为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正 式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放以来，横岗镇抓住发展 机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规 模的工业区个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自 营工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自 给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具 规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全镇国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万 元，三级人均纯收入元，镇财政收入亿元。年，横岗镇以其经济文化等 方面的辉煌成就被评为中国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最佳投资环境 强年，横岗镇农村三级股份合作制被评为中华之最。目前，正在进行的农村 股份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。横岗镇经过十多年的发展已成为外商竞 相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港 澳台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂青。尤其 是近几年来，横岗镇坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设 施，实实在在营造外商置业的底成本优势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横岗工业及商业未来的 蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来 自罗湖福田的购房者，因此先于横岗发展龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。正线 全长公里的地铁号线将提前至年内动工。连接福田中心区罗湖中心区布吉 横岗镇龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到横岗的距离将大大缩短。 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车，龙月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原 因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是 在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原 因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率全面超 过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五 黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市，充分利用 的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地 区总部，进而成为区域经济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征 等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施 宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消 费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程 高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍 需扩大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增 长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且 在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业 步入正常运行轨道。 深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多发展商自管 雅兰酒店栋层， 万多 发展商自管 芭堤雅酒店栋层酒店式公寓 发展商自管 丹枫白露单栋层三九阳光物业 东方威斯栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅价格的倍。 在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 受的影响，年深圳市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，产权式 酒店的年入住率也在之间浮动。般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店 的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的产权式酒店经营规模较小， 经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产权式酒店而 在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过层 酒店管理公司分析 深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒 店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看， 目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表 附表敏感分析表 第部分项目总论 酒店是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要 功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒店严格按照国际四星级酒店标 准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 项目背景 深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健 发展的目标，拟将原横岗酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 深圳市横岗酒店 开发公司 深圳市横岗投资股份有限公司 承担可行性研究工作的单位 深圳市物业顾问有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 深圳市产业导向 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 深圳市主要经济指标 深圳房地产市场分析 深圳市旅游统计月报年报 以及其它国家省市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 深圳市横岗酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑面积 不包括地下车库，配套面积，客房面积，主体占地面积 平方米。 可行性研究结论 经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司 经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正 式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放以来，横岗镇抓住发展 机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规 模的工业区个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自 营工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自 给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具 规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全镇国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万 元，三级人均纯收入元，镇财政收入亿元。年，横岗镇以其经济文化等 方面的