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学的投入产业比，追求产品供给需求的完 善性，使项目达到预期的市场期望值。
第二章定位策略 第节定位要素分析 区位利好因素分析 本项目顺应铜山区政府提出打务院已批准将徐州发展成较大城市， 同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展的三大都市圈之。
全市辖三县 两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为 平方公里，市区常住人口万。
年徐州亿元，人均地 区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。
总量在 全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮 海经济区个地级城市中位居第。
徐州的经济发展的区位优势非常突出， 特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通通讯等基础设 施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。
基础判断 徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济 圈中西部经济过度地带的的核心区域。
城市规模 铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万 水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市 城市经济 产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经 济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。
城市规划 按照新区开发老城提升整体推进的思路，制定双核心五组团 的空间格局，搭建城市快速成长架构。
城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中的历史名城，城 市发展动力澎湃，城市精英集群成形。
二交通环境 项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺 畅。
外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北 京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈品卖给谁略 二目标客户细分略 第六节价格定位 定价原则市场无形，定价有道。
定位以徐州市场的房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得 出 商铺约 写字楼约 住宅约元起 房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发 商期望利润等因素构成的。
基本成本加开发商利润构成基本价，般市场定 价原则由三个价值取向构成。
市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较的手段来确定。
成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。
第章项目概况 第节项目基本情况 项目名称蓝博湾数码城暂定 华东地区产业城市综合体 国家创新产业集聚区 淮海高科人才居住示范区 二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路 三项目内容拟建成为中国东部地区最大的产业集聚地和华东地区最 专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大 型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体。
四项目目标 使之成为铜山新区北京路的标志性物业。
实现本项目物业潜在价值最大化。
创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统。
第二节项目区位分析 核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，区位 项目地块位置状况 蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。
项目总占 地亩。
二圈分钟距 离，到新城区分钟车距。
二劣势 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较 相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因 此此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈的 建设有着非常重要的意义。
确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪 些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑 的重要问题。
三机会点 政府规划开发利好因素 年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区 行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域 从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和 倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。
铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心。
这利好因素必然会刺激项目周边商业经济 的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。
地理区位优势 目前徐州市房地产市场
（定稿）IT产业销售展示城市综合体房地产项目投资申请报告（word文档）
