上的项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。

二本区域年新推项目及供应量年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。

北京整个东部地区今年将成为个大盘集中放量的区域。

其中，会村附近今年将出现个万平米的大项目。

本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。

预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。

区域供应量将达到万平米。

本区年后期年初预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭户型在之间。

主力户型为二居。

还有三居，左右跃层。

板楼多层普通住宅公寓花园洋房预计在今年年底开盘，销售价格在元平米左右。

苹果派居到跃层三居四居。

主力户型为到二居。

板楼小高层普通住宅区月日正式开盘区预计今年年底推出。

价格预计在元平米左右。

供给分析通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出本区域以普通住宅供应为主。

装修标准以毛坯房为主。

区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过万平米，其中建面超过万平米的大盘项目有东时区万象新天，市场前景被致看好。

区域规划容积率平均在左右。

整体居住舒适度不高，生活品质般。

区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为平米，二居为平米，三居为平米。

今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。

主力户型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少量项目配有四居。

户型面积在平米的居和平米的小二居市场反映良好。

三总结三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。

该区域内住宅的均价为平方米左费三通平费小计单位万元四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率四可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大的需求，市场前景乐观从财务投资角度看，项目内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，因此该项目是可行的。

第部分市场可行性分析项目概况区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式项目位臵区项目位于三间房北双桥村四至范围东至北双桥村路，西至乡届南至北花园街北招牌挂项目现状住宅以绿基投名义做级开发。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，至通惠河南街占地面积万平方米建筑面积平米容积率控高米区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式项目位臵区项目位于三间房东柳村四至范围东至北花园街路，西至东柳巷西路北至双桥路南至京哈铁路至通惠河南街占地面积平方米其中规划建设面积平方米，代征道路面积约平米。

总建面约平方米。

容积率控高米招牌挂项目现状住宅已取得规划院规划建议书以绿基投名义做级开发。

二整体市场调查与分析宏观环境调研结论列示根据北京市国土资源局发布了年土地供应计划，北京市年全年土地供应计划公顷，与年相同。

其中商品房用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为公顷，比年增加公顷。

年月北京公开出让土地面积为万平方米，比年的万平方米高出万平方米。

据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。

北京城八区分到的土地占总量的，并向朝阳海淀丰台区倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。

由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明将发生质的改变区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。

商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。

提升区域生活质量。

商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。

区域住宅市场进步繁荣，居住氛围日趋浓厚。

本区域内购房臵业的客户主要为次臵业的年轻白领，兼有部分投资型客户。

区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活投资臵业，带动地区住宅市场繁荣。

区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。

朝青板块普通住宅房价在元平米元平米左右，管庄区域五环外普通住宅房价在元平米元平米左右，通州北苑果园区域房价范围在元平米元平米之间。

二东五环外京通快速路沿线区域供应分析区域市场现有供给量本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛区域的新居住热点，且供应量日益增大。

目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线地铁八通线沿线及管庄路周边放量。

年本区域新推和后续推出的住宅面积约在万平米左右。

本区域目前市场现有供给量见下表包括已售完的项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态华龙美树约板楼万象新天四区约约居至四居。

以二居三居为主板楼板塔结合上东上品约居至三居板楼小洋楼二居板楼多层朝阳旺角二室二厅三室二厅板楼塔楼多层高层优点社区二居板楼东时区板楼塔楼板塔结合艺水芳园居至四居板楼塔楼珠江绿洲二居三居板楼塔楼板塔结合多层小高层高层水郡长安板楼联排别墅东卫城及三居塔楼本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板楼塔楼或板塔结合。

本区域内项目容积率较高，多在之间，多数项目在以上，容积率最高的达到，本区低密度住宅供应量相对较少。

在售项目中万象新天，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。

加大土地供应是政府稳定房价的措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。

在月份，北京新建商品房以的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

从易事达个月掌握的调研数据来看，土地供应受到宏观调控的影响较大。

根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。

在实施国六条之后的六七八三个月，供地块数和面积分别是块和平方米。

在月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，月北京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米的地块达个。

为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能去不复返。

二政策调研结论列示国六条出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新轮宏观调控之中。

易事达认为国六条及其细则的文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。

在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到推出市场，至少需要半年的时间，而些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上百个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到明年的上半年。

三区域市场概述东五环外京通快速路沿线区域市场分析地产开发逐步加快在新轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。

未来年，本区域将完成经济结构的调整，区域环境和区域面城市主干道都于项目近在咫尺。

项目与中央商务区的联系也较为紧密。

根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸的路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园，小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。

五地块优劣分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。

本地块毗邻京通快速八通线京沈京哈以及规划中的六号线，位臵非常优越。

同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。

项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。

区域的整体开发提升了版块整体形象和竞争力。

紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

京通高速，两广延长线的高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。

地块内有较长的河岸线，有利于打造生态河景沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。

项目周边市政配套完善，创造了良好的水电气路等基础设施条件。

本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。

加之北方地产雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，都将进步加强本项目的优势。

二劣势分析地块周边少量的商业和原始住户需要拆迁，给需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元。

二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，区占地面积万，建筑面积含的地下面积为万平米。

容积率，控高米区占地面积万，建筑面积含的地下面积为万平米，容积率，控高米。

六层带电梯的花园洋房建筑成本应该在元平米左右。

三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅元，但未计算土地增值税等。

本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。

二区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投的收费三项目前期费用单位万元设计费规划费市政咨询费工程许可证执照