司在积极参与世博的过程中加大了基础设施的建设和更新改造的力度，必然导致修理费增加，同时因为公司逐年提升公司形象，做强主业必然会加强品牌的建设和市场的拓展力度，从而直接导致了业务宣传费和租赁费用的增加，这就是图标所示的管理费用递增趋势产生的原因所得税费用在年到年之间有个下降的幅度，主要是年的全球金融风暴在定程度上产生了影响，随后，公司进行相应的政策调整，恢复了公司的正常经营活动，使得公司利润增加，则必然会使得按利润总额调整的所得税费用计算基础比去年同期有所增长。

杜邦分析历史趋势图杜邦分析净资产收益率总资产收益率权益乘数主营业务利润率总资产周转率净利润主营业务收入，资产总额，主营业务收入，全部成本，其他利润所得税流动资产长期资产主营业务成本，货币资金，长期投资权益乘数资产总额股东权益资产负债率负债总额资产总额总资产周转率主营业务收入平均资产总额主营业务收入期末资产总额期初资产总额，流动资产非流动资产图杜邦分析营业费用管理费用财务费用短期投资应收账款存货，其他流动资产，固定资产无形资产其他资产净资产收益率总资产收益率权益乘数主营业务利润率总资产周转率净利润主营业务收入，资产总额，主营业务收入，全部成本，其他利润所得税流动资产长期资产主营业务成本，货币资金，应收账款长期投资权益乘数资产总额股东权益资产负债率负债总额资产总额总资产周转率主营业务收入平均资产总额主营业务收入期末资产总额期初资产总额，流动资产非流动资产图杜邦分析营业费用管理费用财务费用短期投资存货，其他流动资产固定资产无形资产其他资产净资产收益率总资产收益率权益乘数主营业务利富的经验，并且成功实现了经营规模的文件扩张和经营业绩的逐步提升。

但是随着门店的进步的增加经营面积资产规模的持续扩张，在资源整合资本运作市场开拓等方面对于商业管理层将会提出更高的要求，增加了公司管理与运作的难度。

如果管理层的业务素质管理水平以及人才储备不能适应公司规模扩张的需求，组织模式和管理制度未能随着公司规模的扩大而即使调整完善，则将会存在较大的管理风险。

导论近年来，上海楼市中的投资型物业纷纷涌现，商铺办公楼产权酒店服务式公寓大量充斥了投资者的视野。

客观来说，由于国家政府对房地产政策的调控在不断加码提高首付比例房产税试点四个限代化限贷限购限外限价，将原本火热的房地产市场顿时推进四面楚歌的困境中，住宅市场成交量在年年初更是降至冰点，相反与其形成了鲜明对比的是，商业地产迎来了新轮的发展契机。

正如房地产导刊商业地产栏目专题所说的样商业地产逐渐成为年产业经济的焦点明星。

但是商业地产热闹的背后，依然存在着许许多多不确定的因素，从而给投资者带来的较高的风险。

商业地产操作需要较强的专业性，对从业人员培养的时间周期操作周期以及难度都比较大，这从根本上导致商业地产直属于地产圈中能为少数人驾驭的领域。

研究的主题与目的本论文主要是对上海商业圈地产中几个典型的代表进行分析与探讨。

进而得出在这样的线城市中，投资者应该具备怎样的条件和能力采取什么样的措施才能够在地产圈中具备竞争优势。

随着城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式，些投资者对于市场预期过于乐观盲目立项，简单复制大城市中其他地产的成功经验，这就必然买下了致命的隐患，使得风险变高成本代价更大。

本论文的发表希望能达到下列的目的研究对象本论文的对象是当前上海商业圈地产中的几个成功典型代表，对其发展现状发展战略以及行业结构和竞争优势进行深入调查研究，并通过系列财务数据分析其发展趋势。

研究方法本论文研究采用实证方法，通过大量的数据资料来研究分析说明，形成投资管理战略性结论。

豫园商城豫园现状上海豫园旅游商城股份有限公司是处在上海黄浦区的中心商业区，是家集黄金珠宝餐饮医药工艺品百货食品旅游房地产金融和进出口贸易等产业为体，多元化发展的国内流的综合性商业集团和上市公司，旗下拥有众多以中国驰名商标中华老字号上海市著名商标和百年老店等为核心的产业品牌资源，经营业绩名列全国大型零售企业单体第位，跻身中国优势，积极对外复制豫园商城多业态多品牌融合的经营模式，在依托人文旅游区的商旅文主体性地产开发中放大商业效应。

增强公司综合实力，做强企业战略投资在加大对主业的扩张性投资基础之上，同时也要持续关注和推进旅游消费品商业连锁现代服务等企业的战略性投资和财务性投资从而选择最佳时机进行投资以获取高额的回报率，进而提升公司主业的实力和竞争力。

打造旅游地标，做优流品牌豫园将在原先的打造上海第旅游品牌的基础之上，进步打造中国流旅游品牌。

多元化品牌提升计划包括商圈品牌产业品牌产品品牌服务品牌等各个方面。

未来公司将持续重点发展极大强势品牌，同时对其他品牌也将形成未来五年品牌价值形象提升计划，并且分步骤实施以最终实现品牌的持续优化与可持续发展新格局。

构建和谐企业，做深企业文化公司通过深入挖掘历史文化商业品牌文化来使得豫园商旅文活动再上新台阶。

同时，公司将通过深入了解感受和提炼员工文化来使得豫园成为汇聚人才的高地和谐企业的楷模。

公司的目标是将豫园商城搭载成为各国游客了解体验中国民俗风情文化的最佳基地，成为商旅文联动发展的最佳示范区，成为上海撒向世界最美的城市名片而共同努力。

财务数据分析发展趋势笔者根据查找资料整理出豫园近年来的相关数据如下项目报告期年年年年投资与收益基本每股收益元每股净资产元净资产收益率加权平均扣除后每股收益元偿债能力流动比率倍速动比率倍应收帐款周转率次资产负债率盈利能力净利润率总资产报酬率经营能力存货周转率固定资产周转率总资产周转率资本结构净资产比率固定资产比率从表中可以看出，近年来豫园商圈利润呈现递增趋势，营销规模逐步扩大，在年到年之间营业收入的暴涨主要是因为公司于年围绕对接世博参与世博融入世博的主线，积极有序推进做精豫园商圈，做强公司主业，做大战略投资，强化体系建设四项重点工作。

各个产业尤其是黄金珠宝业商业地产业和餐饮行业都紧紧抓住世博机遇，利用自身品牌与资源优势，在参与世博营销增收渠道拓展等方面取得实效。

同样，当期的营业利润增长幅度远远超过归属于上市公司股东的利润增长幅度，主要是方面公司营业收入的增长带动了整体利润的上升，在另方面公司参股企业招金扩业股份有限公司的投资收益比上年度同期有了大幅度的增加。

表年相关费用数据项目年年增减年年销售费用管理费用财企业强。

承袭着上海年的历史文脉，豫园商城与四邻的豫园老城隍庙沉香阁等名胜古迹和人文景观完美地融为体，丰厚的文化底蕴浓郁的民俗风情鲜明的经营特色使豫园商业旅游区成为全上海最中国的地方而享誉海内外。

表豫园商城主要经营情况及年业绩子公司名称业务性质主要产品或服务注册资本总资产净资产净利润上海老庙黄金有限公司商业加工金银饰品上海亚金店有限公司商业金银饰品上海老城隍庙餐饮集团有限公司服务业餐饮服务上海豫园南翔馒头店有限公司服务业餐饮服务上海老城隍庙食品有限公司商业食品上海豫园商城房地产发展有限公司房地产开发商品房开发，上海豫泰房地产有限公司房地产开发房地产开发租赁咨询上海童涵春堂投资发展有限公司投资管理实业投资投资咨询，上海童涵春医药生产加工，堂药业股份有限公司药品销售上海豫园商城小商品有限公司商业小商品上海豫园商城百货有限公司商业百货，上海豫园旅游服务有限公司服务业工艺品摄影旅游日用百货，上海豫园商城进出口有限公司外贸自营和代理进出口等，上海豫园商城工艺品有限公司商业工艺品金银饰品，上海豫园文化传播有限公司服务业广告制作旅游礼品上海豫园旅游商城物业管理有限公司服务业物业管理，上海豫园电子商务有限公司服务业电子商务信息采集加工中介咨询，裕海实业有限公司服务业贸易投资资产管理，上海豫园商城商业投资有限公司投资管理实业投资资产委托管理，豫园在营销规模上是稳中求胜，不断扩大规模的同时，加大了形象提升品牌建设和市场开拓的力度，在公司中采取了比较合理的相关策略围绕商圈规划，做精豫园商圈在公司内部研讨的基础之上，公司会邀请海内外顶级艺术家城市规划师建筑设计师商业策划师等专业人才来共同参与讨论，站在更高的起点上，用更高的标准来对现有的商业圈进行提升以及进行及时性的调整，对新商圈的经营和布局进行策划与定位。

通过调整商圈经营结构和业态配比来形成外古内今的种新格局，加强了对文化的挖掘和引进，扩张了豫园商圈。

着眼在长远发展，做大公司主业在保持些诸如黄金珠宝餐饮商业地产等行业的龙头地位的基础之上加快自由品牌的拓展不凡从而扩大市场的占有率，追求行业中领先目标。

同时，积极对接资本市场，通过投资并购来引进具有优势的国内外品牌，进而实现品牌的多元化，加大主业发展动力。

商业地产将聚合公司产业品牌等多方面的总建筑面积租金收入商业物业年年总建筑面积租金收入会展物业年年年年年室内展览面积，销售收入，酒店年年年年总建筑面积营业收入作为商业地产开发商，办公楼是陆家嘴的重要产品之，并且得天独道的优势在于这些甲级写字楼楼均位于陆家嘴中心区寸土寸金的地段，具备先进的设计理念卓越的建筑品质和完善的物业管理，转为金融机构跨国公司及企业总部量身订造，均达到甲级写字楼的标准，这些客户中不乏星展银行普华永道黑石保时捷沃尔沃汽车等国际知名企业。

位于陆家嘴金融贸易区核心区域的都市研发楼，拥有着地理位置优越交通便捷配套完善的优势。

其中，陆家嘴软件园已经获批成为了上海市市级软件产业基地，目前园区内已经引进欧特克中国研发中心富士施乐研发中心大智慧等知名软件开发和技术研发机构。

园区内部设有特色餐饮近家，联华全家等多个便利店及羽毛球馆篮球场等体育休闲设施。

作为陆家嘴商圈唯个开放式的商业休闲广场，广场不仅服务于周边商务区的企业和从业人员，更为社区的居民提供了流的购物休闲场所，从而进步丰富了新上海商业城商圈的业态，与商圈写字楼形成