知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。

第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业的影响年房地产市场运行分析年的中国楼市是当之无愧的政策调控年从年头的疯涨到新国十条出台，随着系列限购令限贷令限外令政策的出台，月国务院五部委新政组合拳，月日加息。

年月日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度频次方式从来没有像年这样严厉这么频繁和这么全面，可以说，年的楼市调控堪称史上最严，但房地产市场仍然逆势走高。

年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征全国房地产开发投资高速增长。

年，全国房地产开发投资亿元，比年增加亿元，增长，增速比年提高个百分点。

年房地产开发投资增速是年以来最高的。

西部地区增长最快，东中部地区比重下降各物业类型房屋投资高速增长新开工面积高速增长。

房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。

年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了年月以来连续个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。

土地开发面积减少。

随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企业土地开发面积从年起出现下降态势。

新建商品房销售高位回落。

年，在系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积亿平方米，增长，增幅比年回落个百分点商品房销售额万亿元，增长，比年回落个百分点。

房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。

年，全年房地产开发到位资金亿应与防雷引下线焊接。

均压环利用圈梁内两根以上主筋通长焊接绑扎形成。

接地极接地极为建筑物桩基基础底板轴线上的上下两层主筋中的两根通长焊接绑扎形成的接地网并连接室外人工接地装置护坡桩组成。

第章总论项目背景项目名称沁阳市上林苑建设项目期工程开发商概况焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街号，注册资万元，成立于年月，工商注册号，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资开发实业投资等。

公司法人代表公司法人代表李明珍，女，现年岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。

报告编制单位编制单位北京国金管理咨询有限公司资格等级甲级工程咨询资格证编号工咨甲发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会研究工作依据国家省及沁阳市颁布的相关法律法规政策沁阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要沁阳市城市建设总体规划沁阳市国土局土地出让证明沁阳市年相关统计数据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法版沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。

研究工作范围房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。

总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。

项目提出的理由随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行万饭店神农山大酒店怀府音乐广场河朔公园新人民医院焦百沁阳商厦等党政机关通讯金融文化休闲教育卫生餐饮商务环临四周，距离沁阳上林苑均不超过分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。

建设规模与目标沁阳上林苑建设项目拟分二期完成，本项目只考虑期工程。

工程总占地面积约亩，计划投资万元新建栋层高层住宅，栋层小高层住宅，栋层商务会所和地下半地下车库等，总建筑面积，其中住宅部分面积，商业用房面积，地下半地下停车位个，规划总居住户数户，规划总居住人口余人，容积率，建筑密度，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发沁阳上林苑建设项目，将致力于为在沁阳工作的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。

项目建设期限项目建设期限计划为个月，即从年月起至年月。

项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元，预售房款收入万元。

该项目开发商自有资金比例为，远高于国家的房地产开发项目自有资金比例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量主要设计指标总占地面积建筑占地面积总建筑面积其中地下建筑面积半地下车库地下车库含人防工程其中人防工程地上建筑面积商业部分面积住宅部分面积户高层住宅户小高层住宅户架空层不计入容积率会所面积容积率建筑密度绿地率停车位辆其中地下辆半地下辆地上辆二经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。

房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。

近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。

根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和沁阳市城市建设总体规划，沁阳市市区人口在年将从目前的万人分别达到万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。

沁阳房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城改造，尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点消费的热点。

基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市莫蒂斯投资实业有限公司于年月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧常付路东侧任庄村北侧宗地编号为号地块的使用权，并于年月决定在此开发建设沁阳市上林苑期商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的上林苑期商住小区将形成占地面积亩，总建筑面积的建设规模，可容纳户，余人的沁阳市首席规模社区，上林苑期商住小区将与周边区域发展紧密地融合在起，成为沁阳市中心城区道亮丽的风景线。

项目概况地理位置沁阳上林苑建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。

北侧隔怀府路为沁阳第中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。

东侧地为规划公园广场。

沁阳市委市政府各局委中国移动中国网通中国银行建设银行邮政储蓄文化艺术中心新沁阳影剧院新华书店沁阳中城西小学实验中学职业技术学院亿气次数按次小时。

自行车库无自然通风条件时设机械通风，换气次数按次小时，水泵房换气次数按次小时设计，变电房换气次数按次小时设计，自行车库换气次数按次小时设计。

其它民用建筑用房采用换气扇及通风机进行分区通风，通风量依据现行规范。

防火排烟工程设计防烟楼梯间每五层有可开启外窗大于平方米，合用前室可开启外窗大于平方米，前室可开启外窗大于平方米，按自然排烟设计合用前室没有自然排烟条件的，设置加压送风，风量按高规要求设计。

地下汽车库设置机械排烟系统，换气次数按次小时设计，汽车坡道自然进风。

消防防排烟系统的风机风口防火阀等均与消防控制中心连锁。

环保和卫生防疫设计利用自然通风和排气扇或通风机进行通风满足室内空气品质要求。

所有通风设备均采用低噪声设备，并作消声处理，达到噪声控制作的要求。

卫生间厨房汽车库采用机械通风系统，浑浊空气由排风机经竖并排至室外，经常保持室内空气新鲜。

汽车尾气排至屋顶。

人民防空工程设计地下室设六级人防防护单元，清洁式通风量为大于立方米小时人，滤毒式通风量大于立方米小时人。

防护时间小时，二氧化碳容许含量。

虑毒通风时，人员掩蔽区清洁区保证，主要出入口防毒通道的换气次数取每小时次。

人防口部按规范要求设计电气设计设计范围本工程设计包括红线内的以下电气系统变配电系统本设计仅提供总用电量，具体由当地供电部门设计电力配电系统照明系统建筑物防雷接地系统及安全措施弱电系统弱电系统与其它专业设计的分工室外照明系统，由专业厂家设计，本设计仅预留电源有特殊设备的场所例如电梯机房等，本设计公预留配电箱并注明用电量有特殊装修要求的场所，由室内装修设计负责进行照明平面的设计。

本设计将电源引至配电箱，预留装修照明容量。

变配电