售额变化趋势年年年年单位亿元单位百分比零售额增长率图年江山城乡居民消费支出单位元年年年年消费支出概况城镇消费农村消费五江山交通区位江山是浙江省的西南大门，正着力打造浙闽赣三省边界的县域发展高地。

江山位于浙闽赣三省交界处，是浙江省的西南大门，也是华东沿海地区与中部地区的交通节点，长三角和珠三角辐射内陆的桥头堡。

江山交通便利。

陆路有杭金衢高速公路国道省道及正在建设的黄衢南高速公路，铁路有浙赣复线，航空距衢州机场公里。

自开通动车组后，江至杭州，已经划入小时交通圈，江至浙江省内杭州金华宁波台州等地，到上海，以及福建浦城江西广丰等周边越来越方便，江山与黄山武夷山等周边著名景点均已形成小时旅游交通圈，交通的改变，将会带到外来旅游人群的增加，也必将带动消费市场的快速增加。

图江山周边交通图三江山市规划分析城市总体规划概述规划确定江山市的城市性质为浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。

逐步形成江两组团六片区的城市空间结构。

江即强化江山江滨江绿化景观带的建设，。

两组团指须江组团和上余组团。

须江组团是江山城市的主体，是行政中心文化教育中心商业中心。

上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。

六片区指上余发展片区上余特色工业区块发展片区城北发展片区火车站以北老城发展片区城南发展片区虎山以南和江东发展片区。

二城市发展方向规划规划确定城市发展方向为向北发展为主，向东向南发展为辅。

江山城区主要形成七大居住商贸重点开发片范围来看，城南片区，目前商贸发展稀少，多为基本满足社区需求的百货店，另外，就是建材家居业的云集区域。

从经营档次上来看，档次上，除了以东岳路自然形成的建材装饰街外，其它的都是住宅底商小面积分割经营，以满足区域小区基本的生活需求为主。

从辐射范围来看，从辐射范围来看，除了建材装饰业外，其它所经营百货超市，休闲娱乐都是以周边人群为主。

但是作为目前江山唯个档次较高的建材装饰街，其辐射圈扩大到江山城乡区域。

目录第章宏观经济背景分析江山概况区位特点二人口特点二江山经济发展概况及三产业发展比例二城市人均可支配收入三主导产业格局四江山消费水平及消费概况五江山交通区位三江山市规划分析城市总体规划概述二城市发展方向规划三人口规划四交通规划五江山城市商贸业规划方向六主导产业规划七南门区域规划第二章江山商业发展研究分析江山市商业发展概况江山商业市场发展史二江山商业市场发展现状三江山商业市场总规模四江山市城市商业区功能分析二江山商业发展特点商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分二商业结构不合理，零售业发展较快三经营结构雷同，同质竞争严重四影响能力不强，缺乏区域辐射能力三江山商业重点市场详细性分析东方时代购物中心二江山小商品城三万峰服饰广场四江山重点商业商户访谈案例分析五江山重点商贸行业研究江山服装布料零售批发发展特点分析二江山电子产品发展特点分析三江山家居装修建材业市场发展特点分析六江山商业调研结论江山商业市场属性二区域局限与专业市场的发展三零售业与较强。

但是恰是处于三省交界处，周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能力相对弱。

内向经济是其发展的主要特色。

图江山区位地图二人口特点全市区域面积平方公里，总人口万，常住人口约为万，下辖镇乡个街道，其中主城区共有平方公里，城区人口约万。

城市化水平，总量较低，但是相对于周边县市相比都有定的优势。

图江山各乡镇分布地图二江山经济发展概况及三产业发展比例江山经济进入了新的发展时期，经济连续年超过全省平均增速。

年，实现生产总值亿元，年年均增长左右在全浙江省个县市中，排名名，处于中下水平，增长率看，以两位数增长，全面超过全省的平均水平，县市区综合实力在浙闽赣三省边界位居第，在全国排名位左右。

从中可见，江山市经济后期发展趋势强劲，需求是有很大开拓空间。

图年江山市生产总值及增长速度江山市近六年经济增长趋势年年年年年年年单位亿元单位百分比增长率数据来源江山统计公报图年江山三次产业结构变动情况数据来源江山统计公报三产比例上，对比年，江山市第二产业增加比例过大，作为衡量个城市综合指数的第三产业，近几年不但未上涨，反而有所下降，从中反映出江山的商业发展相对其经济总量来看，目前处于较低水平，其发展空间相对较大。

图年江山年人均达元约合美元，增长。

根据发达国家经验，人均进入美元区间，城市发展将由投资主导工业推动时期迈入消费主导服务业推动时期。

二城市人均可支配收入年，江山全社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，均增长。

图年江山城乡居民收入水平单位元年年年年年江山市城乡人可支配收放趋势城镇可支配收入农村支配收放三主导产业格局江山工业基础较好，主导产业明显。

目前己形成机电木业加工电光源消防器材批发业比例界定四现有商业档次与项目经营档次界定五强大商品供应与物流体系支撑第三章江山房地产市场简析土地市场简析二房地产市场概况房地产总开发供销概况二销售特点及趋势三江山楼市价格简析三小结第四章项目地块研究地理位置二地块周边规划用地规划二交通规划三地块研究地块经济标二项目地块研究第五章经济数据测算项目基础经济数据二周边小商品市场调查参考数据江山市小商品市场租金参考表二商铺定价根据租金倒推法三项目投资估算,设计监理费,二经营成本按占总销售额是计算,三建安工程费,四营销费用之间，取计算,五小结,四利润率与地价关系表,按专业市场不同利润率计算的地价参考表,二按商业综合体不同利润率计算的地价参考表,三小结,第六章可行性结论及项目初步定位分析项目优势二项目劣势三机会点四威胁点二关于项目初步定位项目定位选择方向二业态规划三结论附件房地产调控政策附件二重点案例参考第章宏观经济背景分析江山概况区位特点江山市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙闽赣三省交界处。

东连衢县遂昌，西邻江西广丰玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有东南锁钥入闽咽喉之称。

独特区位，造就其经济的包容性相对心三区市域产业空间总体结构心指中心城市，是全市的政治经济文化及旅游服务中心，重点发展现代生活服务业及先进制造业，完善城市功能改善人居环境，增强中心城市辐射力和带动能力。

三区指城北工业新城经济发展区中部特色工业经济发展区及南部生态经济发展区。

城北工业新城经济发展区依托江山经济开发区江东区块及四都工业功能区重点发展机电制造机械制造等产业。

中部特色工业经济发展区主要依托莲华山区块十里牌区块高新技术区块等平台重点发展新能源新材料电子信息消防器材机电及装备制造竹木深加工精细化工等产业。

南部生态经济发展区依托南部个乡镇的资源特色重点发展生态旅游生态特色农业及绿色农产品加工业。

七南门区域规划规划区域南门片区，即现在江山市城市中心区域，规划中区域范围主要包括了，北到城中路，南到南路，东沿江滨路，西为环城西路。

包括目前整个城市最繁华的解放路，鹿溪路。

规划定位项目地块不在拆迁计划之内从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范围之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门区规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的，这将为项目内侧的商业街价值带来严重的影响。

用地性质在用地规划上，可以看到，项目地块内有些部分，应该是商住用地，可以在产品规划中，加入住宅产品，但是，这是否有，以及有多大建筑面积，都将在拍卖后，才能确定。

功能详细从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府预定的规划中，其功能是作为个集娱乐，休闲购物，办公为体的现代商业区。

项目地块第二章江山商业发展研究分析江山市商业发展概况江山商业市场发展史年撤县，设立江山市，历史上，江山地杰人灵，文化厚重，但是商贸行业，发展相对缓慢。

本身区域商贸发展多局限于区域内消费市场，作为新商贸业的百货中心，江山直到年才建成。

从其三大产业的发展比例看，近几年，政府已经意识到商贸业发展不足，对经济的制随之增加，市场容量也将增加。

社会消费品结构比例图江山市年社会消费品城乡消费比例年江山市社会消费品结构比例批发业零售额零售业零售额住宿和餐饮业其他行业资料来源江山市年统计公报从行业分类看，批发业零售额亿元，增长零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。

其中零售业占据主力地位，是江山商业体系中的支柱型行业，从中也反映出，江山城区商贸业对周边城区辐射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主。

四江山市城市商业区功能分析老城区图江山老城区主要商业分布示意目前整个江山市的商业发展已处于初级向中高级发展的阶段，虽然目前尚未形成非常明显或有影响力的中心商圈，但具有定影响的商圈已在逐步形成之解放路鹿溪路解放南路中。

该商贸区域为江山市唯业态成熟，配套齐全交通便利的商业中心。

老城区商贸区，主要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路城中路，中山路延线分布。

从经营范围来看，鹿溪南路为中心，主要业态超市百货家电餐饮休闲解放路，主为服装，精品店，专卖店，珠宝店，电子数码构成，城中路与中山路，主要用休闲，餐饮，百货店构成。

大南门主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百货等。

从经营档次上来看，此区域为江山主要商贸区域，档次差次不齐，总的来看，解放路与鹿溪路经验档次最高，主要为国内二三线品牌，与珠宝手饰店。

从辐射范围来看，城中商贸区，作为江山唯成熟的商贸区，承载了整个城市的消费需求。

特别是小商品批发更是集中在此区域小商品城。

但是整体来看，仍是满足整个江山消费需求为主。

从功能上看，解放路，与鹿溪路成为城市休息