万人，其中城区人口万人全年人口出生率，死亡率为，人口自然增长率，人口平均密度为每平方公里人。

人口中至岁人口数量为万人，占总人口，这些人口都将是房地产市场潜在消费者。

就业人口为万人，其中从事第二产业劳动人口为万人，从事第三产业劳动人口为万人。

目前，区外来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。

三住房情况从人均住房面积来看，区城镇居民人均住房面积为平方米移民占有定比例，这个数字大于市平方米和全国平方米数字。

受移民住房政策影响，部分城市居民通过优惠购房政策取得了住强房地产开发贷款管理。

四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计国土房管等部门在内联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。

在政策方面，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见，主要从住房结构调整土地供应规划等个方面调控房地产市场。

意见放宽了住房公积金提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属公积金账户余额，作为购房首付款未建立住房公积金，允许以建立了住房公积金直系亲属名义申请住房公积金贷款。

政策对不同方向，不同主体影响是不同，在实施意见中，明确提出了禁止任何名义集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场有效需求。

闲置地按出让金收闲置费政策出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值投机行为，同时也在定程度上增加了开发商风险和资金压力。

公积金政策出台，使市民置业房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者首付款压力和贷款利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者积极性。

总体而言，个健康良性市场将更好保护投资者和消费者双方面利益，将有益于市场长远发展。

做作为国家三峡项目重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发支持东部沿海发达地区资本产业加速向西部转移，具有承东启西区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时，市委市政府把加快及三峡库区生态经济区发展，使其成为库区经济中心，最具特色发展地区，列为十五规划工作重心。

综合经济实力增强，将为城市建设提供强大源动力。

国民生产总值在最近十年来直保持快速发展态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了区健康良性经济发展局面。

通过对最近年来区国民经济研究，我们可以发现，区虽然受到了三峡移民工程影响，但其经济并没有受到多大干扰，这主要归功于区自身拥有比较良性经济结构年区第第二第三产业比重为。

三峡移民工程虽然影响了农业经济，但对第二产业和第三产业影响较小。

在十五期间，区国内经济保持高速发展态势。

年，区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。

城镇化率，比上年提高个百分点。

十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政项目建设背景第节国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，直保持着稳健快速的增长水平。

结构调整成效进步显现，从国家统计局发布的各项指标看，年国民经济呈现增长快效益好低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。

年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长评价指标影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在财务风险。

影响项目财务经济评价主要不确定性因素成本类变量因子这类因子有项目建安成本环境景观费用前期费用营销费用管理费用贷款利息等，其估算准确度直接影响到项目成本高低。

投资估算表中各项成本费用估算是基于现行市场行情和定额标准确定，由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生定影响。

收入类变量因子这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。

其估算准确度直接影响到销售收入高低和投资周期长短。

二敏感性分析第种情况成本类变量因子变化销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降及。

即变化后成本估算成本费用成本变化率收益指标变化成本变化幅度净利润利润率年投资收益率投资收益变动指数第二种情况收入类变量因子变化经营成本不变，销售价格分别上涨或下降及，即变化后销售收入估测销售收入售价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益变动指数三综合分析上述图表分析表明项目财务经济评价指标对收入和成本变动敏感性较高，且收入变动敏感性高于成本变动敏感性成本增减，投资收益将增减，售价增减，投资收益将增减。

项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来风险，同时也要确保项目优良品质，以品质提升来带动售价上升，获取更多销售收入。

项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强风险抵抗力，当项目开发成本上升或收入降低时，项目仍可获得较高投资收益。

结合前述项目实施背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降幅度应在以内。

因此，项目投资安全性和基本收益具有较大保障性。

第七章综合评价通过上述多方面详细分析研究评估，本报告综合评价认为江南第城项目建设符合我国加快城市化进程政策导向，符合市关于城市发展规划要求，有利于促进当地城市建设和社会发展。

二项目规划设计科学合理理念先进配套齐全环境优美。

符合以人为本可持续发展城市规划设计指导思想。

三本项目开发规模品质档次经营理念都达到了地区行业先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好示范作用。

四本项目将大量应用现代建筑新技术新工艺新设备新材料，将有力地促进地区住宅科技化产业化发展。

五发政策三峡库区移民开发及对口支援政策市鼓励外来投资优惠政策。

从年年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业产业项目。

从三峡电站电价收入提取定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备技术培训等项目。

这些优惠措施实施必将有力带动市范围内经济新增长，推动地区发展。

市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业要求，在定程度上加大了房地产企业操作难度，导致部分资金欠缺房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，市很多资金实力较小房地产企业出现集体退市现象。

但这对于那些有实力开发商而言，同样也意味着将会有更大市场空间被让出。

第三节区经济环境及行业发展状况分析作为三峡库区中心城市，具有地理交通资源等优势。

年地区生产总值同比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品零售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。

随着西部大开发深入推进，可望获得更有力支持东部沿海发达地区资本产业加速向西部转移，具有承东启西区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时，市委市政府把加快及三峡库区生态经济区发展，使其成为库区经济中心，最具特色发展地区，列为十五规划工作重心。

综合经济实力增强，将为城市建设提供强大源动力。

国民生产总值在最近十年来直保持快速发展态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了区健康良性经济发展局面。

通过对最近年来区国民经济研究，我们可以发现，区虽然受到了三峡移民工程影响，但其经济并没有受到多大干扰，这主要归功于区自身拥有比较良性经济结构年区第第二第三产业比重为。

三峡移民工程虽然影响了农业经济，但对第二产业和第三产业影响较小。

在十五期间，区国内经济保持高速发展态势。

年，区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。

城镇化率，比上年提农业所占比重持续走低，而第二第三产业比重持续攀高，产业比重进步得到优化。

二人口和就业情况万州国民生产总值比较亿元年上半年规划十五规划万州国民生产总值增长率第产业第二产业第三产业年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万人全年人口出生率，死亡率为，人口自然增长率，人口平均密度为每平方公里人。

人口中至岁人口数量为万人，占总人口，这些人口都将是房地产市场潜在消费者。

就业人口为万人，其中从事第二产业劳动人口为万人，从事第三产业劳动人口为万人。

目前，区外来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。

三住房情况从人均住房面积来看，区城镇居民人均住房面积为平方米移民占有定比例，这个数字大于市平方米和全国平方米数字。

受移民住房政策影响，部分城市居民通过优惠购房政策取得了住强房地产开发贷款管理。

四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计国土房管等部门在内联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。

在政策方面，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意