，按营业收入的 计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教 育发展费平抑基金等。

根据国家税收政策，销售税金和附加费按销 售收入的计算。

城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 土地增值税估算 根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含 加扣部分测算，本报告按增值额的计算。

企业所得税究 拆迁还建的规模及建设内容 开发项目的市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。

城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧 流量表三 附表现金流量表四 附表现金流量表五 附表自由现金流量表 附表项目偿债能力分析表 附件 附件企业法人营业执照 附件工程造价咨询企业甲级资质证书 附件会计师事务所执业证书 编制单位北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 湖北中安信会计师事务有限公司 编制时间年月日 目录 第部分总论 项目建设背景 项目概况 项目编制依据与研究范围 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 城中村改造的历史使命 第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 还建内容 拆迁还建的成本 第四部分开发项目的市场分析 武汉市的经济人文环境与城市概况 武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 武汉市房地产发展现状分析 本项目优势分析 第五部分项目选址与自然条件 项目地点 项目的自然条件 第六部分项目环境影响分析 项目建设期对环境的影响 运营期对环境的影响 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 投资估算 拆迁还建资金需求与筹措情况 贷款偿还 第八部分财务评价说明 财务评价的假设 财务评价的基准期 财务指标评价依据及说明 房地产总成本费用估算依据 销售收入估算依据 销售税金和附加估算 土地增值税估算 企业所得税估算 第九部分财务评价 财务指标分析 财务指标分析汇总表 第十部分偿债能力分析