未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。

德山城市发展对酒店服务的要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。

根据常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。

近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。

由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点，又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。

因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目的心理信心指数将同步提升。

因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。

项目的建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。

以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。

本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。

促进城市建设提高城市品位随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。

项目实施将促进该地段的综合开发，发展第本酒店市场定位目标客户定位考虑到常德市经济情况和收入水平，本项目应已面向本地区较富裕阶层为主，立足常德本地市场，努力开拓国内市场，全力争取外来游客。

功能定位建成常德市乃至湖南省最出名的高级酒店，满足高级别客人的服务需求，引领常德的酒店休闲以及健康娱乐消费市场。

建筑定位建成为常德标志性建筑，打造成综合型服务酒店品牌。

目录第篇总论项目名称及概况研究工作的范围和总体规划设想研究结论与主要经济指标问题和建议第二篇项目提出的背景和建设意义项目提出的背景项目的建设意义第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状常德市酒店业及旅业发展现状客源调查分析与市场规模预测本酒店市场定位第四篇项目总体规划方案规划设计理念总平面布局及酒店综合体方案交通系统景观系统绿化生态及水系统技术设计第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议项目进度计划表第六篇投资估算与资金筹措投资估算表资金筹措计划第七篇投资收益与经济效益分析销售收入估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目财务经济评价项目不确定性分析第八篇综合评价与结论第九篇附件，第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店主办单位常德市万马置业有限公司项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚的旅游胜地。

项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。

东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面的孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传善卷因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。

气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最高气温度，极端最低气温度。

年平均降雨量，全年主导风向北东北风，风速，历年最大风速，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度。

地质条件常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统杂填土，粉质粘土粉土圆砾卵石组成。

常德市位于华南地震区长江中下游地震亚区的麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。

根据有关规定，拟建工程可究方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。

关于德山的区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。

关于基础设施本项目周边的市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。

关于政策扶持因德山开发区尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升德山乃至常德的市的城市品位有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。

第二篇项目提出的背景和建设意义项目提出的背景常德市总体城市定位目标与战略思想把常德建设成滨水生态园林城市全国旅游城市构筑高科技产业群营造都市文化氛围。

进步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂湘渝重要通道上的中心地位。

到年，基本实现社会经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。

常德市域城市空间结构布局新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。

即江北城区江南城区德山开发区。

常德市整体交通体系构建公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路，把国道和省道及常张高速公路通过立交形式组织在起，保证出城口畅通。

规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。

常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。

铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出的盐关港区铁路专用线由常德东站引出的货场铁路专用线由德山站引出的地区粮库铁路专用线。

水路通行吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。

港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。

德山港区保留现有泊位个，规划建设个集装箱专用码头和个有害物资专用码头，货物吞吐能力万吨，是常德港重点发展的综合港区之，主要承担件杂重件煤炭等物质的进出。

航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。

市区人口规划根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划的批准，至年，都市人口扩容增量为万，年为万。

其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。

常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城市建设江南城区城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建以按基本烈度七度抗震设防。

交通条件德山距省会长沙，离世界级旅游胜地张家界，是长常高速长沙常德常张高速常德张家界常吉高速常德吉首常荆高速常德湖北荆州的交汇处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。

供电供水常德已成为湖南最大的能源基地。

工业用电均价元度，重点工业元度，低谷电价元度。

常德水资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价元，服务业用水均价元。

项目建设规模本项目酒店部分建筑面积约，其中餐饮平方米，会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业平方米，酒店办公辅助平方米，大堂平方米，客房平方米。

基地面积平米，容积率，建筑密度，绿地率。

总投资约万元，建设期年月至年月。

本项目公寓及住宅部分总占地面积约亩，即，则可开发建设面积，用地性质商住楼，总用地面积，规划净用地面积，容积率，总建筑面积，层小高层，道路面积，绿化面积，户型公寓，二室二厅三室二厅四室二厅为主，层数层小高层，层高米，总高度小于米。

研究工作的范围和总体规划设想本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规政策规程和规范，对项目建设的必要性建设条件规划方案主要技术方案环保及节能配套设施投资估算及资金筹措经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。

钓鱼台国际饭店总高约，具客房美食康体娱乐休闲及商务金融于体。

酒店将与孤峰公园互通，有个天然的休闲景区，酒店开发与人文景观绿色环保碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。

本项目规划沿乾明路正面为绿化广场，面广场布置为商务金融区中心区的酒店主楼与湖光水色花草树木互相辉映。

研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。

财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元根据上述指标，该项目经济财务评价可行。

问题和建议关于项目名称钓鱼台国际饭店为项目暂定名称，项目实施时需进步优化。

关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研规模上座率芙蓉桑拿中心桑拿足浴华天桑拿中心桑拿足浴阳光台球俱乐部台球金太阳保龄球馆保龄球第类娱乐类常德市大多分布在武陵大道带，它们具有不同规模不同档次，共计数十家。

普遍的上座率均在。

以上列表所述的均是规模较大档次较高的场所，般上座率均在以上，甚至经常爆满。

有时还需要提前预订。

两家剧场的规模也都在千人左右，上座率竟达到了。

这就不难发现市民对这些项目比较热爱。

他们对文艺表演形式的喜爱，有着优良的传统。

常德丝弦就是湖南民间文艺的重要组成部分。

另外，对那结规模较大档次高的娱乐场所有所偏好。

第二类休闲类以上列表中所述几家茶艺场所，也是众多茶艺厅中的佼佼者。

它们以各自的装饰特色和规模受到了市民的喜爱，从上座率的数字中可以看出，均达到以上甚至更高。

第三类健身类目前健身类项目主要是桑拿和足浴，市民则比较偏好时下流行的