生的 个难得的机会。

以区域作为划分标准对目标客户层的分析 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满 豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激 发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大 国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长 点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。

旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

烟台有着天生丽质的自然美。

阳光海水沙滩蓝天是 这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成 市场，这是房地产发展的个必然。

线海景和近海海岛的公 寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。

综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。

这都是本项目面对的市场基础。

二市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。

三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向 黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有 专属海域的线海景地。

用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀 缺的块宝地。

市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。

比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。

烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

因此，本项目的发展前景是非常诱人的。

第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。

功能定位 第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后 正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形 成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格 主体应呈现上升趋势。

本阶段的售价在单位成本基础上再次提 高，销售平均价格约为元 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进 行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本 阶段的销售在单位成本的基础上更进步提高，销售平均实收价 格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价 格。

目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式 情况分析 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 入市姿态及推广时机定位 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，销售方式定位 物业管理定位 第四章营销策略 宣传主题概念 卖点整合 优惠措施 销售目标体系整体推广思路 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标 资金计划 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测 敏感性分析 社会效益分析 第七章结论 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项 目。

本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。

犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中海爱琴 海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海洋季风， 这是条关于滨海的假日旅行线。

这里四季分明，有最明媚的阳 光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环