济发展，为蓝山人民创造更好的生活条件。

项目建设势在必行。

项目开发条件开发项目基本情况地理位臵及场地概况蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧，地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。

该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二层。

自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。

降水年平均降雨量在，雨量集中在月。

湿度年平均相对湿度。

日照时间年平均。

风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为，其次为西北风，频率，西南风，频率。

风速平均风速，最大南风工程地质条件通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。

地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。

开发项目建设条件原材料供应情况蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。

基础设施及市政设施条件蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。

政策条件在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。

同时为了项目顺利进行，专门指派了名副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安臵按期完成。

以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的建设。

政府相关优惠政策如下江南财富城是县政府重点招商引资项目江南财富城是市县二级重点商业项目县政府多次召收固定资产余值回收流动资金其他综合开发投资流动资金建设投资经营成本营业产品销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量计算指标所得税后财务内部收益率投资回收期静态含建设期年总论项目概况项目名称蓝山江南财富城项目总投资万元，总建筑面积约万项目开发单位永州市鸿大房地产实业有限公司项目可研单位永州市工程咨询中心区域概况蓝山县是革命老区，位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧，东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾县。

境当楚尾粤头，为湘粤相通重要门户。

地处东经，北纬。

县境东西宽公里，南北长公里，全县总面积平方公里，总人口万余人，辖个乡镇办事处，个农林茶场，年国民生产总值为万元，其中第产业万元第二产业万元第三产业万元。

境内属中亚热带季风湿润气候区，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温‴，无霜期天，降雨量毫米。

蓝山县区位优越，交通便利，素有湘南门户之称，是湘南通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。

全县共有公路总里程公里。

省道线交汇其中，永连公路贯穿全境。

东距郴州公里，南距广州公里，西距永州公里。

蓝山县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和湘核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，南农业综合开发重点县。

全县现已形成个亩以上的黄花梨基地，个亩以上的优质烤烟基地，个亩以上的商品蔬菜基地，个万亩以上的大径材基地，个亩以上的丰产楠竹基地，个亩以上的高效药材基地，个出栏头以上的瘦肉型牲猪基地。

境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电力充足，是全国首批个电气化达标县之矿产资源丰富，境内已探明的矿藏有铅锌锰铁等种，其中黑七型锰铁矿储量达亿吨。

近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。

年被评为全省乡镇企业发展十快县和永州市乡镇企业强县。

全县乡镇企业已形成建材轻纺冶金水电竹木加工和交通运输等六大支柱，是全省运输大县小水电大县和最大的石材加工基地。

今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。

项目简介范围本次可行性研究主要依据国家有关政策法律法规规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性工程建设条件工程规划设计方案工程建设内容进行分析研究确定拟建规模，工程建设总投资工程实施进度安排招投标方式，环境保护及节能措施拆迁安臵方案。

综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。

主要技术经济指标主要经济技术指标序号项目单位数据备注占地面积总建筑面积可销售面积建筑密度容积率绿化率总投资万元贷款利息万元销售总收入万元上缴税金万元开发利润万元项目投资利润率项目投资利税率项目财务内部收益率税后项目税后净现值万元借款偿还期年主要研究结论蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段，交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。

该项目进行综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉动地方经济发展。

本项目总投资万元，项目预测房地产销售收入万元，财务内部收益率，开发企业该项目获纯利万元。

全部投资回收期年，借款偿还期年，同时可向国家和地方财政上交税金万元，开发该项目经济效益明显。

该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加就业渠道，可同时解决多人就业和改善旧城区近户居住条件，具有极大的社会效益。

该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。

项目建设的必要性项目建设适应城市化发展的要求随着永连公路二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化发展进程将进步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次高质量方向发展以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅需求也变得日益旺盛。

项目建设地位于蓝山城东路商业核心区中心，与其他商业广场农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心住宅的稀缺。

项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要开发地段上建筑物多目的由来蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华的最具升值潜力的商业核心圈城东路。

为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以拍卖方式获得该土地的使用权。

项目简介本项目为商业综合开发项目。

至二层为商业用房，三层局部商业用房，三层以上为高层商品住宅。

共开发三栋房屋建筑。

建于城东路与规划道路的交叉口，与蓝山步行街构成新的商业中心圈，临邻湘粤路酒店条街塔峰路针织条街。

总用地面积，总建筑面积约万，其中商铺面积，商品住宅。

项目总投资万元。

项目建成后，成为蓝山新的商业景点江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业，引领新的消费时尚。

沿街门面优先满足社区商业，如邮政银行美容美发药店通讯汽车美容影楼音像店干活店修理行文印店西饼店鲜花礼品店书店服装店精品店等。

内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮，及休闲娱乐，如足浴保健按摩健身馆休闲茶馆美容美体馆网吧。

很容易聚集人气的业态餐饮休闲娱乐安排在二三楼，以带动人流往上走。

项目开发单位基本情况永州市鸿大房地产实业有限公司成立于年月日，位于永州市冷水滩区零陵北路号，是永州市较具规模的家综合型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。

公司注册资金万元，公司拥有资产总资产余万元，经营范围房地产经营开发信息咨询物业管理房产出售出租建筑装饰工程建筑装饰材料经营。

已成功开发了冷水滩江南财富城等项目，有着定的商业房地产开发经验。

公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划建设营销财务质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。

公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人注册规划师人土建工程师五人注册会计师人注册造价师人，以及市场营销统计等技术人员人。

可行性研究的主要依据及范围可行性研究主要依据国家现行的有关法律法规规定。

蓝山江南财富城建筑初步设计方案。

蓝山江南财富城规划及规划批复。

土地拍卖确认书及土地使用证。

项目建设开发单位提供的基础资料。

可行性研究造成本的增加将直接降低本项目的经济效益，销售价格的上升和销售速度的加快，对项目经济效益影响很大，能大大提高项目的内部收益率和财务净现值。

本项目的关键是第二年度和第三年度预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保险，财务收益状况明显好于评估的结果，反之亦然。

如果第二年销售速度加快，就可以大大降低自有资金的投入，使公司的自有资金能再选择其他理想的投资渠道。

因此，对销售应给予足够的关注和重视，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度。

影响建造成本的因素很多，工期质量原材料供应等都会影响到建造成本的增减，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程建设监理制。

制定材料供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。

从敏感性分析来看，本项目在保守的情况下，项目内部收益率仍达到，项目的抗风险能力强。

社会效益分析及评价经初步测算，蓝山江南财富城的开发建设，对经营者政府来说，虽然不会取得很多的直接经济效益，但建设项目完成后，其社会效益是显而易见的。

主要体现在以下几方面拉动内需消费，促进经济发展。

经计算，全部完成规划区内的房屋拆迁和各项建设，共需投入开发建设资金近万元，按工期年计算，平均每年投入近万元。

这对促进当地经济的发展的极为有利的。

增加就业机会，缓解就业矛盾。

蓝山江南财富城开发建设项目从启动到项目完成，每年可安排约人从事各项建设和管理项目完成后的商业服务业等相关行业，每年可增加就业岗位个。

这对于缓解目前十分突出的下岗职工再就业难的矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利的。

绿化美化城市，提高居民生活质量。

随着蓝山江南财富城开发建设项目的实施和