尔夫休闲物业定位休闲物业总体定位二休闲物业组合三市场锁定四目标客户群锁定第四章市场可行性分析本案所面临的市场格局及竞争格局成都郊区物业市场板块分布二发展模式下的竞争格局判断二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析二潜在竞争分析三竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点三中高档物业的市场竞争分析本地市场的中高档物业竞争分析二与第圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析三中高端物业市场机会判断四大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会五市场可行性总结第五章运营可行性分析项目运营的总体构想项目运营必须遵循的原则二本案运营的总体设想二运营机制设计运营主体选择二与政府的关系协调三与其他企业的协作三开发时序设计设计的指导思想二各产品的开发时机判断三开发时序设计四运营方式设计高尔夫球场运营方式二土地运营方式三物业运营方式四酒店运营方式设计第六章投资可行性分析土地运营的投资可行性分析研究方法二土地投资成本研究二高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响三土地市场价值预测四土地运营的投资可行性分析二物业开发投资可行性分析分析方法二物业平均价格预测三投资分析与收益测算三不同运营方式下项目投资评价土地级运营二主体企业进行全部物业开发三主体企业进行部分物业开发四总体评价四项目风险分析政策风险二市场竞争风险三经营性风险四结论附件附件金堂政府部门深访纪录附件二成都高尔夫发展概况附件三金堂市场环境报告附件四典型高尔夫个案分析附件五土地价值研究附件六重点郊区别墅板块发展比较研究工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的前言项目发展的目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大全部物业开发的情况下，投资与回报可行。

投资评价假如高球和酒店自己开发，实现盈亏平衡的时间点比较滞后大约在年左右，存在定的风险性风险主要来源于本案启动阶段的前期投入巨大比较可行性的做法是将酒店物业进行对外招商，避免自己修建工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的三主体企业进行部分物业开发主体企业将酒店物业进行招商酒店建设经营外包后，本案至少将减少直接投资亿不考虑酒店地块交易利润状况下本案实现盈亏平衡的时间点将提前到年左右。

主体企业在部分物业上实现联营如在启动阶段与价值培养阶段进行联营，在开发总量不变情况下，则本案实现盈亏平衡的时间点将延迟，但总体开发周期将有可能缩短。

如在价值回报阶段进行联营，开发速度有可能加快，但利润会相应降低。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四总体评价土地运营，是实现短期回收投资规避风险的有效手段，但利润会大打折扣，建议在市场风险突出的时候使用。

主体企业为规避风险拉近盈亏平衡时间点，应将酒店物业进行带规划招商开发。

企业联营开发是规避市场风险实现物业快速开发的有效手段，但使用的时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。

工程建设其他费用万元