西侧公里镇，项目地块位于镇 东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构， 项目总占地面积为平方米约合亩，净用地面积为平方米 约合亩，地块用地性质为商业金融用地。 建设规模与目标 本项目规划总建筑面积，拟建座集办公商业写字间体的综合楼， 计划建设年，既年年月。 本项目根据镇城市总体规划地块规划条件要求和当地商业地产的市场需 求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成处基础设施齐全 配套设施完善环境优良安全卫生出行便捷的现代化综合楼工程，为镇促进 城市建设完善城市功能提升城市品质作出积极贡献。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中建设投资万元流动资金投资 万元。 根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以自筹资金解决。 效益情况预测 本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。根据 当地市场需求类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现 营业收入万元，其中商业租金收入万元办公区租金收入万元，年 缴纳营业税金及附加万元，年总成本费用为万元，实现利润总额万元， 扣除企业所得税万元，可实现税后净利润万元。 根据项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为资本金净利润 率为项目投资财务内部收益率所得税前为所得税后为，项 目财务净现值所得税前为万元所得税后为万元，项目所得税后投资回收 期为年。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总占地面积亩 净用地面积亩 总建筑面积 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 计划建设期年 二技术指标 建设内容与规模 综合楼层 可出租部分 商业层 办公区层 自用部分 办公区层 三经济指标 总投资万元 其中建设投资万元 流动资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 其中销售收入万元 租赁收入万元正常运营年份 经营成本万元正常运营年份 营业税金及附加万元正常运营年份 土地增值税万元正常运营年份 营业利润万元正常运营年份 所得税万元正常运营年份 税后利润万元正常运营年份 四财务评价指标 总投资收益率按经营期年均 资本金净利润率按经营期年均税后利润 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前含建设期年 全部投资投资回收期年所得税后含建设期年 资本金内部收益率所得税后 盈亏平衡点以出租率计 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本 的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度 的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购 入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不 必要的费用，以获得预期效益 另外针对项目建设，建议建设单位 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关 规定和标准。 积极及时落实建设资金，确保工程建设如期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。 在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合 建设消防环保安全卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。 二建设背景与项目定位 建设背景 本项目拟建地市区镇是区拉大城市框架提升服务功能 而重点打造的卫星城镇，也是市确立的自治区级城乡统筹试验划为四心五片，既指商业 中心行政文化中心特色商业中心产业服务中心等个城市中心和镇中心片 区蓝天路片区庙片区九成宫及产业片区等个城市片区。 与此同时，镇作为市唯的城乡统筹试验示范区和区的重要卫星 城镇，随着神华李家壕煤矿华研物流园区危险化学品园区城乡统筹试验 示范区秦直道文化产业园区和重点生态移民安臵区等重大项目和园区的建设，已初 步形成了煤炭现代物流石油化工科技教育绒纺生物制药食品加工文化 旅游生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设的进步提升打下 了重要基础。 综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设产业经济对商业服务业的 需求，通过市场化运作建设处功能齐全配套完善的综合楼，是符合镇总体发 展规划和当地商业地产需求的。 项目定位 地块区位条件 本项目拟建地块位于镇东北部国道与东环路交汇处，属于镇东门 户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠国道 东邻镇东环路，西接镇特色商业中心南通产业服务区，具有便捷的交通条 件。 项目用地性质 根据镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融 用地，地块规划要求为容积绿，建筑密度，绿地率大于等于，建筑 限高米。 区域产业布局 本项目拟建地点地处镇东户门，靠近镇原镇区，周边有镇政府财税 邮电派出所等政府机构以及小学中学卫生院等公共设施，是镇传统的商业 片区。 根据新编制的镇城市总体规划，该区域现规划为商业与老年公寓片区， 主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为主的功能区域。 本项目市场定位 根据上述拟建区域区位条件用地性质产业布局，结合该区域产业布局和功 能定位对商业办公等物业的市场需求，本项目市场定位为以地处镇东大门的 区位优势和国道与东环路交汇点的交通条件，建设处交通便捷环境良好功 能齐全配套完善的集商业与办公为体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地块有 利条件获得最大的经济社会效益。 建设规模 建设规模 本项目总占地面积，其中建设用地面积净用地为，根 据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土地利益最大化原则，规划总建筑面 积初步确定为，容积率为，符合地块规划设计条件中的容积率要 求，同时获得最大的土地利用规模。 另根据地块规划设计条件中的建筑限高米的要求，本项目建筑主体按层设 计，其中层按商业用房层按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分层 高按米办公部分层高按米设计，总高度约为米，符合地块规划设计条件 要求。 按上述规划建设规模，本项目建筑密度为，满足地块规划条件中建筑密 度不高于的要求另本项目绿化率按设计，以满足绿化率不低于的规 划条件要求。 建筑功能 根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主体按多层综合体 商业办公楼设计，形成座集办公商业和写字间为体的商务综合楼，以充分开发 利用项目所处的区位优势和商业价值。 根据前述建设规模，本项目总建筑面积为，结合项目建设单位自用办 公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区出租办公区和商业区分为三 个部分，其中自用办公区为出租办公区为商业区为。 另外根据商业物业停车需求，本项目按个停车位设计机动车停车场， 采用地上集中停车形式。 主要建设规模指标 根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示 规划建设规模览表 序号项目单位规模指标备注 基础指标 总占地面积亩 建设用地面积亩 建设规模 综合楼层 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 经营方案 根据镇城市总体规划和项目区位特点商业物业需求，结合项目单位经营发 展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租， 以实现持续经营获得长期效益。 另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位交通配套等条件，本项目初 步确定办公区平均租金为元天，商业用房平均租金为元天，在实际运 营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的 相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。 三建设地点与建设条件 建设地点 地块位臵 本项目拟建地点位于镇东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈 沿东环路南北长东西宽的平面结构，项目总占地面积，其中 公共绿化带面积，本项目净用地面积合亩。 场地现已由镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。 土地权属情况 本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属 纷争情况。 区域概况 镇位于区西部，为城区的近郊镇，镇域面积平方公里。 镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距 城区公里。 镇是市中心城区拉大城市框架提升服务功能而重点打造的新型城镇， 是区重点建设的卫星城镇，也是市确定的自治区级城乡统筹试验示范区，总 规划面积平方公里，总规划人口万人。 区域条件 自然地理环境 地形地貌 镇区地势以国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型的丘陵沟壑地貌， 地势南北高中部略低。海拔高度在米之间，其中西半部地形相对平坦， 坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。 水文气候 镇属温带大陆性气候，年无霜期在天左右，降水少而集中，年平均降雨 量为毫米，日照时间长，常年平均气温在，主导风向为北风。 交通运输条件 镇距主城区仅公里，距市府所在地公里，距机场 公里。国道高速公路铁路以及在建的纵横贯穿全 境，距市飞机场公里，立体交通网络已初步形成。 邮电通讯 邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便快捷，通讯基本 实现了现代化。区下各镇市内电话均已实现程控化中国移动中国联通 基站遍布全旗，移动通讯无盲区互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。 资源条件 镇是区的以生态旅游休闲度假旅游为主的城镇是区蔬菜生产 和农畜产品的开发基地同时也是城市重要的水源之，并占有卫星镇的战略 地位。境内有丰富的煤炭石英沙高岭土陶土粘土硫磺等矿产资源，其中煤 炭铀的储量大，易开采，分布也相对集中。主要分布在撖家塔村色连村村 总论 项目背景 项目名称 项目名称综合楼项目 建设性质新建 项目建设期年月年月 开发建设单位 略 可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 严格遵循国家有关法律法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选 址合理功能健全设施完善安全卫生。 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性， 认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影 响。 在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方