（立项可研）居住区a组团土地一级开发项目立项可行性建议书（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

展战略作用。

生态融合是指以绿化美化生态产业穿插于新城组团之间，融合于道路两侧和园区之中，避免城镇空间无序蔓延，实现产业发展人居环境与生态环境有机结合，打造宜居宜业新。

新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类指导，实施分区域发展策略。

西部城镇发展区京开城镇发展带包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。

中部生态型发展区生态型发展带确定进度成本实施与二级开发单位土地交接配合完成市中心负责工作。

管理单位负责协助编制土地级开发实施方案，协助办理立项规划征地等相关手续完成项目范围内地上物拆迁安置工作，完成市政基础设施建设工作开发完成后至交地前土地管理工作二级开发单位市政接用配合完成市区中心负责工作。

资金回收开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费，扣除市中心投入资金及资金成本后，其余返还分中心。

分中心取得剩下开发补偿费后按下列顺序进行分配区财政出资本息偿还支付项目管理单位管理费用暂定计提。

三报告编制依据建设部年发布房地产开发项目经济评价方法国家计委建委年发布建设项目经济评价方法和参数投资项目可行性研究指南年版北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见通知京政发号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号北京市土地交易市场管理暂行办法京国土房管出号关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定通知京国土市号关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法通知京国土市号关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法通知京国土用号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价通知京政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法通知京计投资字号。

北京市制定其他与土地开发整理相关法规和规章规划指标相关数据镇居住区神以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作函，特编制北京城市总体规划年年。

年月日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复国函号，同意了总体规划实施。

北京城市总体规划年年中对北京人口规模作了规划，年，北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。

其中户籍人口万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。

年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市人口比例为左右。

考虑到影响城市人口聚集多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会快速发展，根据对城市实际发展速度动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设调控作用，统筹人口资源与环境，实现协调发展。

考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划城市基础设施等相关指标暂按万人预留。

北京城市总体规划年年中对城镇建设用地规模进行了规划，年，北京市建设用地规模控制在平方公里，人均建设用地控制在平方米。

其中中心城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米以内。

北京城市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带多中心城市空间结构。

两轴指沿长安街东西轴和传统中轴线南北轴。

两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷东部发展带和包括房山昌平延庆门头沟西部发展带。

多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界城市职能中心，提高城市核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥申报单位及项目概况项目申报单位概况单位名称北京市土地整理储备中心区分中心单位地址北京区黄村镇兴政街号单位性质全额拨款事业单位法人代表朱德良机构设置规划综合部土地整理部土地储备开发部市场交易部业务职能受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地的收购整理储备级开发及经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下土地整理方面承担土地后备资源调查土地开发整理专项规划编制等专项技术任务参与本市土地开发整理年度计划编制负责土地开发整理项目立项踏勘可研规划设计及预算的初审负责土地开发整理项目实施期间的指导监督检查，参与项进人口向新城和小城镇聚集规划目标，区政府自然持支持态度。

本项目拆迁范围内住户本项目拆迁范围内农民原居住条件差，拆迁实施货币补偿后，该部分人可另行购入住房，在很大程度上提高其居住环境质量，因此，拆迁范围内农民对本项目实施持积极态度。

二社会适应性分析本项目建设主要利益获得者本项目实施是区新城建设重要举措，有助于推进城市化进程促进人口向新城和小城镇聚集规划目标。

项目实施有助于区加快城市建设，带动和促进区经济和社会全面发展。

本项目社会适应性分析及对策项目建设过程中产生噪音会对当地居民产生定影响。

应对噪声较大设备进行隔声降噪处理，同时对运输车辆加强管理，以防止噪音扰民。

建筑材料和垃圾运输过程中，为防止对市政道路破坏，项目单位采取有效办法，防止道路凹陷污染，同时对运输时间和运输车辆管理上加大力度，减少对大气污染。

三社会风险及对策分析投资建设项目在建设和运营过程中存在各种不确定因素和诸多风险，在决策阶段必须进行分析，评价风险和不确定因素对项目影响，并制定有效防范措施，以降低不利影响，保证项目目标顺利实现。

本项目风险主要来源于以下几个方面政策风险分析政策风险主要是指由于政策调整或政治经济条件发生了重大变化，项目原定目标难以实现可能性。

现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应管理体制变化，在项目运转和操作过程中仍存在许多问题，而且由于政策变化较快，使得土地级开发具有很大变化性。

随着政策改变会给开发商前期工作带来定困难，因此将给土地级开发管理资金管理等方面带来风险。

市场风险分析市场风险是指由于市场需求变化给项目带来损失可能性，这也是竞争性项目常遇到重要风险。

本项目虽然经过了市场分析和预测，但若市场供需总量实际情况与预测值发生偏离或者是市场出现新竞争对手，打破原有市场竞争格局又或者由于市场条件变化等，都将对项目效益产生重大影响。

工程风险分析拆迁工作是大难题，很可能会影响本项目进度，因工期拖长而造成损失，给项目效益产生重大影响。

在项目操作和运行过程中，应制定有效风险控制措施，以降低不利影响，保证项目顺利实施。

针对其中拆迁问题，要重点进行防范及采取有力对策，制定有效措施加以防范拆迁工作实施之前取得被拆迁户详细资料，并认真做好拆迁评估方案，与地块内住户多沟通，争取得到拆迁户大力配合和有力支持在拆迁过程中做好被拆迁人员思想工作，以取得他们理解和信任，保证拆迁工作顺利完成科学管理，降低成本确保建设资金达到平衡。

第九章结论及建议结论本项目建设符合北京市城市总体规划要求，建议政府予以积极扶持。

本项目建成后不产生重大环境污染因素，对周围生态环境也不会区组团普通测量成果及成果图镇居住区组团勘测定界成果及成果图编写人员实地踏勘资料市场调查资料及其他相关资料。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目实施符合北京城市总体规划年年要求年以来，经国务院批准北京城市总体规划年年在指导首都建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定年大部分发展目标已经提前实现。

随着经济社会快速发展，北京进入了新重要发展阶段。

为紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期，充分利用好城市发展良好机遇和承办年夏季奥运会带动作用，实现首都经济社会持续快速发展，解决城市发展中面临诸多矛盾和问题，迫切需要为城市未来长远发展确定新目标，开拓新空间，提供新支撑条件。

为了适应首都现代化建设需要，年月北京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划工作任务，根据年国务院对北京城市空间发展战略研究批示精神，以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作函，特编制北京城市总体规划年年。

年月日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复国函号，同意了总体规划实施。

北京城市总体规划年年中对北京人口规模作了规划，年，北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。

其中户籍人口万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。

年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市人口比例为左右。

考虑到影响城市人口聚集多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会快速发展，根据对城市实际发展速度动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设调控作用，统筹人口资源与环境，实现协调发展。

考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划城市基础设施等相关指标暂按万人预留。

北京城市总体规划年年中对城镇建设用地规模进行了规划，年，北京市建设用地规模控制在平方公里，人均建设用地控制在平方米。

其中中心城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米以内。

北京城市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带多中心城市空间结构。

两轴指沿长安街东西轴和传统中轴线南北轴。

两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷东部发展带和包括房山昌平延庆门头沟西部发展带。

多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界城市职能中心，提高城市核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务区项开高速路沿线形成六个城镇组团，以新城亦庄新城为龙头，各个重点镇为节点，聚合各类要素