，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去 化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品本项目地块位置优于地块，未来合 肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。

市场供需分析 全市供应分析 据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售 面积为万。

其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。

年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率 计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。

按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约 为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。

全市需求分析 年商品房销售情况 年年年 住宅销售面积万万万 商品房空置面 积万万万 住宅空置面积万万 据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约 为万，年商品住宅年均去化率约在万。

由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万， 年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。

从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合 肥城市化进程的加快。

项目区域供需分析 目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元 ，酒店式单身公寓售价元。

区域项目情况 项目名称规模万物业类型销售均价元去化率 春天里高层 中海原山高层别墅高层均价别墅万让金 契税土地款 二前期开发费用 三规费 四建安工程费 高层 地下室含桩基基坑围护 商铺成本含装饰工程 五配套费用 智能化 道路及管线绿化 供电供水煤气有线电信 六不可预见费预备费以上二四项总和的 七期间费用 管理费用以上二六项之和的 销售费用销售总额的 财务费用 营业税销售总额的 土地增值税按销售总额的预缴 税前利润 所得税按计算 税后利润 投资利润率税后 主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。

随着土地资 源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。

项目的获取和开发具有可行性。

市场环境方面 据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛， 随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房 地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。

因此， 房产项目的开发风险可控，具有可行性。

规划指标方面 高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。

项目的容积率虽然 要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。

项目住宅产品走中端路线，以短 平快为主要操盘思万套起 西城山水居高层 国光山水间多层小高层高层高层小高层 乐客来国际广 场 公寓写字楼 商铺 公寓写字楼 商铺 起 通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目 已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为以上大户型。

特别是山水间项目近期开 盘共计推出余套住宅，排队拿号的人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。

中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开 盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。

特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。

项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来 看，该区域销售情况良好。

由于区域内近年来仅有年成交的宗住宅用地，未来项目 区域内竞争压力小。

另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置 到位，为项目开发销售提供了良好的区域环境支持。

小结 从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速 增长主要是因为合肥城市化进程的加快。

项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内， 其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。

楼市及个案