市中心区，以城市主干道新华道建设路两侧为密集区，但数量明显较少。饭店现状及目前存在的问题震后的在重建在城市形态中呈现了种相对均质的城市布局。在原有的规划思想下建筑需要保持的间距等控制数量是相对固定的，在同期规划下的饭店呈现出种稀疏的城市形态。在飞速发展的今天，低密度的建筑布局已经不能满足城市中心区的商务需求。分布不合理，功能单密度低规模小。饭店位于作为城市两条最主要的交通干道的交汇点，地理位臵的优越性，钻石级价值的土地没有得到充分利用。受年大地震影响，建筑层次低建筑密度小，总体建筑密度为，主体建筑为层板式建筑，客房总套数，所能提供的功能场所受到限制。另外，原生的自发性零散商业寄生在主体建筑之上，楼界的零散格局，分布随意，自发的商业网点缺乏组合效益。档次低功能少。目前集团所属的四家酒店，有家四星级和家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模的限制，多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提高，旧有的硬件设施体系已经制约了服务功能的增加和服务档次的提升，现有规模的限制作用已经成为企业发展的瓶颈。行为模式人流。同其它同行样，进出本饭店的人流分为早中晚三个高峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤的人流只能通过约米宽的人车混行道进出，既拥挤也不安全。人们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性的社会活动。车流。随着社会经济的不断发展，公有和私有车辆不断增加，据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近万部，如果每天进出本饭店的人次按人次，且每两人使用部车计算，每天就有部车辆进出本饭店，狭小的停车场地早已不能满足需要，而车辆通行不畅的矛盾尤为突出，比如主门前的回转标充分利用自然采光采用节能高效的照明灯具，智能化控制灯具的开启。空调系统节能措施空调器通风机水泵制冷机选型时选用高效率节能产品根据使用功能要求选择合适的空调方式空调温度湿度洁第章总论项目背景项目名称项目名称白金五星级饭店项目承办单位概况承办单位饭店集团法定代表人地所河北省市河北省市路北区注册资本万元注册号饭店集团是目前市最大的涉外旅游饭店，是集商贸流通装饰装潢清洁清洗输出酒店管理以及高科技等为体的大型多元化企业集团。饭店集团现有固定资产亿元人民币，员工名，全资酒店控股子公司参股公司共家。其中全资酒店家，分别为宾馆三星级饭店三星级锦江贵宾楼饭店四星级托管酒店两家，控股及参股公司家。近年来，饭店集团在市委市政府的带领下，在集团内部成功实施了系列的改革措施，加之明显的地理优势和集团优势，企业核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,效益连年递增，在市及河北省具有较高的知名度和美誉度。团结拼搏，不进则退，是饭店集团的企业理念，面对竞争日趋激烈的市场形势，饭店集团人更加深刻地认识和铭记这理念，团结致，再接再厉，脚踏实地，努力工作，争取把我们的事业提高到个新水平。业为主两翼延伸多种经营，是饭店集团坚定不移的经营策略成为大型化规模化国际化的大型企业集团是饭店集团坚持不懈的奋斗目标，饭店集团愿以流的服务笑迎海内外各界宾朋。同时欢迎国内外各界有识之士合资合作，共商发展大计，共创美好未来,编制单位编制依据中华人民共和国建设部中华人民共和国国家发展计划委员会联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目可行性研究指南试用版以及有关规定中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分及评定国家有关建筑结构给排水电气通风消防环保节能等设计规范市城市总体规划市国民经济十五发展规划相关技术经济文件技术规范经济参数等中，地区就被确定为东部重化工港口物流旅游休闲功能区。随着市经济的快速增长，市在能源化工港口物流旅游开发商务休闲等行业有了长足的发展。特别是随着曹妃甸工业区南湖生态城的开发建设，城市形象投资环境得到明显改善，国内外大批企业投资人纷纷把目光聚焦到这块热土上。频繁的商务洽谈旅游度假种类繁多的展览活动带动了市服务性行业的蓬勃发展。同时也对市服务性行业提出了更高的要求。机遇和挑战是并存的，面对机遇的同时也就迎接着挑战。饭店集团与时俱进，紧抓机遇，着眼于未来。结合当地的行业现状，率先提出了创建真正的白金五星级酒店，发展综合体建筑，打造服务业新篇章的方案。新饭店集多种功能，多种特点于身，是个既有分工又有联系，互为补充，相互统的的综合体。它不仅具有明显的区位优势，强大的市场优势，而且自身硬件设施先进且经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它在服务业的领先地位和对整个经济的带动作用。这切将使得新饭店成为市名副其实的地标式建筑。项目建设的必要性与周边城市之间的经济及拥有高档酒店数量对比唐山石家庄天津市秦皇岛市大连市五星级酒店数量四星级酒店数量三星级酒店数量五城市三星级四星级五星级酒店数量对比星级石家庄天津市秦皇岛市大连市五星级酒店数量四星级酒店数量三星级酒店数量唐山石家庄天津市秦皇岛市大连市年国内生产总值千万元年人元旅游总收入千万元五城市经济情况对比指标石家庄天津市秦皇岛市大连市年国内生产总值千万元年人元旅游总收入千万元通过上述对比，我们不难看出市本身的经济实力及人的消费能力在同级别城市都是比较强的。而市现有的酒店不仅档次较低，而且其接待数量能力也很低。通过上述数据分析比较结论市具备良好的经济实力和旅游前景，存在较大的商品购买能力，综合经济实力在河北省内处于领先地位。但所拥有的高档酒店数量却不多，酒店业相对落后，与经济的发展完全不成正比。经济的不断提高应带动相应服务产业水平的进步发展，因此市需要集购物休闲娱乐住宿项目建设单位及设计单位提供的有关资料相关市场调研数据。研究工作概况受项目承办单位饭店集团的委托，海德工程咨询有限公司对该项目的基本概况进行了调查了解实地考察，并根据市城市总体规划的要求和市国民经济十五发展规划，结合该项目的具体特点，对相关情况进行了分析。主要对该项目建设的必要性市场定位市场前景建设规模及环境条件工程规划方案和施工安全环境保护等内容进行了研究，并对投资估算资金筹措营利能力抗风险能力社会效益经济评价等方面进行了分析，在此基础上，编制了该项目的可行性研究报告。项目概况项目建设规模及内容建设规模项目建设总用地面积为总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积容积率建筑密度建设内容裙房建筑面积五星级酒店建筑面积公寓式酒店建筑面积项目选址及用地选址位于原饭店地块及周边区域内。在市城市总体规划中，这个区域已被纳入城市商业中心区，所用土地为商业用地。施工进度安排本项目拟定建设周期为个月，计划从年月开始筹备，进行编制可行性研究报告设计方案性规划等前期工作，年月开始施工，年开始内外装饰装修，年月竣工进入试运营阶段。投资估算总投资万元，其中土建施工装饰装修工程设备及安装费用万元，其它费用万元，预留费用万元，流动资金万元。固定资产投资万元，流动资金万元，资金筹措资金筹措方式为企业自筹。详见资金筹措表项目承办单位饭店集团拟与国际国内知名企业进行合作，共同出资建设本项目。出资方式股东比例及利润分配问题，正在进行积极的洽谈协商之中。财务经济指标财务指标汇总表项目序号指标名称单位数量备注财务评价项目总资金万元动态投资年均营业收入万元平均年年平均成本万元平均年年增值税及附加万元平均年所得税万元平均年年均税后利润万元平均年投资利润率投资利税率财务内部收益率税后基准率财务净现值税后万元基准率投资回收期税后年含建设期不确定性盈亏平衡点生产能力第二章项目建设背景及必要性项目建设背景早在上个世纪的年代，在吴良镛先生提出的大北京经济圈计划地地下无压覆矿床和文物。地块周边无河流堤坝及水库，距机场和军事设施较远，因此，对防洪通航军事设施安全均不造成影响。工程建设期对环境的影响及采取的措施本项目位于市区中心地带，施工过程中要严格按照市建筑施工环境保护管理规定及相关文件执行，最大限度减少对周边环境影响，减少对周边居民和过往行人的干扰。本项目在施工期间的主要污染源包括建筑施工机械设备和运输设备等产生的机械噪声，施工照明灯光产生的光污染，施工和运输过程中产生的建筑物扬尘以及建筑垃圾。采取的措施如下对施工噪声采用优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设臵隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染减少强光照射使用的时间和范围，合理采用遮光物进行定向遮光。为防止二次扬尘，对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。将施工期产生的各种环境影响降到最低运输车辆对易散落物资运输要进行严密遮盖，车辆出入施工场地要进行适当清洗。项目营运期对环境的影响及采取的措施垃圾对于宾客集中的重要地点，通过制定并实施垃圾清扫收集清运的管理制度，保证环境的优美本项目所产生的生活垃圾及化粪池清掏污泥经环卫部门收集后，送垃圾填理场处臵。因此，本项目的固体废物对周围环境及卫生状况不会产生直接影响。噪音本项目运营期噪音主要来自车辆及空调设备等，若不采取有效降噪措施，会对本项目及周围环境造成定的声学影响。对重点噪音源采取相应措施设立禁鸣区，对车辆鸣笛进行规范管理尽可能选用功能好噪音低的设备合理安排设备安放位臵，尽量远离宾客集中区域，尽可能利用距离进行声级衰减。设备选型时采用低噪声产品。对振动较大的设备如冷冻机水泵空调机通风机采用减振措施，机房内墙及顶部进行吸声处理，机房采用隔声门。空调通风管道上装高消声器。总之，项目营运期产生的噪声，只要严格而有效地控制，达到城市区域环境噪声标准中类标准，就不会对项目自身及周围群众造成噪声污染，不会使目前区域声学环境质量状况发生明显变化