准原则，从城市总体布局和整体环境出发，立足于城市社会经济环境与文化特征，以优美群体空间环境景观生态环境及对未来生活模式和谐，营造高水准居住品质，为居民创造舒适优美安全安静居住环境。

贯彻以人为本，尊重自然与可持续发展设计理念在充分分析现状特征和周边环境要素基础上，结合自然地形和环境特点，采用灵活多变规划手法。

做到整体规划布局合理，富有特色，结构清晰，功能完善，建筑风格超凡脱俗。

努力提高居住区生态环境质量，改善居住区小气候，精心营造绿色空间与组团内部景致。

营造健康型生活居住区居住区建设要确保居住者广泛意义上健康，包括生理和心理社会和人文近期和远期多层次健康。

规划以居住与健康新价值观为目标，创造便于人际交往与体育活动亲和生活，积极建设健康安全舒适环保型人居环境。

兼顾环境社会经济三效益统规划设计考虑社会效益和居住环境方便性舒适性，生态效益与经济效益达到高度统。

把生态观念严格地贯彻到规划设计施工经营等各个环节，力图创造个在文登具有示范性生态居住区。

既有利于开发建设，又有利于城市环境改善。

确定合理开发策略，做到近远期结合规划设计注重可操作性尤其是把近期远期经济和社会效益结合好。

确定合理开发策略，将开发商对规划设计重视与规划设计者独具匠心态度严谨设计相融合，创造个性鲜明示范性居住社区新形象。

规划布局结构遵照区域体化园区整体化景观开放化交通分流化绿地均好化等设计理念，设计对新规划区域采用了轴线化构成模式。

二建筑方案设计设计理念以人为本，回归自然。

设计是内与外平面与空间功能与形式等因素互动过程。

体现环境美学价值环境生态性环境适宜性是小区景观环境评价标准和尺度，塑造生态健康舒适人居环境正是该项目追求目标。

建筑单体设计本方案坚持以人为本设计指导思想，在城市设计重点地段上，设计出适合居民生活行为特征和需求多元化标准住宅和丰富多彩居住环境。

户型设计住宅南北简明通透，整体户型设计动静相宜，简奢随心。

明厨并尽量满足明卫，开窗采光充足并均可欣赏小区景观。

充分利用坡屋顶空间，增添空间情趣。

本项目除了满足住宅般功能要求，特别将健康及景观概念引入住宅设计，依靠健康住宅技术支撑体系进行户型设计，每种户型均具有良好日照条件及绿色景观。

多元化住宅户型组合，适合不同消费人群，为小区开发提供了经济实用户型。

平面设计确保家庭居住生活居住性舒适性和安全性，实行公私分离食收入城建税教育费附加税费率分别为营业税和所得税税率为利润总额交易管理费交易印花税以及土地使用税和房产税。

该项目计算期内可缴纳各种营业税费万元，所得税万元。

该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。

详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表土地增值税估算表。

五盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元。

项目缴纳各种经营税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计缴纳税金万元。

项目全部投资内部收益率所得税前所得税后。

在预期可接受内部收益率为时，所得税前净现值可达万元，投资回收期为年所得税后净现值可达万元，投资回收期为年。

投资净利润率为。

详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表全部投资财务现金流量表。

六偿债能力分析项目拟贷款万元，贷款期为年，年利率按计。

建设期只付息，不还本计算期第年末全部偿还本息。

偿还借款资金来源为可用于还款利润。

七主要经济指标主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模规划总建筑面积平方米其中住宅平方米公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元资金筹措万元其中自有资金万元银行贷款万元经营收入万元经营税金及附加万元序号名称单位数据备注利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资回收期所得税后年八财务分析结论该项目总投资万元，计算期内可实现销售收入万元，计算期内缴纳各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税后财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。

综上分析，该项目各项财务指标均高于评价指标，其盈利能力较强，从财务角度分析该项目是可行。

第九章社会影响分析第节社会影响效果分析本项目社会效果分析目是判断项目社会可行性，评价工程项目投资建设和运营活动对社会发展目标所做出贡献。

作为房地产开发项目，其对社会发展目标所做出贡献主要体现在满足人们居住商用需求，增进人们身心健康等方面。

投资项目社会因素多而复杂，多数是无形，甚至是潜在，很难采用统方法进行评价，因此，定性分析在社会评价中占有重要地位。

通过对本项目所涉及到利益相关者进行分析后，我们认为本项目建设与实施，其财务指标远超过基准投资收益率，可上缴大量税费，为国家及地方政府增加财税收入同时由于项目较大，在土地平整开工建设房屋销售后期运营等方面将会为社会提供大量劳动力就业窗口，并可带动多种相关行业发展。

本项目以完善规划与唯美建筑，名家企业运营与服务将会大幅度提升城市形象，并促进文市场健康有序发展。

根据文登市城市总体规划要求，文登市南海新区小观镇金海路东侧地块用地性质规划为商业住宅用地。

年月，文登市国土资源局将此地块出让，威海卓达房地产开发有限公司竞得该区域国有土地使用权。

该公司审时度势，以长远战略眼光理性开发，经过多次实地考察，根据市场需求，结合该区域现状特点，决定在此开发建设卓达香水海苏格兰城项目。

四主要建设内容和规模本项目出让土地面积平方米，总建筑面积平方米。

按照建设性质分类如下住宅建筑面积平方米，其中低层住宅建筑面积平方米，栋，层，户多层住宅建筑面积平方米，栋，层，户小高层住宅建筑面积平方米，栋，层，户。

公建建筑面积平方米，其中综合服务中心建筑面积平方米，栋，层。

商业及必配公共设施建筑面积平方米，栋，层，包括下列小项开闭所建筑面积平方米物业管理建筑面积平方米文化活动站建筑面积平方米④公厕建筑面积平方米变电站建筑面积平方米商业服务建筑面积平方米。

其他建筑面积平方米。

五工程设计方案规划设计方案规划指导思想尊重历史，继承传统，延系城市文脉，重视人与生态环境完美融合，将文登市城市自然特色与文化积淀有机结合，赋予该项目独特文化内涵科技含量和人文关怀。

在充分利用自然条件基础上，按照保护与开发并重原则，为文登城市建设增添靓丽风景线，实现更大生态社会经济效益。

坚持以人为本设计思想本项目把以人为本思想落实到规划设计全部层面。

在总体布局道路交通绿地布局景观设计设施配套及其它配套技术性工程等各个方面上，均体现了对人最大程度尊重关怀与关爱。

环境先行走景观楼盘之路调查显示，环境与景观品质优劣已经成为申报单位及项目概况第节项目申报单位概况申报单位基本情况本项目申报单位为威海卓达房地产开发有限公司。

威海卓达房地产开发有限公司是按现代企业制度成立的有限责任公司，隶属于卓达房地产集团有限公司。

该公司成立于年月日，公司法人代表谭步勇，注册资本肆亿元。

登房地产事业发展。

第二节社会适应性分析近几年来，文登市城市规划工作以突出以人为本，创建精品为原则，坚持统筹兼顾协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。

按照中心聚集点轴拓展基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积。

城市功能更加完善发展框架全面展开。

本项目建设符合国家产业政策和文登市新城市总体规划要求，符合文登市房地产市场需求，在国家住房制度改革等系列方针政策逐步贯彻落实环境下以及文登经济规模快速扩张速发展当地居民人均收入迅速提高以及外来人口不断增长背景下，建设该项目能够提高人民生活消费水平消费结构，增加就业机会，提高就业率。

在定程度上对改进基础设施增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起到了积极作用。

另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境，严格按照国家和地区环境保护有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来不利影响。

因此，从区域社会层面上讲，项目社会可适性得到了保证。

第三节社会风险及对策分析普通居住类房地产开发项目社会风险主要产生于项目建设过程中导致社会不公和冲突，或关键利益相关者态度及主体缺位等。

本项目社会风险分析是在对可能影响项目各种社会因素进行识别排序基础上，选择影响面大影响持续时间较长，并容易导致较大矛盾社会因素进行预测，通过与政府非政府组织规划设计人员可能受到房地产开发项目影响人群及其代表进行充分交流和磋商，收集必要信息分析可能出现这种风险社会环境和条件。

诊断项目建设过程中可能出现社会风险因素，分析风险发生机率和可能持续时间，评价社会风险得性质，预估社会风险强度和可能产生后果，提出解决问题可能采用政策策略和措施建议并提出防范以减少社会风险。

综上所述，该项目符合国家产业政策区域经济发展和城市总体规划要求，项目建设单位通过创造理想消费居住环境，满足人们日益增长住房消费需求，在经济效益和社会效果两方面对促进文登市房地产事业健康发展和社会经济发展都起到积极推动作用。

第四节社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

项目建设对社会影响及相关措施见下表。

项目建设对社会影响及相关措施序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民生活水平与生活质量影响影响到文登地区居住人员提高人们生活质量合理定位满足当地居民要求对居民就业影响对文登下岗职工施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳相关居民就业序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对不同利益群体影响地产公司政府部门范围较小地产公司获得较大利润，提高了居民生活质量。

房产定价要考虑市场行情，兼顾各方利益。

对地区文化卫生影响文化卫生方面范围广增添文配套登房地产事业发展。

第二节社会适应性分析近几年来，文登市城市规划工作以突出