上地区域，四是北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。

目前，前四大区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。

海淀区细分区域市场特征区域市场各板块市场特征分析中关村核心区国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。

每平方米售价不低于元平方米。

有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。

万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。

成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。

板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园鲁艺上河村郦城诚品建筑等。

其中世纪城是板井地区泛中关村以至整个西部最重要的项目。

该区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大的变动元。

上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领秀硅谷清上园上地佳园等。

该区域的特点是价格较低元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。

本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变动。

随越宅邸。

各种楼体自西向东依次增高，层次分明，错落有致。

户型户型多样，平方米共种户型，包括建筑面积为平方米平方米平方米的两居三居四居等多种户型。

配套百旺家苑区内设施完备，户均个车位地下半地下私家车库约位，区内人车完全分流，并设有配备齐全的大面积中心会所，包括游泳池戏水池餐饮健身娱乐购物商务中心老人及儿童专区读书室社区活动室咖啡屋幼儿园洗浴中心及美容美发等。

第部分项目概况项目位置地块位于北京市海淀区温泉镇中心区位臵，东至名人居路南至温泉路西至白家疃路北至京密引水渠。

属于海淀区中关村科技园西区，地理位臵好。

二交通状况通过镇内主干道安阳路永丰路直达市区，并联系北安河地区阳坊地区。

周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。

三用地现状西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司苗圃核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，办公区白家疃娱乐中心。

原温泉镇政府位于本地块北部中央位臵。

此外，地块北侧温泉路边建有个加油站。

四规划指标项目为政府收购土地，总规划建设用地面积公顷，建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，容积率，高度米行政办公建筑面积平方米，容积率，高度米商业建筑面积平方米，容积率，高度米。

功能配比图住宅行政办公商业其他配套第二部分宏观市场分析北京市房地产总体市场近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。

供给方面年上半年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比季度提高个百分点，对比全国的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的轨道上。

年上半年北京市完成固定高新技术产业区。

年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区以及区五园中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入个新的历史时期。

海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。

它拥有以中关村为核心的平方公里的中心区和余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。

海淀园各项经济指标直保持着以上的年平均增长速度。

经济总量在全国个高新区中保持领先地位，以联想方正同方为代表的近家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。

小结随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济直呈飞速发展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断地吸引大量的归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区的住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。

政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程的建设，方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形象，另方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多的发展机会。

因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长的段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。

海淀区房地产市场分析海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水平近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之。

年上半年海淀区普通住宅总体销售情况项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米数量市场份额月均由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成交均价也高出个百分点。

中心区用地稀缺，重心北移海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校大院，占用了大量土地，产投资亿元，同比上升，其中，完成房地产投资亿元，同比增长，增幅下降个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。

年上半年房地产业商品房开复工面积达到，万平方米，同比增长，竣工，万平方米，同比增长。

需求方面近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。

经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。

年上半年北京为亿美元，同比增长，而全国这指标下降了。

年上半年北京市城镇居民人均可支配收入，元，同比增长，增幅提高个百分点，增速呈上升趋势，人均消费支出为，元，比上年增长，居民的消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。

年上半年商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中，商品住宅为万平方米，同比增长。

受上半年市场持币观望的影响，空臵面积略有上升，月底，全市空臵年以上的商品房万平方米，同比增长，总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产市场依然呈现上升势头，长期看，市场前景乐观。

二区域市场分析区域背景分析区域概况海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。

面积平方公里，人口万。

地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁东部和南部是风光秀丽的现代化城区境内水系公里，水质优良的山泉和面积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。

人文环境海淀区是著名的文化教育区。

区内驻有北京大学清华大学等所高等院校，在校大学生人数占全市的驻有中央市属及区属科研单位个，中国科学院个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员余万人，住区两院院士人。

区内科研力量科学仪器设备图书情报信息科研成果等均高度密集。

海淀区已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。

中关村第园海淀园海淀区也是全国著名建设的小城镇，其它三个小城镇为般建制镇。

温泉镇的主要职能是北部地区的行政管理公共服务中心，对其它小城镇的社会经济发展具有集聚和辐射的功能。

以温泉镇为中心，形成山后地区完善的商业服务文化教育休闲娱乐等体系。

温泉镇是中关村科技园区海淀园发展区的组成部分。

因此，它必将为中关村科技园区提供高技术工业生产用地和科研发展用地同时也为中关村科技园区的科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。

周边环境自然环境温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山的北坡，临近西山风景区，依山傍水，环境优美。

旅游资源镇内旅游主要有两处，是百亭鱼乐园二是温泉。

百亭鱼乐园位于镇区东北部，是山后地区的大型休闲公园，园区占地公顷，院内有水池南方特色建筑长廊以及百家姓等景点。

在百亭鱼乐园的南部东埠头村附近，不久前已开发出温泉资源，水温在度以上。

规划在此安排浴场，可做休闲旅游之用。

其他附近资源详见附件。

市政配套现状生活用水系统雨水排放供电电信基本满足要求现状没有污水管网，生活污水通过排洪沟排入南沙河，污染河道和地下水质现状没有燃气管道，使用灌装液化石油气和煤。

镇中心规划具体用地范围是东起太舟坞温泉镇卫生院和敬老院北京市卫生干部培训中心西到温泉村高立掌村北到北清路，不含中关村科技园区海淀园组团之的温泉产业园的京密引水渠以北部分南到西山北麓山下的海淀区第二水厂。

用地东西长约公里，南北宽约公里，规划范围约平方公里，其中用于建筑的用地约平方公里。

规划用地总体布局温泉镇中心地区的用地功能布局可概括为个中心两个新农村个工业小区个旅游度假区。

个中心温泉镇中心。

规划在安阳路与温泉路之间，安排温泉镇行政办公商业服务文化体育等用地。

温泉路南部地区安排居住用地及各种配套设施用地，南部适当安排旅游度假用地及高级住宅用地。

两个新农村高立掌辛庄村合并后的新现已售完，目前销售的是联排别墅，现房均价元平米乡产权。

别墅项目中，除了翠湖别墅有合法的销售手续外，其它象颐和山庄颐西庄园颐和庄园颐阳山水居等批别墅项目，都是没有正规销售手续的乡产权项目。

而且还有定数量的自建别墅。

小结本区域除翠湖别墅外，没有真正意义的商品住宅，所以以上价格不能代表该地区商品房的价格，仅供参考在产品设计上都存在着规划呆板户型设计不合理居住功能不完整交通停车不合理环境空间拥挤杂乱等缺陷，区域内缺乏精品住宅产，因而无法满足海淀区高档住宅的消费需求，现状项目参考意义不大。

区域房地产市场前景分析总的来说，未来该区域房地产市场前景看好，主要原因如下自然环境优美，空气质量好，适宜居住。

拥有的人文自然和生态景观