，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪，定程度上阻碍了城市化的建设。

征地补偿分配和土地收益分配问题部分省市按照当地的土地管理条例征偿和被征地农民基本生活保障试点办法等规定，初步建立了被征地农民基本生活保障基金制度，即把大部分土地补偿费和全部的安置补助费均划入同级财政在银行设立的被征地农民基本生活保障基金财政专户，剩余的土地补偿费由农村集体经济组织用于公益性事业及历史遗留的被征地农民的生活问题，地上附着物和青苗补偿费支付给被征地农民所有。

这规定解决了以往补偿分配不规范乡镇政府参与征地补偿分配各村对留用部分使用方式不等负面问题，但在实际操作中仍存在着些具体问题。

此外，土地征用后的出让收益分配没有明确的规定，城市化建设的财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要的政策依据。

被征地农民的后续保障问题在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资料，农民的土地有三重功能使用权功能就业和发展功能社会保障功能。

土地征用是对土地使用权和所有权永久性的剥夺，农民将永远失去土地的使用权和经营权，失去生活的可靠来源和保障。

按照目前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得定的基本生活保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月的生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。

征地后，如果没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。

完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策合理规划，采取科学可持续发展的土地资源利用政策在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡同时又要保护耕地，保护切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好的环境效益。

因此，城市化建设中理区，个自然村。

境内有个国营农场和中外闻名的洋埔经济开发区。

市政府驻那大镇距海口市公里三亚市公里。

海榆西线公路横贯市境，境内有支线公路条，通车里程达公里，各乡镇全部通车，每天有班车直达广州和省内各市县。

是海南目录第章项目总论项目概况可研报告编制依据可行性研究报告结论及建议第二章项目背景及建设必要性项目背景项目建设的必要性第三章市场分析及建设规模市场分析建设规模第四章项目选址及其建设条件项目建设地点项目建设条件第五章建设方案方案综述基础设施建设项目开发建设的基本要求土地供应方案第六章环境保护项目地址与环境现状项目建设对环境的影响环境保护治理方案环境影响评价结论第七章工程招标招标原则招标范围招标组织形式招标方式第八章机构设置及劳动定员组织机构与劳动定员建设管理第九章项目实施进度建议第十章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第十章财务分析财务分析原则和方法土地出让金收入估算成本的计算财务盈利能力分析盈亏平衡分析财务综合评价第十二章社会效益分析土地储备对土地利用的作用土地储备对土地市场及地价的影响分析第十三章研究结论与建议研究结论提出建议第章项目总论项目概况项目名称儋州市那大城区土地储备项目项目建设单位儋州市城市建设投资有限公司项目区域儋州市那大城区项目建设内容本项目共收储土地宗，园地路南侧文化路东侧两宗地，宗北靠西部中心医院，面积亩宗北靠市人民广场，面积亩站前地区宗，面积亩共收储面积亩。

主要建设内容包括亩土地征用与安置基础设施建设五通平道路给水排水电力通信场地平整。

项目投资及资金来源本项目开发总投资额为人民币万元。

其中征地安置补偿万元，耕地占用税万元，耕地开垦费万元，基础设施费用万元企业管理费万元不可预见费万元财务费用万元。

可研报告编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例国家投资土地开发整理项目管理暂行办法土地开发整理项目资金管理暂行办法儋州市土地利用总体规划儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及年远景目标纲要国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法总量失控土地价格扭曲寻租活动盛行等问题，因此，通过土地储备实现政府对土地级市场的调控，提高城市土地资源配置效率，有利于推进与区域产业化经济发展水平相互协调的城市化建设，有利于区域可持续发展的实现。

城市化建设中土地利用的依据分析我国土地管理法明确规定，城市市区的土地属于国家所有城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。

任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设。

以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。

因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城市建设用地包括居住用地公共设施用地工业用地交通用地绿化用地等必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。

用地政策和方式在实际中存在的问题用地合理规划问题由于缺乏对城市化建设的科学认识，长期缺乏统合理科学的用地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了个利益空间，客观上形成了土地征占越多财政利益越大的激励机制，结果造成多征多占土地的现象急剧上升，城市大量向外扩张和重复建设大型园区的圈地现象日益增多，导致了大量土地闲置，大大降低了农村土地的利用率。

征地补偿的范围和标准问题第，在征地补偿范围上，我国土地管理法中明确规定了土地征用的补偿标准，即征用耕地的补偿费用包括土地补偿费安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

第二在征地补偿标准上，按照目前国家及各省市的有关规定，征用耕地的土地补偿费，根据地类的不同最高为该耕地被征用前三年平均年产值的十二倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位律和规章儋州市城市主城区总体规划国家和海南省现行的技术规范和定额建设单位提供的有关资料。

可行性研究报告结论及建议主要结论城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的项创新，也是房地产领域的个热点。

目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。

本项目的建设提高儋州市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。

本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合儋州市城市规划的要求。

周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。

项目的建设亦改善儋州市的投资环境增加地方财政收入，促进儋州市房地产经济的发展拉动相关产业发展扩大内需等宏观效益方面都产生积极的作用。

经财务分析表明全部投资内部收益率为，投资回收期为年含建设期，项目盈利能力强。

盈亏平衡点为，说明该项目具有很强的抗风险能力。

综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。

建议此项目的建设符合国家和海南省为拉动内需稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。

因此，建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地规划建设各方面的条件，以使项目早日实施，发挥作用。

建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。

建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地的销售价格和销售率，创造较好的经济和社会效益。

第二章项目背景及建设必要性项目背景衡量个区域城市化水平的指标主要有两个是人口指标，即城市人口占总人口的比重另个是用地指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的个显著的指标。

土地作为人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾日益突出，而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场存在着土地供创业的现代化城市。

因此，为了营造儋州市流的人居和创业环境，全力打造崭新的城市形象，促进全市经济社会跨越式发展，琼海市各级政府社会有识之士应当审时度势，面向新世纪迎接新挑战谋求新发展。

全力推进琼海市城市化进程步伐。

综上所述，本项目建设是适时的，也是必要的。

第三章市场分析及建设规模市场分析儋州作为海南西部中心城市，必须统筹城乡规划，扎实推进城市建设，不断完善城市功能和农村发展条件，切实把儋州打造成为独具魅力的绿城水城文化之城。

按儋州市十五发展总体规划要求，实现其总目标，需实现下面具体各项产业目标培育和发展西部旅游经济辐射带动西部其它地区的旅游业发展。

加大旅游宣传促销力度，积极参加国内各种旅游产品展览会和交易会，充分利用各种新闻媒体，大力宣传儋州旅游资源，优化旅游营销策略，培育有儋州特色的度假休闲旅游市场，突出生态旅游科普文化旅游观景旅游等特色，建设高水平旅游精品景区，打造儋州旅游品牌，建设最佳中国旅游城市。

到年，全市接待国内外游客万人次，年均增长，旅游营业收入亿元，年均增长。

进步加大旅游基础设施建设和特色旅游产业开发，优化儋州南部旅游景点，开发北部旅游资源。

十五期间要形成南区北区两个版块旅游线路，即以那大为中心，兰洋温泉那大夜景松涛水库热带植物园儋州国家农业科技园观光区石花水洞莲花岭国家森林公园花果山旅游等景点为南区