„„„„ 敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 概率分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表附图 附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析 图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究结论 宗地基本情况 宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为 平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其际上是对项目息税后的盈利能力 的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投 资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资 盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回 收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地 投资在财务上的可行性。 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定预决算定额 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计 。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿 化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率 目录 研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地基本情 况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 剩余法求地 价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„ 研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地总体规划方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 最佳开发建设方案设 计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地地价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈利能力分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 税金计 算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 损益 表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地现金流量表与动态盈利分 析„„„„„„„„„„„„ 项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈亏平衡分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 概率分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表附图 附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析 图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究结论 宗地基本情况 宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为 平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅 平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定 幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年 期年，自年月日起到年月日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法 属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用