北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建 筑中也没有此类设施。

随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越 旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。

根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂 定为元平方米日。

办公楼市场分析 上海写字楼市场自年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。

，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。

今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。

在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。

供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。

年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。

年的商品房上市节奏将明显加快。

今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。

因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。

商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。

商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。

年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。

今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。

总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。

在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。

商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。

从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。

相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。

到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心用按贷款万元两年利率左右计取，计万元。

销售税金及附加 销售税金及附加按销售收入的计取，计万元。

税前利润 扣除建设投资成本销售费用财务费用销售税金及附加后，项目的税前利润为万元。

所得税 所得税率按公司注册地税率计取。

税后利润 税前利润扣减所得税后所得。

目录 目录 总论 项目简介 建设地点 项目现状 项目总体规划要求 项目建筑面积指标 项目法人概况 编制依据 项目建设的必要性 主要经济技术指标 结论 二市场分析 上海房地产市场总体分析 商业用房市场分析 餐饮娱乐用房市场分析 办公楼市场分析 三投资估算与资金筹措 投资估算说明 建设投资 资金筹措 资金使用计划 四财务效益分析 财务评价编制依据 基础财务数据与说明 销售收入预测 办公楼出售出租收入 商场出售出租收入 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，餐饮娱乐出售出租收入 车位经营收入 项目的损益 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特 配售中心有限公司所有，年月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块 的资产转让合同附件，并获得了该地块的房地产权证。

根据普陀区人民政府总体 发展规划，为进步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇 爱特商城拆除，规划建设个集商业娱乐餐饮办公于体的综合商贸区，为此 上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司上海建配龙房地产开发有限公 司负责项目开发经营。

现项目方取得土地并前期投入约亿人民币，拟转