整体商业环境的改善，会带来更 多的商机。

四挑战 虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量 较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。

客源主要是以旅游团队和 人均 消费 水平 优势劣势 勇丽 美食 海鲜 城 元 中高档装修 服务比较周到，能够 注意细节 菜品质量较好 停车方便 位于青岛市公安局 对面，地理位置优越 餐厅主要经 营海鲜，菜品种 类少，特色不明 显 宴会包间客 人点菜不够方 便。

加州 风情 酒店 中高档餐饮 餐厅经营面积较大 酒店中餐厅融海鲜 粤菜鲁菜为体。

服务水平 般  肯德 基 元 装修较好，服务质量 标准 出品速度快，食用方 便 品牌深入人心，被大 众接受 规模较小 产品模式化， 种类口味单 除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店， 这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管 理方式，故未纳入对比范围。

四分析 根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在 以下优势及劣势 优势 地理位置优越 鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路 商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原 德国总督大楼等。

酒店功能齐全 鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位的中餐 厅，餐的毛利率确定 为，因此餐饮的毛利为元。

租赁收入 出租地方 单位租金元 平方米天 出租面积平 方米 租金收入 酒店大堂 地下中餐厅 地上餐厅 二期层 酒店大堂 总额 鹰谷万怡酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调 查，将上述数据需调整到原始数据的才符合此物业市场的租赁行 情，调整后的租赁收入为元。

会议收入 月平均万年平均万 成本费用预测 营业费用占营业收入的百分 比项目费用万元每年 人力资源费用工 项目概况及背景 青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业， 年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国 际控股公司在青岛的开发项目之。

青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期 建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层 为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地 下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上 层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮，三至十层为客房部分。

客房区房间数间套，普通标间间高级标间 间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套 房间高级套房间行政套房间复式套房 间房间残疾人房间女士房间十种房间 类型，因酒店是在公寓楼的基础上改餐位的西餐厅，餐位的红吧，个会议室，餐位的大堂 吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配 套设施相对完善。

二劣势 周边环境嘈杂，聚客能力差 虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大， 但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间 较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。

酒店周边道路狭窄，停车位少 酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄， 酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。

客房设计不合理 鹰谷万怡酒店有种客房类型，同客房类型的客房面积大小 不酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单 位面积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容 量有限，不利于商业布局和提升竞争力并且部分客房只用木板做成 割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感部分大床房，床宽只有 米。

餐饮客源结构单 鹰谷万怡酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队 用餐，参应客源结构单。

而酒店餐位的中餐厅，餐位的西 餐厅，餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营