中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。

主要为集中商业，其次为内街。

图表年淮南各商圈商铺租金统计三龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。

分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平商品档次和业态聚积三大因素。

四消费者满足度低，高端消费外流淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。

消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭唱歌。

四项目地块的商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的最好地区。

从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。

从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商之都营业面积，中高档百货多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层的高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房的两房为主，三房两房，三房客户矿业电力的技术和管理人员很多矿业电厂生意人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位的人为孩子买房的也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例淮南城市休闲中心项目建议书年六月目录项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境二经济发展环境三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛二商铺空置率上升，住宅需求较好三龙湖路商圈成为淮南新商业中心四消费者满足度低，高端消费外流四项目地块的商业竞争策略从商业业态分析竞争策略二从商业发展趋势角度分析竞争策略三从竞争环境的角度分析竞争策略四从发展商务休闲产业的优势角度分析五商务休闲的概念定位五项目地块的住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点二淮南市住宅市场供给特点三淮南写字楼公寓市场特点四淮南项目基本发展战略六项目分析及定位项目分析二项目定位七项目建设内容八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论图表年年淮南增长情况图表年年淮南人均可支配收入图表年年淮南社会消费品零售总额图表年淮南市消费支出结构图表年淮南各商圈商铺租金统计图表商业业态发展轨迹图表淮南市购房用途结构图表淮南市住宅面积需求结构图表淮南居民现有住房面积结构图表淮南现有住房来源结构图表核心商圈主要地产案例图表次核心商圈主要地产案例图表淮南市住宅市场主要特点图表淮南企业办公用房解决方案统计图表项目分析图图表项目分析战略选择图图表项，淮南富民成绩卓著。

年淮南消费性支出在安徽省内城市中排在第位，为元，略高于芜湖和蚌埠，说明淮南城镇居民生活水平在安徽位于中上水平。

年年淮南人均可支配收入人均可支配收入增长指数图表年年淮南人均可支配收入年，淮南在岗职工工资总额亿元，增长在岗职工年平均工资为元，增长，为全省第。

高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工业的支柱地位高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地区消费。

全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活消费支出元，增长。

城乡恩格尔系数分别为和。

从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在国家经济大发展的宏观背景下，能源型的城市，淮南具有强大的发展潜力，整体经济发展呈现种积极向上的态势，同时，由于经济发展带动了人民收入的提高，城市整体需求在不断的提高，这就给服务业零售业带来了巨大的产业机会。

因此在淮南这样的城市中发展服务业零售业大有可为。

三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长，其中城区比重占，人均元。

能源需求的快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社会消费品零售总额消费品零售总额增长指数图表年年淮南社会消费品零售总额二商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。

商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图食品衣着家目建设内容统计表，项目概况项目名称淮南广场项目位置淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角建设规模总建筑面积，其中商业面积，住宅公寓容积率，建筑密度公寓户数户，住宅户数户。

栋层住宅，栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋二淮南市宏观环境分析产业政策环境淮南市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，从淮南市十五规划纲要中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。

近年来，市委市政府从淮南政治经济文化统筹协调发展的战略高度，提出了建设文化大市的号召，要以文化大市建设推动和促进能源大市建设，从而达到塑造城市文化特色丰富城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力增强城市文化感召力和竞争力的目的。

因此，我们可以发现淮南市的整体政策导向是以煤炭产业为支柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供个相对高质量的消费生活娱乐环境。

二经济发展环境自年以来，淮南的地区生产总值每年保持左右的增幅，尤其是年以来，保持每年经济总量增长，经济发展迅速。

年地区生产总值为亿元。

年年淮南市增长情况增长率图表年年淮南增长情况淮南是个资源型城市和全国著名的能源基地，长期以来，为国家的经济建设做出了重要贡献，经济的发展主要依靠资源的消耗。

年以来淮南市掀起了新轮煤电产业的建设高潮，全市的经济实力和人民生活水平得到了很大的提升，煤电化产业的比重也在提高，截止年煤电化三大产业增加值已占到全市经济总量的。

年淮南人均为元，增长率为。

从历年人均增长情况来看，淮南保持着较快的增长速度。

年淮南城镇居民人均可支配收入为元，增长率为，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高广场天然水景进行人工造景。

在形态上，相对于是城市零售设施高度集中的区域，大部分都是成长条形的，以步行街形式设计。

在功能上是从城市的功能中分化出来的，两者之间存在十分密切的联系。

形成互补的基本形态，以零售商业商务办公为主体，则以休闲娱乐为主体。

城市的功能根据业内专家的观点，的功能按其提供的服务类型可以分为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。

休闲娱乐功能是的首要功能。

与传统的中央商务区有着密切的关系，不少学者认为是的有机组成部分和题中之义。

在演变过程中，的功能逐渐独立出来，区域的休闲娱乐功能由此也得到提升。

商务功能是对传统中央商务区主要功能的沿袭以及扩展。

是城市繁荣的标志，上世纪中期以来，开始演变为办公与商业功能的复合区，主要是供集团总部企业金融信息经营管理等用的办公楼，也有部分设施提供相应的会议展览居住包括商务公寓等餐饮等服务，这不是的主流功能，充分挖掘提升的非主流功能，形成，将大大有助于整个中央商务区的配套完善，引起更多的投资者驻足。

当独立于存在时，旅游商业功能也是的主要功能之。

旅游商业主要是以景带商，也就是充分发挥旅游景点的扩散效应，挖掘商业发展的整体优势，形成块历史文化和商业文化内涵丰富与众不同的休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游促商以商促游，实现经济效益社会效益的统。

城市同时给本地及周边居民足够的重视。

提供了休闲度假的地方。

的类型大型购物中心型如广州天河城旧城历史文化改造区型南京夫子庙上海豫园商城北京王府井。

新城文化旅游区型深圳华侨城珠海九州城。

五项目地块的住宅公寓竞争策略淮南市住宅需面积最受欢迎，需求量最大，家庭收入在元以上的购房者偏向以上的住房，但需求量不大。

家庭月收入大部分都在元以内，其中元以下的占有较大的比重，虽然他们置业需求大，但购买能力相对较弱。

元以下售价普遍能够承受，而能承受元以上的潜在购房者较少。

当前住房面积处于更新换代阶段，面积由以下两室厅室厅向三室两厅两室两厅升级三室两厅两室两厅需求旺盛，四室两厅有定的需求，未来转向大户型趋势不明显。

田家庵区和谢家集是市民购房首选区域，其次是大通区和八公山区，意向最少的是潘集区和毛集区。

根据以上对淮南市住房需求的统计分析，同时随着购房者理性消费意识地增强和城市家庭常住人口的构成以及人口老龄化现象等客观现实，建议重点建设面积的住房，户型以两室两厅和三室两厅为主。

二淮南市住宅市场供给特点淮南市现有楼盘主要集中在田家庵区中心，分核心次级核心和外围圈层等进行研究重点调研了个项目斯瑞明珠城钟山园小区金色家园国庆花园奥林盛世家园阳光新时代龙湖汇景豪庭馨雅苑东苑小区惠利花园金大陆财富中心。

核心圈层小地块综合性高层住宅没有抗性但其取向均为以集中商业实现商业最大化，并通过空中花园保障上层住宅的品质。

基本状况占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼