行融资, 万元，销售回款,万元。 表项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自有资金, 银行融资,销售收入, 总投资, 项目综合评价结论 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就 业机会。 表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准 序号项目指标单位 占地面积,平方米 总建筑面积,平方米 项目总投资,万元 项目经营收入,万元 利润总额,万元 税后利润,万元 投资利润率税前 投资净利润率税后 财务净现值,万元 财务内部收益率 注上表中为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指 标。二项目投资环境和市场研究 投资市场分析 上海市宏观经济分析 表上海及其增长率 指标年 份 增长率 图 上海及其增长率 单位亿元 左轴增长率右轴 图 上海住宅投资增长率增长率 住宅投资增长率增长 率 从表可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段， 年和年的分别为按经济普查口径核算亿元和 亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，年，比北 京的亿元高出亿元，可见其经济实力的雄厚。再看上海近几年的增长率，年的同比增长率为， 年为。近三年的平均增长率为，远远高于全国的平均水 平。个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。 上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。 看图，上海住宅投资增长率与增长率之比，年年的这 指标都属于比较大的范围，都超过了，但在年数值出现了负增 长，有了极大的回转,。这指标可以说明住宅投资相对于经济的膨 胀情况。从年的数值看。上海的住宅市场有强有力的经济作为基础， 是较为健康的住宅市场。 上海市居民购买能力分析 图 上海房价与人均可支配收入比较 房价收入比左轴 率低于被认为是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。 从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。 需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 增长率 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。 供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。 市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展提供了良好的经济后盾。 从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众 多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。 购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上海居民的购买力极弱。 上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求。 从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。 图区域位置 项目总论 项目背景 项目名称 上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资 号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 上海建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规模和内容 根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区 钦州北路街坊地块挂牌文件 项目用地经济技术指标如下表 表项目经济技术指标单位 项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目 总用地面积, 建设用地面积, 总建筑面积, 建筑容积率 建筑覆盖率 绿化率 其中住宅 商业 资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号 徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件 可行性研究结论 市场预测 项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活 配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目规模较大，周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲 城等大型企业楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目 市场前景较好。 项目建设进度假设 项目假设前期规划从年季度起，分期开发，项目开工计划时间为 年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕， 总建设周期为年。 投资估算和资金筹措 投资估算 按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为,万元， 详见下表 表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准 序号项目名称总额万元单价元占总投资比例 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费, 不可预见费 其他费用 公用设施专用基金 财务费用 销售费用, 销售税金, 合计 注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资销售回款。 项目总投资为,万元，其中自有资金,万元，银行融资, 万元，销售回款,万元。 表项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自有资金, 银行融资,销售收入, 总投资, 项目综合评价结论 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就 业机会。 表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准 序号项目指标单位 占地面积,平方米 总建筑面积,平方米 项目总投资,万元 项目经营收入,万元 利润总额,万元 税后利润,万元 投资利润率税前 投资净利润率税后 财务净现值,万元 财务内部收益率 注上表中为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指 标。二项目投资环境和市场研究 投资市场分析 上海市宏观经济分析 表上海及其增长率 指标年 份 增长率 图 上海及其增长率 单位亿元 左轴增长率右轴