着计划生育政策深入，家庭结构向四二即对夫妇赡养四位老人个孩子方向发展，加上住房条件改善，老年人与子女分住增多，使得家庭规模日趋小型化。
加之子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，使空巢家庭大量出现，因而要求社会提供全方位养老设施和活动设施等养老服务需求十分迫切。
现有养老设施在数量和类型上还无法满足老年人需要根据调查，当前本市岁以上老年人有入住养老设施愿望约有万人至岁人群中，表示现在入住养老设施为万人，表示将来入住养老设施为万人。
异地养老具有较大市场需求潜力据预测，到年北京市老年人口将超过万人，占到总人口比重超过。
北京市老龄委办公室项调查显示老年人表示愿意异地养老。
份关于养老型住宅购买意愿调查显示，在上海月收入元以上人群中，过半数愿意购买养老型住宅。
其中，万被访者希望购买郊区或周边城市养老型房产。
旅游度假养老趋热关于老年人休闲生活方式调研显示参与各种休闲活动有老年人是为了锻炼身体，有老年人是从事户外运动，休闲为了是学习，并提高自己老年人占了，从这些数据中可以看出，老年人是对自己身体健康是非常关注，他们从事很多活动都与身体健康有关。
而且同时愈加重视其精神生活富足。
项目分析优势劣势地处北京近郊，紧邻十三陵旅游热点景区，周边具备丰富旅游资源，生态环境优雅北京德胜门约公里，交通较极为便利。
项目地处于温泉带上，可有效利用温泉资源，使产品更为丰富地点环境佳，紧邻龙山，周边生态资源基础条件较好，且周边分布有定规模果园，有利于开发。
项目区内地势起伏，山林水资源相对丰富，有利于形成较好景观体系。
通过几年开发建设，项目地具有定基础设施和存量市场，有利于本项目建设和提升。
丰富医疗资源高品质为经营定位不属于昌平区中心区域，也不属于十三陵中心区域，居家商业氛围不足紧邻朝凤庵村，周边村落景观差周边度假村数量过多，别墅区林立，拥有不少规模级别均远远在本项目地块之上高档度假村。
同时现有客房较少接待能力不足且客源较单可建设面积较小，严重制约了项目地发展对外养老广告公关较少，信息较不为大众所知机会威胁目前养老产品开发仍处于起步阶段，开发潜力较大老年休闲度假市场需求不断增长，但针对老年需求产品较少基于金隅集团战略发展，致力于抢占养老市场目标，形成了本地块旅游开发养老开发项目独占先机基于项目开发带动旅游地产，包括旅游商业开发旅游住宅地产开发以及养老产业开发。
高龄人口比例上升丰厚盈利收益能力预估政府对养老政策重视教育水平及经济能力较以降低管理成本与风险，提高员工工作积极性和责任感。
员工队伍管理风险与对策建议作为劳动密集型产业，今后相当长时间内，企业营销和服务队伍建设管理仍然是养生度假企业营销和管理工作核心。
常见问题是员工队伍过于庞大，成本高，员工素质低下，效率低营销和服务队伍工作激情衰减企业没有建立个针对营销服务人员有效竞争淘汰机制激励体系和评价约束机制营销和服务人员没有职业化，其价值评价体系和价值分配体系不完善培训缺少针对性。
对策企业基于自身发展战略和竞争战略，培养和开发营销人员核心专长与技能建立支持战略各级营销和服务人员淘汰机制激励机制评价与约束机制加大员工培训与开发投入，与员工共同研讨建立职业发展道路将企业文化建设置于战略地位，重视对价值观管理。
为调动服务设计人员和营销管理人员积极性和创造性，企业将按贡献大小设置服务标兵奖敬业精神奖和爱心奖等多项奖励。
广告风险与对策建议北京老年产业尚处于市场成长期，开拓者可能需要投入定广告宣传费，而且即使投放了，也不定能达到很好效果，会使企业处于两难境地。
对策企业应建设有竞争力企业文化通过卓越管理培养人才，吸引人才，使用人才，实现专业化规模化市场营销，确保企业拥有强大产品力企划力和执行力通过强化服务设计，优化产品结构，从以中高端特色养生服务为主导产品入手，逐步使服务多元化系统化，逐步朝向综合型老年养生品牌发展强化终端服务管理，实施活动娱乐化渠道媒体化服务传播化策略。
附录附表项目投资览表附表营业收入估算表附表项目收益表附表折旧摊销览表附表总成本费用估算表附表现金流量估算表全部投资附表敏感性分析表附表现金流量估算表收入增长附表现金流量估算表收入下降附表现金流量估算表成本增长附表现金流量估算表成本减少附表现金流量估算表投资增长附表现金流量估算表投资减少附表总投资估算表项目名称占地范围建筑面积单价元投资额万元期建设二期建设备注工程建设项目直接成本基础设施建设入口服务区生态停车场地源热泵空调元平方米锅炉房及设备电力增容及线路工程新增其他基础设施含内外道路米服务设施建设含设备设施安养中心碧水阁怀旧馆龙山书院安养宾馆改造工程银龄别院二期工程银龄山庄养生文化村中医养生馆膳食养生馆水疗馆健康管理中心益寿堂康体娱乐中心改造工程游泳馆健身馆寿星网吧大型歌舞厅桌球室麻将室保龄球美容美发室寿星农庄寿星药园寿星果庄龙山大氧吧个户外休闲花园老年趣味训练营林地内房屋运动器械区凉棚茶疗项目名称占地范围建筑面积单价元投资额万元期建设二期建设备注门球场歌舞广场延寿湖网络中心商场及配套服务中心员工宿舍临建景观工程土地投资租地共亩年期工程预备费着新中国成立后年代出生高峰人口即将进入老年，我国人口老龄化速度将进入发展时期。
预计到年我国老年人总数将突破亿人，年超过亿人，年将达到亿人。
在未来近半个世纪中，我国老年人口将直呈迅速增长发展趋势。
庞大老年人群问题，以及未来数十年不断增长趋势，决定了老年人消费群体将支撑起个庞大老龄产业市场。
中国老龄科学研究中心数据显示，城市老年人中有人拥有存款。
目前每年老年人离退休金再就业收入亲朋好友资助可达至亿元。
不容忽视而又无法统计是子女对老年人扶助与赡养支出，在中国孝道民族性格中，子女为支出将极大加强老年消费群体购买能力。
而年消费群体消费能力将使得老龄产业成为未来国民经济各行各业中有较大影响消费市场之。
巨大消费群体较强消费能力决定了老龄产业市场潜力，而需求与供给相对关系，则决定了产业市场是否会成为个令人兴奋充满机会市场，而目前国内老年消费群体整体需求存在巨大缺口。
根据全国老龄工作委员会提供数据，目前我国老年人市场年需求为亿元，年将达到万亿，而目前我国每年为老年人提供产品不足亿元，供需之间存在巨大商机。
在需求与购买力方面，当前国内老龄产业已经具备了相当充分条件。
尤其是岁以上七十岁以下新老年人，他们消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容穿着打扮营养食品健身娱乐旅游观光等方面，同样有着强烈消费兴趣，他们精神文化消费意识强，是推动今后老年市场发展主要力量。
随着人们生活水平提高，些老人自己或子女具备了定经济能力和异地养老消费能力。
老年人可自由支配收入不断增加，老年人离退休在家，有固定收入，没有抚养子女经济负担，而且子女还经常会给老人些经济上补贴。
当老年人物质生活得到保障精神生活需求快速提高时候，旅游便自然而然地成为重要消费手段，这在城市居民中表现尤其显著。
各项医疗条件完备，使人们比过去更加健康，平均寿命也不断增长，也可使老年旅游第章总论项目基地概况项目地坐落于昌平区十三陵朝凤庵村西坡，紧靠京通铁路，现有可建设面积余亩，待征土地面积亩，为北京金隅集团所属北京市家具公司绿化用地。
项目地西北侧为绿化用地，山林资源较好，亩建设用地现已开发为北家山庄度假村，以会议度假接待为主要经营内容。
北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院北京市定点会议单位。
费工程建设项目间接费用项目前期规划可研等工程勘察设计费工程监理费工程质量监督费项目启动流动资金已完成投资既有资产总投资合计附表营业收入估算表顾客类别和数量养生营会员养生营关联顾客银龄别院高端顾客养生营外顾客顾客合计序号收入项目公寓山庄安养和别院客房收入养生营会员单价元日养生营关联顾客单价元日养生营外顾客单价元日银龄别院高端顾客单价元日膳食水疗娱乐及健康管理等服务收入平均单价会务收入营业收入合计附表项目收益表序号年份营业收入营业税及附加总成本费用应纳税利润税前投资利润率所得税税后利润税后投资利润率法定盈余公积金未分配利润累计未分配利润附表折旧摊销览表序号项目项目直接成本净残值折旧年限经营期固定资产折旧费递延资产摊销合计附表总成本费用预算表序号项目总成本费用固定成本管理费用折旧摊销修理费财务费用可变成本直接成本营销费用其他费用经营成本附表现金流量表全部投资序号资金类别现金流入营业收入现金流出年度投资付现成本经营成本营业税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益财务净现值折现率投资回收期年年附表敏感度分析表序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数基准数据，营业收入增加，减少，经营成本增加，减少，投资总额增加，减少，敏感性分析示意图基准数据收入增加收入减少成本增加成本减少投资增加投资减少因素附表现金流量表收入增加序号资金类别现金流入营业收入现金流出年度投资付现成本经营成本营业税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益财务净现值折现率投资回收期年年附表现金流量表收入减少序号资金类别现金流入营业收入现金流出年度投资付现成本经营成本营业税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益财务净现值折现率投资回收期附表现金流量表成本增加序号资金类别现金流入营业收入现金流出年度投资付现成本经营成本营业税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益财务净现值折现率投资回收期附表现金流量表成本减
（可行评估）老年养生营龙山度假营地项目立项可行性论证报告（立项论证）
