速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截止年底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有的住户有购房的潜在需求。主要分为两类类是本区内私营业主个体老板及周边卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内的离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中，来市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。由此可见，花园凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，园林化的规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米的小户型住宅及与众不同的楼盘，将会成为市房地产开发建设中新的消费亮点。三项目开发条件及技术设计方案的分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的市要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。协调好与水电电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。项目的基本情况公司概况市城建开发有限责任公司，原市城市建设开发总公司，成立于年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发经营物业管理集中供热建材加工销售。公司内设二办三部三司行政办公室综合办公室工程部销售部财务部供热公司城发物业管理有限责任公司城发建筑构件有限责任公司。公司现有职工人，其中高中初级技术员工人，占职工总数的，大中专以上学历的员工人，占职工总数的职工平均年龄为岁，是个年青化知识化专业化水平较高有较强发展前途的新型企业。企业位于市南市街号，法人代表马世贤。该公司自成立以来，以铸精品工程创名牌企业为目标，先后在市肃州区建成西南片住宅小区东环南路住宅小区东文化住宅小区北新花园住宅小区。开发占地面积万平方米，建筑面积万平方米，总投资约亿元，建成各类房屋余套，共安置旧房拆迁居民余户，新增销售商品房余套，总销额亿元，上交税金余万元。为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。先后被授予甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位模范文明单位非公经济纳税先进大户等荣誉称号。经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发花园小区的能力。二项目概况花园住宅小区项目是由市城建开发有限责任公司拟开发建设的市大型居住社区之。市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地平方米合亩，并已发出该地块建设用地许可证。并根据肃州区建设局原市建设局号关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。花园整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。花园工程项目位于市肃州区东北部，距离市中心约公里，基址北引小区规划产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元人均达到美元。作为基础产业的农业稳步发展，年农业总产值达到亿元，粮食总产量达万吨，亩产达公斤，棉花总产量达万担，水果产量达万吨，全市农民人均纯收入达到元。全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设的前列。工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。第三产业发展迅速，旅游业的龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步的轨道。市场商品充裕物价平稳购销两旺。年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。随着撤地建市，市适时提出了把建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高的现代化城市的战略目标。这为的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。三市场环境分析近年来，随着市经济的发展，把建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二大经济大市是全市人民的努力方向。人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和消费在社会总消费支出中的比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方面。花园的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。是撤地建市后，城市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房的人群迅速增加二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用房需求量大量增加。本地人口和城市外来流动人口的增长使人们对位置优越环境美观服务设施完善的物业需求增长。根据市场调查资料，市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，市肃州区城市人口将发展为万人。据调查，截止年城市居民人均住房面积平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。目前，从市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房是单位分房或房改房，私房约占，居民购买的商路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。该项目位于城郊结合部，周边小学医院体育场集贸市场等公用设施应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。花园规划总用地平方米合亩，其中居住区用地平方米，公建用地平方米，道路用地平方米，公共绿地平方米，地上总建筑面积为平方米，容积率为，绿化率详见规划设计要点。二可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数总建筑面积其中住宅面积公建面积其他建筑面积总投资万元不含贷款利息其中自有资金投入万元经分析研究，本项目主要经济指标为税后利润万元全部投资折现净现值万元自有资金折现净现值万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率总投资利润率自有资金投资利润率二项目投资环境与市场环境分析投资环境分析市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。东西长约公里，南北宽约公里，总面积万平方公里，占甘肃省面积的。全市共辖肃州区玉门市敦煌市和金塔安西肃北阿克塞四县。全市有汉蒙古哈萨克回等个民族，总人口万人。这里是古丝绸之路黄金地段的颗璀璨明珠，是片充满神奇魅力和无限生机的热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路国道横贯东西，国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。境内的敦煌机场嘉峪关机场卫星发射中心机场下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆微波数字传输移动通信无线寻呼数据通信内容，功能齐全方便快捷灵活高效的邮电通信网。境内有个火电厂和个小型水电站，总装机万千瓦，年发电亿千瓦。市内电网通过永嘉千伏输电系统，与西北大电网联为体，电力供应充裕。改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛成果卓著，实现了从贫困温饱小康的三个大的飞跃。年，全区国内生产总值完成亿元，增长，其中第为基准收益率。本项目贷款利率为，故基准收益表取为，由表计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表财务现金流量全部投资单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资营业税土地增值税计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元全部投资利润率所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量表财务现金流量自有资金单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出自有资金预售收入再投入营业税土地增值税所得税贷款本息偿还净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量二财务净现值财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为，由此计算可得表。全部投资的财务净现值为万元自有资金的财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。三投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值。是静态指标。由表计算结果为计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元自有资金投资利润率全部投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示表项目经济效益评价指标汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是益。十二结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知