，项目地块净用地约为。 项目范围及地形图 建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开 发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合 楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图 项目地块规划情况 项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区片卷烟 厂周边地区范围内。项目部分规划为医疗用地，部分 规划为行政办公用地容积率限高米。 桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制 是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门 改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要 求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划 块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也 属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首 先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工 作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手 开发，应先期启动规划调整工作。 项目建设需满足的规范要求 高度要求根为正南向偏东西的方位角 当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度 高度超过的高层建筑之间距，以上的部分不再增加计算建筑间距。 高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制， 但最小值为米。 高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面 为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但 山墙有居室窗户的，其间距不小于米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需 要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。 约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。 方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。 方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高 为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面 积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面 积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和 住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 目录 项目基本情况介绍 现状情况 建设意向 项目地块规划情况 项目建设需满足的规范要求 二成本预估算 成本预估算方案 成本预估算方案二 成本预估算方案三 三结论和建议 四附录 建安成本估算 拆迁成本计算 房地产市场环境现状 房地产市场环境预期 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目基本情况介绍 现状情况 拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围 内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下 图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼 座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建 筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约 和少量搭建平房。 范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平， 属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外 观均以破旧。 城市建设开发公司二分公司办公楼粮油食品公司综合楼 韶山路信用社办公楼居民私房 根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道 路，项目地块净用地约为。 项目范围及地形图 建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开 发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合 楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图 项目地块规划情况 项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区片卷烟 厂周边地区范围内。项目部分规划为医疗用地，部分 规划为行政办公用地容积率限高米。 桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制 是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门 改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要 求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划 块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也 属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首 先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工 作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手 开发，应先期启动规划调整工作。 项目建设需满足的规范要求 高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑 高度的要求如下表 序号项目内容建筑高度最小用地面积 低层居住建筑 多层居住建筑多层公共建筑 高层居住建筑 高层公共建筑 注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求 不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。