工程。

本项目的落成，方面将弥补市家居建材行业这市场空白，为广大经营 户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。

项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目 地块的商业价值，增加了项目开发难度。

项目为广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广 场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

项目地块价值分析 市商业核心区域为广场和山。

商圈是以广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场 发展结果。

商圈集中了市政府检查院法院银行等大量的政府机关单位金 融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使 成为最具商业价值的核心商业区域，且有取代广场之势。

本项目距商圈仅米左右，商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区 域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到商之内， 市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金 将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程 度的改观和突破。

以上数据来源娄底及相关政府报告文件资料等 市商业发展历史沿革 回顾市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前市的商业经营环境 规模消费水平均与上世纪年代有了质量上的飞跃。

第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以项目 代表该项目。

以下简称本项目。

项目开发背景 项目位于市路与路交汇处，属矿公司用地。

宗地面积约 平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。

项目地块为典型的城市二级综合用 地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，市房产 开发投资公司成功竞标获得使用权。

该地块土地年限达年，在般的商住用地年 限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持， 将获得开发政策性优惠。

可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目商圈的影响。

因此，经济发展 趋势市民投资消费需求商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使 项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异 化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势商圈的发展势头，彻底改变目前本 项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与广场形成三 点成线的商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商 业环境有待改善。

但较为适应房地产市场单个项目总量应有所控 制的特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但 需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与路芙 蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发 过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环 境，组合更强势的项目发展团队。

目前市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因房地产市场属 起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将 使本项目所处的区位环 境，对该地块价值进行合理的评估。

对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分 区等提出相应的建议。

结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益 环境效益方面的可行性。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目