域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性 价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地 段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心，消费心理成熟。

价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。

楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层， 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年 全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热 潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时 年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场 用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房 地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控，先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。

但从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆 明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成 交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于 年全年成交量的，昆明市房价已历史性突破元大关的税收，同时为社会提 供上千个就业机会。

本项目建设对改善联盟路及北站片区居住环境有利。

本项目建设对昆明城市建设作出贡献，为以后城中村拆迁改 造积累宝贵的经验。

本项目建设将全面推动联盟路及北站片区的旧城改造，提升城市 景观，改善片区交通条件。

第十二章结论 建议世纪俊园项目可以实施 全文完 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。

总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区 占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。

宗地权属附着物拆迁 云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年， 注册资金万元。

原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘 等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续 生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北 郊茨坝镇。

搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后， 现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。

为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对城中 村的改造，美化城市景观，建设环境好品质高的住宅小区，经与 凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设世纪俊园项目。

项目地块中厂区附着物以厂房为主，为层的砖混结构