到引用源。

从年低谷期开始，广水市酒店的入住率逐年提升，在年达到阶段性顶峰年广水市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到的影响。

广水市年酒店整体经济预测及分析进入年，广水酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，十长假期间，广水市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园，五由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。

宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。

广水市现有星级酒店经营状况分析星级酒店名称年入住率年酒店规模云都大酒店层多乾星商务酒店层多消费价格分析佰特国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。

入住率分析年广水市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。

酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区或市区附近的星级每天使用率为。

营业收入客房收入以客房数间，客房预计平均房价为元，平均出租率为来计算，则全年预计收益为元间天万元西餐厅收入以台位数人，人平消费元，上座率，中晚两餐来计算，则全年收益为位元天餐万元棋牌茶艺厅收入以台位数人，人平消费元，上座率来计算，则全年收益为人元天万元娱乐收入以包房间，开房率，房均消费元来计算，则第部分项目总论广水市佰特国际大酒店建设项目是武汉昌神房地产开发有限公司投资运营的商务旅游酒店，主要功能为商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

佰特国际大酒店严格按照星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

项目背景武汉昌神房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健发展的目标，拟在广水市应山城区建设星级酒店。

项目名称广水市佰特国际大酒店建设项目项目业主单位概况武汉昌神房地产开发有限公司成立于年，公司注册资本万元，主要从事房地产开发和物业管理工作。

该公司现有人员名，其中高级工程师名，会计师工程师名，助理工程师名，般员工名。

公司法定代表人方喜昌，大专学历，多年从事建材建筑工程和房地产开发，具有二级项目经理资格证书，有丰富的管理工作经验。

承担可行性研究工作的单位广水市工程咨询公司，公司法人代表吴强。

公司资质证书号国家发展和改革委员会工咨丙，资质等级丙级。

研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数第三版原国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准广水市主要经济指标广水市旅游统计月报年报以及其它国家省市级法规规范文件通知等。

项目的建筑规模和内容佰特国际大酒店商务旅游酒店单体层，总建筑面积，项目总占地面积。

可行性研究结论经过对广水经济状况的研究分析，以及。

如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。

广水市良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

市场研究广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。

如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。

广水市良投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

目前只有云都大酒店和乾星商务酒店是挂牌的星级酒店，其他酒店和旅馆起点低规模小服务水平差，云都大酒店与乾星商务酒店处于双头垄断地位。

近年来，随着广水市对外开放逐步扩大，主动融入武汉城市圈，广水正逐步武汉旅游和发展的后花园，外来客商及游客逐年倍增，每年接待流量在万人左右。

广水市现有的酒店行业显然是无法容纳如此大的客源市场，远远不能满足客人的需要，经常出现订不到客房和客餐的现象，大型的商务活动和会议不能在广水送行，广水也因此丧失了很多发展机遇。

基于以上因素分析，武汉昌神房地产开发有限公司在永阳大道与三环路交汇外兴建酒店显得尤为紧迫，届时市场份额将达到以上，处于绝对垄断地位。

市场宏观背景广水市年经济分析从已公布的统计数据来看，年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长社会消费品零售总额累计完成亿元，比对年产业导向的理解，本公司经过详细的市场分析后认为项目的建设是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市酒店市场是乐观的星级酒店更适合项目的整体发展与规划将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前该公司的实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。

第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析广水市位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之的武胜关而名扬四海，素有鄂北门户之称。

全市国土面积平方公里，人口万，辖个乡镇办事处和个省管经济技术开发区。

从南北朝置县，迄今已有多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。

广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉襄樊孝感信阳等大中城市的重要交汇点，是人流物流信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。

京广铁路和国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，号省道从中部横穿东西，挑两线四路于体，形成纵横交错四通八达的交通网络。

从这里到武汉天河机场仅个多小时的路程，交通十分便捷。

近年来，广水市抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。

目前已有初具规模的工业区个，三来补三资企业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。

农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。

城市建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全市国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。

年，全市国内生产总值达亿，市级财政收入亿元，农民人均纯纯收入城镇居民人均可支配收入达到元和元。

广水市以其经济文化等方面的辉煌成就被评为中国楹联文化城市中华诗词之乡全国科普先进县市挤入了全省县域经济二十强的方阵。

广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地笼压力不大。

另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。

整体来看，佰特国际大酒店以星级酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。

项目评估在整个广水市市场中，佰特国际大酒店作为目前唯的四星级酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。

小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。

产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提高。

劣势操作方式极为复杂存在巨大的后续经营回与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。

严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努力做好环境保护工作。

安全安全是服务行业的生命线。

项目建成后，要把安全放在第位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。

电气设备接线完全按供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防操作。

主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。

地震广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大，地震烈度为度。

第四部分投资及经营收入估算投资估算本项目总投资为万元建设投资万元根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本