（立项可研）居住楼及车库项目立项可行性建议书（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

温带半湿润季风气候区，雨量适中，四季分明。

无霜期平均为天。

月份最冷，平均气温月份最热，平均气温年平均气温。

极端最高气温年，极端最低气温年月日。

近年来气候呈暖化趋势。

年，月份平均气温，月份平均气温。

年平均气温。

年降水量平均为毫米毫米。

年降水日数天，年有三个降雨高峰时段，分别是份秋季，月夏季以及月春季，尤以秋雨连绵为显著特点。

年平均湿度为。

年平均降雪日为天由于气候暖化，近年降雪较为罕见。

冬季多东北风，夏季多西南风，受地形地势影响，年平均风速米秒，明显低于北方大多数地区。

无霜期天。

天空云量较大，年日照时数明显低于北方地区。

气温脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。

区域房地产环境分析西安市房地产市场区域分布及特点主城区为西安市老行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次高层住宅商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平不同，住宅在元平方米左右。

主要特征市区中心位臵，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中大户型为主。

西安房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求增长呈良性发展关系。

增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

产品建筑设计水平提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显优势。

年西安楼市分析西安房地产市场走势随着国家宏观调控政策贯彻落实，西安年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。

当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。

另外，调整住房供应结构措施将进步减缓已批准项目投资节奏。

房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

住房供应结构调整加快。

按照国家调控政策要求，套型建筑面积平方米以下住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场主流边私营业主三类客户周边学校老师四类客户未央区公务员五类客户西安在外地成功人士六类客户各下辖县区乡镇成功人士七类客户各地房地产投资人士营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走定价策略推向市场。

该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。

本项目将确定以下推广策略推广渠道报纸广告包括西安日报西安晚报，属于典型政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。

短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期营销手法。

影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯动态广告平台，值得周期性高密度投放。

单张派发贯穿项目营销始终宣传利器，西安地方大，人口多，单张派发能起到良效。

营销活动活动西安大型文化论坛。

活动二系列名人讲座。

媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。

开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在西安知名度，加以促进销售。

开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。

公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

路桥广告贯穿项目营销始终。

影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天投放。

西安报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。

单张派发每天均需进行推广方式，力求单张波及到西安每个角落。

短信推广般个月派发次，开盘前每周发送次。

公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，开盘后视销售情况举行。

第三章建设规模与项目开发条总论项目背景与项目概况项目名称开元号三期工程号楼以及地下车库建设单位概况单位名称中国建筑第三工程局单位性质股份有限公司注册资金万人民币单位住所武昌业务范围建筑材料建筑施工项目概况中国建筑第三工程局有限公司以下简称中建三局原为中国建筑第三工程局，是世界强企业上市公司中国建筑重要子公司，是具有多功能集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业。

深远。

为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。

销售风险及防范本项目地理位臵优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。

因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。

工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。

工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司实时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

社会评价结论通过社会评价和风险分析得出本项目建成后，不仅给发展商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能安臵好住户，改善和提高居民居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。

第十四章研究结论与建议可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式西安市房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。

经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。

综上所述，本项目社会经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好施工图设计和招标工作，加快开发建设。

建议项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备前提条件，公司结合消费者心理，按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设计及施工。

从资金来源看，银行还贷销售转投入对销售回笼款依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。

本项目能否按规划工期设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在定不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本积流产品。

土地供给将进步紧缩。

继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。

房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。

销售定位与营销策略项目需求分析本项目所在地未央区是西安市较大个区，人口众多，交通发达，在这里工作和经商人很多，火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，旁边还有大明宫国家遗址公园人流量非常大。

人们物质生活不断改善，带来消费增长，人们对住房要求越来越高。

开元壹号打造出个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造西安高品质高标准不可复制生态住房，使得成为西安人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活种必然。

项目销售目标群定位本项目规划为西安市中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户企事业单位职工二类客户周边私营业主三类客户周边学校老师四类客户未央区公务员五类客户西安在外地成功人士六类客户各下辖县区乡镇成功人士七类客户各地房地产投资人士营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走定价策略推向市场。

该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。

本项目将确定以下推广策略推广渠道报纸广告包括西安日报西安晚报，属于典型政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。

短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期营销手法。

影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯动态广告平台，值得周期性高密度投放。

单张派发贯穿项目营销始终宣传利器，西安地方大，人口多，单张派发能起到良效。

营销活动活动西安大型文化论坛。

活动二系列名人讲座。

媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。

开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在西安知名度，加以促进销售。

开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。

公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

路桥广告贯穿项目营销始终。

影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天投放。

西安报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。

单张派发每天均需进行推广方式，力求单张波及到西安每个角落。

短信推广般个月派发次，开盘前每周发送次。

公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，开盘后视销售情况举行。

第三章建设规模与项目开发条件建设规模本项目总占地面积，平方米，总建筑设施配套完善，承担施工任务施工队伍，只要满足施工资质企业就能完成施工任务。

而陕西省满足资质要求企业有几十家，施工队伍不成问题，施