力商家及牵头在急需要解决的围档和招商售楼处形象 问题。

功能定位 功能定位是确定项目商业展示的主要功能，开工前应根据意向性 大商户情况进行相对合理的划分及定位。

档次定位 档次定位是根据区域经济消费现状消费习惯消费实际消 费前景等确定项目档次品位。

业态定位 对整体的市场对象进行细分，在明确相应目标市场的基础上，创 造需求并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限 度的提升商业物业的价值。

本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站 边缘地带，离市场核心区域超过公里，属城乡结合部。

所以，绝对 不能盲目的开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米 住宅。

建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务 区，必须确定厂商及代理商后才能确定。

住宅部分售招商阶段划分为 项目全程策划篇 项目分析 经双方确定合作关系后，我公司在对该项目进行更深入调查研 究后，在以后的定位报告中详细阐述。

简单阐述如下 项目优势项目周边方圆公里之内没有家汽车 店和泗阳县没有家规模化的集销售经营维修服务五金配件等 体化的机电项目，对面金三角建材城，西面新东方商城的建设加速 了新商圈的形成且项目所处位置交通非常便利新建汽车站在项目 旁 项目劣势区域经济比较形象化，属县级市，城市规模 不大，人气相对不足。

地段位置稍偏，距现有商业中心相距较远。

导 致市场培育起较长。

项目机会市场呼唤的诞生，以尽快达到服务需求。

该 地区经济发展很快，带动购买力。

项目威胁相距不到公里的宿迁市规模宏大的分应针对边缘市场进 行定位，特别在形象及户型的设计绿化环境功能设施配套物业 管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营的失败。

现 在设计的户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须 遵循以下原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于降低公摊率的原则 有利于资产增值的原则 业态规划定位 统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机 电城有较高的信息能见度。

合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。

沿街路灯大楼光彩工程等。

人流车流的动线设计，形成对人车的有效引相类似 的项目，同质化经营将构成重叠经营现象，导致市场竞争激烈，必将 给我们后期招商经营带来压力。

项目关键不利因素及应对策略根据现有的规划来看配套 仓储物流设施不完善，给未来招商经营带来难度当地人们文化素 质不高，导致以中低档经营为主产业形象比较乱，也会导致名牌产 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。

二项目定位 项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，待我公司进行深入的市场调 查后，在贵公司现有的规划定位基础上，根据我公司现有的资源经过 论证后得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研 究和制定。

形象定位 形象定位是整个项目的灵魂，它体现了项目的气质，当人们看 到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目 区，必须确定厂商及代理商后才能确定。

住宅部分应针对边缘市场进 行定位，特别在形象及户型的设计绿化环境功能设施配套物业 管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营的失败。

现 在设计的户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须 遵循以下原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于降低公摊率的原则 有利于资产增值的原则 业态规划定位 统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机 电城有较高的信息能见度。

合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。

沿街路灯大楼光彩工程等。

主办谈判技巧，增加招商的成 功率。

七价格策略 商铺租金价格考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速 度，整体采取统租金的额度先低后高的租金价格策略，并逐