宅平均销售价格涨 幅过快，并且房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海浙江 江苏等东部沿海地区向中西部地区扩展商品房销售价格 上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问 题。 二是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求 状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性结构性需求 过度扩张。年以来，全国商品房销售面积增幅连续 年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小， 商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上 涨。些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加 剧了供求矛盾。 三是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发 比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位中小套 型住宅供应比例偏低。 针对上以问题，国家采取了系列的宏观调控政策，从 年国八条算起，到后来的国六条限制外资 政策增加个人所得税增加二手房交易营业税发行国债 调低利息税历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手 严查加强住房保障，再到年月日央行和银监会 联合出台的房贷新政国土资源部的号令号文， 两年多时间，调控政策出台之密集数量之多时间持续之 长措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 年房地产市场预测 年，将是中国房地产市场很关键的年。 宏观调控得到落实执行。年，宏观调控将 进步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地 产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但 由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有 相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构房地产开发商 未完工项目的继续，使得年尤其年上半年的各地 市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就号令土地供应调控的相关 政策向记者做进步解读时表示，国土资源部强调要保障住 房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安 排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城 市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房经济适用住 房和中低价位中小套型普通商品住房建设用地不得低于申 报住宅用地的。不符合该要求的，不得批准用地。要优 先安排供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用 住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商 品住宅用地。 毫无疑问的是，随着宏观土地新政如果真能严格执行，土地利用将 强化向适度密度空中发展的趋势，些地块可能被划大为 小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的大趋势，出现 地王的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管 整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含 土地市场将进步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中品质较优设 计合理功能实用环境较好物业服务较好交通比较方 便配套较好房价适当总价适当的品牌企业开发的中档 或中偏高档产品将最受欢迎。 不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争 日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术设计项目 策划营销推广经营理念等方面的创新。 市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈 的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周 期加长，销控地位下降，房地产营销回归，企业将注重 真正有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠概念 销控吃饭全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被 打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长 而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走 虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房 价的变化构成不少的冲击。因为，往往的炒房者就可把 整个城市市场的房价拉高，带动其他的非炒房购房者追 涨房价。同样，旦的炒房者退出市场，甚至只要 的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉 低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部 分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快幅 度大面要广，更具有传染性。因此，房市要当心提 防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。 同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住 房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通 商品住房的需求依然较大。不过，由于些未来需求和房价 上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障 性需求中的部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需 求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可 能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产 升级换代需求被抑制的成分最大。 投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现， 异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在定程 度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化 幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大 户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住 宅二手房的房价下降幅度可能相对较大些。 企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争 加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多 在以上，有的高达，这将促使房地产企业加强 风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景的开发商 学习既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险 控制。 由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍 存在着自有资金不足的问题。年，政府肯定将继续采取 更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息包括大幅度加 息，使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进步趋严 房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这 意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻 求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。 宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀， 又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止 第章申报单位及项目概况 项目编制依据 中华人民共和国城市房地产管理法 河北省城市房地产开发经营管理规定河北省人 民政府令第号 中华人民共和国招标投标法 河北省固定资产投资项目核准实施办法冀政 号 廊坊市城镇土地分等基准地价和最低出让价格标 准廊国土资号及相关地价管理规定 国家发展和改革委员会颁布的建设项目经济评价 方法与参数第三版 河北建设项目概算其他费用定额河北省建设厅 河北省发展和改革委员会年 廊坊市城市发展总体规划 项目开发单位提供的有关技术资料 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二项目申报单位概况 本项目承办单位为廊坊市房地产开发有限公司。廊 坊市房地产开发有限公司成立于年月日， 注册资金万元，房地产是由法人廊坊实业有 限公司和自然人张甲武共同出资成立的。具有房地产开发暂 定资质。 廊坊市房地产开发有限公司现有职工人，有专 业职称人员人，房地产有着优秀的员工队伍和高效 的管理队伍，秉承诚信生存，创新发展的经营理念，本 着规范经营，遵章守法的原则，诚心诚意地向业界的优 秀企业学习的态度，为客户打造满意的产品 三项目概况 项目名称 俪水嘉园住宅小区 二项目负责人 张新源 三项目建设的背景 房地产市场发展及当前主要问题 年以来，各地区各部门认真落实国务院关于进 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的决策部署，做了 大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体 系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长推 进城镇化改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观 调控的重要内容，采取了系列措施。严格房地产开发信贷 和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆 迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房 地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资信贷和土 地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了定成绩的同时，也应当清醒地看到， 当前房地产市场区域性结构性问题还十分突出。主要表现 是 是房价上涨过快。商品房和商品住宅平均销售价格涨 幅过快，并且房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海浙江 江苏等东部沿海地区向中西部地区扩展商品房销售价格 上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问 题。 二是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求 状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性结构性需求 过度扩张。年以来，全国商品房销售面积增幅连续 年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小， 商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上 涨。些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加 剧了供求矛盾。 三是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发 比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位中小套 型住宅供应比例偏低。 针对上以问题，国家采取了系列的宏观调控政策，从 年国八条算起，到后来的国六条限制外资 政策增加个人所得税增加二手房交易营业税发行国债 调低利息税历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手 严查加强住房保障，再到年月日央行和银监会 联合出台的房贷新政国土资源部的号令号文， 两年多时间，调控