定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。

项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定客户群美兰区以及其他区域年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。

项目威胁本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。

项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定销售影响。

二定位分析价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研展空间。

首先，国际旅游岛发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产发展。

国际旅游岛大背景下海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。

根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。

海南岛是国内外居民心目中理想第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉海南房地产前途无量，是大有作为。

海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流度假休闲旅游目地，作为经济政治中心又荣获中国人居环境奖海口，加上，环岛铁路开通，将迅速缩短整个海南岛空间距离，这将进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。

三宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目发展，并且作为经济政治中心又荣获中国人居环境奖海口，加上，环岛铁路开通，将迅速缩短整个海南岛空间距离，这将进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。

三宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目发展，并且在楼市成交量持续下滑状态下，本项目销售会受到定冲击影响。

但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项目市场发展将会转好。

另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民新宠。

中汉大厦以中小户型为主，符合了市场发展需求。

第三部分项目区域市场分析海口房地产市场分析土地市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。

东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。

美兰区市场处于高速运转期，供求平衡。

二项目所在区域市场分析美兰区房地产市场特征分析美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。

文明东板块基本属于旧城改造区，房地产发展空间较大。

区域竞争楼盘及价格水平分析项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积文锦阁海口市文联路二房三房暂无折扣白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩蓝水湾期江海汇海口市滨江路等奖终身免物业二等奖元装修三等级送雪弗兰轿车联发名宇海口市文明东路次性折春江号海口市美祥路次性按揭折龙景商业城海口市白龙北按揭折青青雅舍海口市文明路全款折从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房送大奖活动，分别以抽奖形式。

二项目不确定分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

现根据中汉大厦项目投入及其回收盈利部分做以下分析项目预定周期内销售在项目代理成本及销售价格等其它条件不变情况下，由静态测算可知，当本项目住宅销售率达到，项目销售利润较为乐观。

项目预定周期内销售假定本项目代理费用成本及销售率不变，按照预定销售周期周内完成全部销售任务，那么，根据市场及项目定位分析，项目代理盈利较大，风险不大。

项目销售价格调整价格下调若本项目根据市场情况而不得不下调项目价格，那么，根据本项目定位及其投入费用计算，项目代理盈利风险较大。

价格上调若本项目根据市场情况，从而重新定位市场，将上调项目销售价格，那么，项目住宅销售至，项目代理盈利颇为乐观，但，现房地产市场行情不容客观，所以上调可能性不高。

销售停滞假定市场行情不容客观，项目销售停滞，那么将会造成不可预计其他费用，销售周期将会延长，延长时间不可预计，故此，盈利风险较大。

第八部分可行性研究结论与建议可行性研究结论根据市场调查以及对项目投资环境区域市场分析，我们给出结论，中汉大厦代理销售方案可行，具体分析如下价格有空间根据我们对项目周边市场摸底调查，得出项目区域均价在元左右，而中汉大厦项目除元精装修外，项目价格约为元平方米，同比周边地区，本项目在价格方面具有较强优势。

户型符合市场需求中汉大厦以中小户型为主，我们将客户群定位在本地首次置业者白领阶层，可以满足他们刚性需求人群。

区域优势项目地处旧城改造区域，项目对面是著名服装批发市场，这将会给我们带来定客源，对项目销售起到有利作用。

投资风险低项目价格在区域房地产市场上较偏低，销售压力将会减小。

另外，年前若以万元回款销售任务量，则需销售套房屋即可完成任务，并且根据项目投资估算分析，投入万元将会盈利万元纯利润，风险偏小。

项目已且在楼市成交量持续下滑状态下，本项目销售会受到定冲击影响。

但是，由于海口房地产市场发展前景较乐观，未来，本项目市场发展将会转好。

另，据统计分析，海口市房地产市场小户型旺销，大中户型成为海口本土居民新宠。

中汉大厦以中小户型为主，符合了市场发展需求。

第三部分项目区域市场分析海口房地产市场分析土地市场分析海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。

东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。

美兰区市场处于高速运转期，供求平衡。

二项目所在区域市场分析美兰区房地产市场特征分析美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。

文明东板块基本属于旧城改造区，房地产发展空间较大。

区域竞争楼盘及价格水平分析项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积文锦阁海口市文联路二房三房暂无折扣白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩蓝水湾期江海汇海口市滨江路等奖终身免物业二等奖元装修三等级送雪弗兰轿车联发名宇海口市文明东路次性折春江号海口市美祥路次性按揭折龙景商业城海口市白龙北按揭折青青雅舍海口市文明路全款折从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房送大奖活动，分别以抽奖形式送出，等奖终身免物业，二等奖元平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿车辆。

蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。

最低属于文景阁，项目折后二房起价元平方米三房元平方米。

位于白龙南路上白龙新城与龙景商业城分别为起价，均价元和元不相上下。

从以上可以分析，龙景商业城白龙新城式交通拥堵，车辆出行较为不便本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目配套设施与地理位置本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主需求本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。

项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定客户群美兰区以及其他区域年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。

项目威胁本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。

项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定销售影响。

二定位分析价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研展空间。

首先，国际旅游岛发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产发展。

国际旅游岛大背景下海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。

根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。

海南岛是国内外居民心目中理想第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉海南房地产前途无量，是大有作为。

海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流度假休闲旅游目地，作为经济政治中心又荣获中国人居环境奖海口，加上，环岛铁路开通，将迅速缩短整个海南岛空间距离，这将进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。

三宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目发展，并且从以上数据可以看到，年头个月，海口地区生产总值就已远远超过年全年总和。

城市居民人均可支配收入及增长率分析年，海口城市居民人均可支配收入元，比全省收入水平高元，但增速比全省低个百分点。

二海口房地产市场前瞻上半年海口房地产开发投资亿据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落个百分点，比季度提升个百分点。

同时经济运行中各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任务还很艰巨。

房地产开发投资亿上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。

今年上半年，海口三产业呈现较快增长，二产有所回落。

第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长主导因素，其中房地产业投资是全社会投资主体。

房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。

在保障性住房建设力度不断加大带动下，上半年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障