，不包括榆林湾大茅河约亩自然水体面积，安游公路西侧与榆亚盐场驷轩分场地界之间的狭长形用地约亩待征用。

二海河滨生态保护地带的占地面积约亩根据有关法规，沿岸两侧各退出米米的红树林生态保护区。

三主要控制性规划指标待批总体容积率开发强度。

总建筑面积约万平方米。

总体建筑密度以小高层及多层建筑为主。

绿地率含城市公园部分。

最大建筑高度顶部高度住宅建筑米，标志性酒店建筑米，临水公建商业设施米。

七项目规划设计内容以政府最终批准的方案为准本项目的规划建设内容主要包括以下五大组团中央绿岛公园及红树林保护区榆林湾绿色浮岛人工水系与核心景观配套系统工程五星级海洋综艺之窗度假酒店三亚国际老年安养城含老年康复疗养中心榆林湾山水花都国际度假住宅区含盐场职工安置区。

各组团的基本情况简述如下榆林湾中央绿岛公园及红树林保护区项目定位细分中央绿岛公园是本项目的景观中心及核心动感项目开发组团。

其位于榆林湾东西两岸之间的中央绿岛人工岛区域，园区规划用地面积约亩含亩红树林生态湿地水鸟栖息保护区，规划水域使用面积约亩，拟建成目前三亚市区规模最大环境最美功能最全的城市动感休闲公园及红树林生态观赏区。

景观结构主要包括红树林湿地水鸟观赏游览区景观型绿色岸基休闲长廊绿色浮岛岛群景观水系改造工程岛上桥梁造型中心广场阳春白雪盐文化造景区热带植物花卉园艺造景区泉艺景观区及公园地面铺装艺术静态动态造型艺术光影艺术等景观设施，在充分表达项目区风花山水等自然景观要素的基础上，营造公园动静相宜的城市休闲文化氛围。

动态项目及主要休闲服务设施包括榆林湾海洋剧场与大型数码喷泉大型数码焰火灯光工亿元年。

项目的产权销售效益估算见下表三亚榆林湾山水花都项目财务效益估算表序号测算科目单位数量单价元金额万元项目销售总收入，二项目总成本项目总投资，销售成本异地营销网点建设处目录第部分项目概况项目名称二项目性质三项目建设地点及其条件四项目产品定位五市场定位六主要规划设计条件七项目规划设计内容八项目合作开发模式九项目总投资估算十市场营销与效益分析第二部分融资合作方案项目投资开发进度及资金筹措计划二项目公司的原始股权价值分析三项目融资或战略合作模式结论部分附件图表三亚市房地产业基本情况参考资料三亚龙玺投资发展有限公司简介海南省榆亚盐场简介核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三亚榆林湾山水花都项目位置图三亚榆林湾山水花都项目概念性规划图第部分项目概况项目名称三亚山水花都国际安养城。

二项目性质海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅项目综合开发国有困难企业改革发展与职工再就业工程。

三项目建设地点及其条件项目建设地点位于三亚市榆林湾东岸海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围。

项目区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾大茅河与三亚市榆红管区相连，国际度假城邦项目，拟按照三亚市旅游业发展规划中将榆林湾作为亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游后勤综合服务基地的基本定位，结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市的发展目标，以绿色浮岛的生态复合型地产开发理念，整合项目区得天独厚的自然山水休闲度假生态养生资源，建设集人工岛屿景观系统热带花卉园艺产业五星级海洋主题度假酒店含海洋科技会馆酒店公寓国际老年康复养生度假临水旅游商业中心及大型低密度高尚住宅区含盐场职工安置区为体的国际性山水度假城邦，使之成为具有浓郁的海洋文化特色和世界级生活品位的第二居住地。

五维护三亚社会稳定，使之成为三亚经济社会发展和国有企业改制发展的典范。

该项目地原为海南省榆亚盐场的工业用地。

为了贯彻海南省国有资产监督管理委员会号关于加快推进省属国有企业改革工作的通知文件精神，通过对榆亚盐场进行企业改制，斥巨资补偿职工安置费用，解决企业困境，改善职工生活，消除不安定隐患，为三亚的和谐稳定贡献力量。

项目的规划建设，将充分考虑到榆亚盐场职工再就业工程的实际需要，提供适合多种文化技能层面和就业年龄段的工作岗位个体工商经营单位，优先满足盐场干部职工的就业需求。

目前榆亚盐场就此合作项目的立项报告已经上报主管部门批准，三亚龙玺投资发展有限公司与海南省榆亚盐场的合作开发协议也已于年月日正式签订。

五市场定位本项目主要是针对中国第三次置业和国内外第二居住地市场而开发的高端度假与住宅产品。

其基本的市场定位为目标客户群无闲照料老人的城市富有家庭，具有投资度假多重需求的城市中产阶层，孤独的离退休干部，澹泊的文艺界人士和工作压力较大的企业高管人员，以及被中国和平稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置业人士目前三亚的国际置业客户主要来自俄罗斯韩国以色列美国及欧洲等国家。

二主要区域市场划分包括以避寒养老为主的东北市场以投资与候鸟式度假为主的上海华东市场以度假养生为主的北京华北市场以晚年移民为主的西北市场以候鸟式度假为主的西南华南市场。

三旅游客源市场包括中国内陆地东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻通过田独镇的旅游专用通道和本项目区现有的米长的两条山路均可通往亚龙湾，是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区三亚海棠湾国家级旅游度假开发区田独镇新兴工业区六道渔港及南海海洋渔业综合服务基地的咽喉之地，正在建设中的红沙大桥将把本项目区与三亚市区连为体，其地理位置十分优越。

榆林湾是个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点海螺岭与狗岭山地，东侧为亚龙湾的主要背景山脉安罗岭，中间有大茅河榆林湾水体及红树林生态长廊自北向南贯彻全境。

其整体地形如同把纳凉休闲的太师椅，山海河城汇集体水木清华生机勃然，是三亚市区唯可从事大型人工水系营造工程的高档海滨建设项目开发用地，也是目前三亚市区硕果仅存的亲水型城市旅游度假发展空间，具有无可限量的投资价值与升值前景。

四项目产品定位着眼基础设施建设。

对榆林湾大茅河近亩水面及其沿岸的红树林生态环境进行彻底维护和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪泄洪能力，防止水流倒灌给榆林湾大茅河两岸人民造成的生命财产损失。

二改善榆林湾水质环境。

以生物科技和工程科技手段，治理并恢复榆林湾大茅河的水质环境，使之达到国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准。

三保护红树林生态环境，使其繁荣昌盛，并使之成为提升三亚榆林湾旅游度假环境品位的水上绿色景观长廊。

四按照三亚市整体的城市功能规划进行运作。

项目拟采取近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光水鸟栖息热带花卉园艺城市度假休闲益智健身水上游乐国际会议会展及大型水上演艺大型数码喷泉数码焰火灯光工程等为体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的方靓丽名片，成为三亚创建世界级热带滨海旅游城市的海洋文化综艺之窗。

根据海南省规划委员会有关榆林湾旅游度假区的规划指导思想，三亚榆林湾山水花都的热带海滨旅游城市，是我国独具热带滨海自然风光田园风光的具有最佳养生环境旅游环境度假环境人居环境的绿岛公园全中国人民的后花园和阳光露台。

经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前三亚已成为我国旅游经济比较发达的城市，并已跻身我国六大旅游目的地之列，同时被世界旅游组织授予世界最佳旅游目的地和世界样板旅游城市称号。

年，三亚市旅游接待总人数已达万人次，自年以来，年均客源增长率达。

旅游业的高速发展，进步改善了三亚的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内国际人士到三亚置业投资，开辟第二居所或侯鸟式居所。

年年间，三亚市商品房销售面积为万平方米，其中外销商品房面积为万平方米，外销率达，五年之间，三亚市的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元平方米猛升至元平方米，而以三亚湾为代表的线海景房的销售价格，更是从年以前的元平方米跃升至目前的万元价格台阶，饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为三亚有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和贱卖了。

二项目营销机构与销售行为的组织本项目的产品销售行为，主要通过建立如下全国性网络进行本地营销中心拟选定三亚作为项目的本地营销服务中心，负责统管理本项目的全国性销售网络，并统开展异地客户接待市场推广与产品广告发布事务。

异地营销网点拟在北京天津上海太原成都重庆哈尔滨大连青岛等中心城市设立常年展销处，同时寻求代理服务商开展区域性营销合作，通过异地代理商组织异地客户到三亚旅游购房，为代理商提供具有竞争力的代理服务佣金销售额的，同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策。

其他居间服务网络如发展出租车司机酒店旅行社等工作人员加入本项目的居间销售服务，为其提供具有吸引力的居间服务佣金。

全国性巡回展销产品行销通过参加全国各地的房展会展活动，进行品牌推广与产品展销组织专门的巡回销售队伍，采取蛙跳式战术，在全国各中心城市开展项目的产品巡销活动每次展销时间半个月以上，并在当地开展全产服务价格按年产各类高档盆花苗木万盆株平均价格元盆株计。

项目的产权销售收入预测山水花都毛坯房销售收入按元平方米计，万平方米毛坯房的销售收入为亿元游艇会馆区五星级酒店泛游艇社区销售收入以元平方米计，万平方米别墅类物业的销售收入为亿元老年公寓的成品房销售收入按元平方米计，万平方米成品房的销售收入约为亿元临水商业服务设施，按元平方米计，万平方米商业物业含会所型商业设施的销售收入为亿元。

五星级产权酒店客房部分按元平方米计，万平方米五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约亿元长期经营项目的经营销