三科学划分项目销售期 四销售阶段市场反映及其对策 五销售组织与管理 四项目具体销售计划和销售目标 五项目风险分析与防范措施 市场风险与措施政策区位竞争行业竞争技术等风险 二经营风险与措施 第六章成本估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 二项目总投资估算的原则 三总投资估算 四资金筹措 第七章财务效益分析 财务效益分析的假设前提 二财务指标的选取 三销售收入的预测 四财务收益分析 第八章结论 方案评价结论 二对建设单位的建议 第章概况 项目概况 项目简介 项目名称百和花园暂定 设计单位北京市工业设计研究院海南建筑设计分院暂定 建设单位海南同捷投资有限公司 项目地理位置 项目位于海口市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的 海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目规 划为以生态旅游国际寓居文化博览等为中心的国际右岸主流生活地， 并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路程即可享受北海甸热带滨海的优 美风光。项目地处海口闹市近接国贸商务区和老城商业区近郊成熟的 高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。北面是规划中 的星级酒店，东为修建中的海甸岛区唯的大型生态文化公园白沙门公 园，西面紧邻施工中的医疗保健院鲁华，西南角是正修建中的全国著名 的教育培训机构北大青鸟，东面则紧靠世纪海岸美丽沙楼盘以及大 片的高档居住社区。再往东南则连接的是繁华的市区，名校海南大学 实验中学初中部景山学校海甸分校旅游酒店金海岸大酒店寰岛泰 得大酒店燕泰国际大酒店毛家庄大酒家，银行行政机构电信网点 密集，休闲娱乐餐饮金融邮政等服务应俱全，是海甸岛难得的稀缺 地块。 二项目现状 目前项目已进入施工报建阶段，三通平工作已完毕，围墙现场 办公室已修建完毕，工程预计今年月份可开工。 三项目规划指标 表项目技术经济指标 序号项目数量备注 用地面积 拟建建筑面积 容积率 建筑密度 陆地率 根据项目的技术经济指标和政府的规划，建议小区建设两栋板式高层 住宅，户型面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降 低公摊，提高了土地的综合开发效益。 四项目建设周期 根据项目特征，目前各项工作的进度市场现状和发展趋势，建议项 目工程建设周期应为个月左右。 二项目开发商 海南同捷投资有限公司以下简称甲方于年月成立，注册资本 万此同时，批新建房地产项目凭借政策东风，雨后春笋 般地拔地而起，置地花园昌茂花园长信海景花园黄金海岸花园紫荆花 园世贸雅苑新世界花园阳光经典绿色佳园耀江花园大公馆荣域 等粉墨登场。至此，海南的房地产业开始呈现出发展的勃勃生机。整个房地产 业正从多年的盘整阶段走向越来越市场规范化的健康快速发展阶段。海口及海 南整个房地产业经过近年来的市场考验和发展，已经成长为国内健康的房地产 市场之。 海南房地产业发展前景及趋势 伴随着海南经济的飞速发展，高新技术产业新兴工业旅游业商 贸物流业新格局已形成，海南房地产业在旅游业迅速发展旅游诸多品牌 的带动下，持续旺盛发展，在健康岛长寿岛生态岛阳光岛 最佳人居环境的品牌效应和旅游迅猛发展的推动下，住房需求市场增 长较快，海南日益成为了世界著名的旅游度假目的地和中国人居环境最佳 的第二居住地，促使海南房地产，尤其是海口三亚房地产的持续旺销。 年的房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房 屋施工面积和新开工面积有所下降，经济实用住房供给加大。月至月， 全省房地产开发投资平稳增长，累计完成了亿元，同比增长， 占城镇固定资产投资总额的。商品房施工面积万平方米， 同比增长。销售面积万平方米，同比增长，销售额实 现亿元，比去年同期增长。其中月，海口市房地产开 发完成投资亿元，同比增长，商品房投资亿元，同比 增长。消费需求多元化人均可支配收入有所提高。 海南房地产发展的总体趋势 投资环境大大改善，投资规模不断加大，大企业大项目不断上 马，房地产业旅游业持续快速发展，现代工业高科技产业商贸物流 业也正逐步兴起并得到加速发展 房地产业成为海南发展较快的行业之，市场化程度也逐步提高 房地产企业开始注重项目规模环境质量和品牌建设，培育企 业和项目同步可持续发展，市场竞争正向多元化方向发展 内地些知名房地产公司纷纷进军海南房地产业，形成群雄逐鹿 的局面。 旅游地产持续健康发展并日趋成熟。 政府在经济旅游地产和规划方面的各项利好政策给房地产行 业营造了个良好的市场环境。 四项目建设的必要性和意义 城市区域住宅市场发展的需要 目前，海口市住宅市场存在着巨大的需求潜力和较大的发展空间，尤 其是岛外中高档度假住宅市场，关键是否开发出适合需求市场的特定产品， 开发符合这市场需求趋势的产品就能够满足区域内区域外以及岛内外 各阶层人员的住房需求，同时也满足政府城市区域规划的需要，项目的开 发建设具有良好的市场前景。 本项目的开发建设，将吸引大量的岛外需求。 本项目地处市政府关于海甸岛的休闲度假旅游观光等宜居规划 的区位和政府重点开发的北海甸滨海国际高尚居住社区，独特的区位优势 环境气候优势，必将吸引大量的岛外候鸟的需求，是养老避寒二 次置业的首选。 根据目前海口房地产市场的现状和发展趋势，预计本项目将取得良 好的经济效益。 本项目的开发建设，将极大地改善北海甸区域的投资和居住环境， 并创造大量的就业机会，从而取得良好的社会效益。 项目可利用周边居住社区的成熟完善的配套设施所带来的正的外 部效应，弥补自身地块面积小，容积率高等缺陷，同时利用自身地理位置 和区位的优势带动周边住宅市场的发展，以期取得更大的外部效应。 发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发，土地级差效益明显， 投资增值潜力巨大。 本项目的及时开发建设，是公司发展战略的必然要求。 高质量高标准高规格的房地产开发是项目乃至公司发展的重大战 略，公司将通过项目的成功开发示范打造自身品牌，立足于海南地产之林， 并实现公司与社会的双重效益。 五项目实施依据 百和花园项目优越的地理位置便利的交通条件周边完善 的基础和配套设施等条件决定其巨大的投资价值，完全满足住宅项目的 开发要求。 工程建设用地规划许可证。 百和花园项目设计说明书。 海口市海甸大道规划。 海口市规划局批复的设计要点。 六项目可行性研究报告和编制依据 根据国家有关部门的规定和该项目的具体情况，本可行性研究报告编 制的文件依据主要有 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价参数关于建 设项目经济评价工作的若干规定 海南省海口市房地产开发建设相关法规条例 海南省工程概预算定额 百和花园项目规划设计方案 海南省工程建设其它费用定额 现场勘查及市场调查收集的资料 委托方提供的有关其它资料。 目录 第章概论 项目概况 项目简介名称地理位置 二项目建设现状 三项目规划指标及功能内容 四项目建设周期 二项目开发商 三项目实施背景 海南房地产发展的政策倾斜 二海南房地产业发展前景及趋势 四项目建设的必要性及意义 五项目实施依据 六项目可行性研究报告的编制依据 第二章房地产宏观市场及海南海口市场分析 市场现状及趋势分析 房地产宏观市场分析 二海南省海口房地产市场现状与发展趋势 三海甸岛住宅市场发展现状及趋势 第三章项目自身条件分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 自然条件分析 二项目规划用地条件分析 三项目市政配套条件分析 四项目营销市场分析 五项目分析 六项目定位及产品差异化策略 七项目市场定位区域客户群价格 第四章项目的市场及产品定位的结论 整体规划 二道路交通 三服务配套 四建筑形式 五园林绿化 六户型及面积 七智能化系统 第五章项目营销的初步设想 项目营销策略 项目营销内容 二项目营销卖点构思 三项目营销方式 四项目营销入市时机及营销策略 二项目营销推广 项目营销推广沟通系统的建立 二主要推广策略 三项目营销促销策略 三项目营销执行 项目形象建立 二现场销售路线设计与布置 三科学划分项目销售期 四销售阶段市场反映及其对策 五销售组织与管理 四项目具体销售计划和销售目标 五项目风险分析与防范措施 市场风险与措施政策区位竞争行业竞争技术等风险 二经营风险与措施 第六章成本估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 二项目总投资估算的原则 三总投资估算 四资金筹措 第七章财务效益分析 财务效益分析的假设前提 二财务指标的选取 三销售收入的预测