可行性研究 项目财务分析及评价 绪言 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现在。

项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情 况，市场定位思考如下 主要建设商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住 宅区学校和医院等。

地块位于安东路商圈的中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主 要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段的优质资源，项目内规划建设层超高层建筑，打造个集居住商务休闲购物 功能于体的高档生活圈。

项目产品定位 本项目建设内容为商业步行街大型综合商场酒店式公寓办公综合 楼高档住宅区学校和医院等。

地块周边楼盘产品览 项目名称定位 中央城商业步行街写字楼高层住宅万平方米，万商业建 筑 东商城地块亩容积率商住用途年月日摘牌 西商城地块商业住宅高层年月摘牌 东大坳地块商业住宅用途年月摘牌 金地国际花园高层住宅区，在建 由此可见，区域内物业类型丰富，以商业住宅为主，高投资收益是普遍采 取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下 安东路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口及附加 土地增值税 增值税返还涟水当地执行 利润总额 所得税 税后利润 如增加增值税返还利润总额为万元 如增加增值税返还税后利润总额为万元 本项目保守税前利润总额为万元 本项目保守税后利润总额为万元 以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指 标良好，项目可行。

市场及产品分析 地块资源分析 地块经济技术指标 总用地面积平方米 容积率 规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积 主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼 高档住宅区学校和医院等相关配套设施 地块环境 如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北 侧金城路西侧涟河风光带南侧。

南邻东商城西邻正在建设的中央城商业 步行街北边为沿河风光带。

地块南西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道，该地块位于涟水 县老城商圈的核心位臵，是涟水最具商业地产投资价值的位臵之。

地块拆迁安臵 该地块上建筑包括商业门面多层及单层住宅，主要口稠密，是个标准的优质 生活圈。

本项目需依托安东路商圈资源，打造个商业人气高适宜居住 可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以打造高档商 业步行街偏居住功能的高档住宅区形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑 部分商务功能。

项目客群定位 房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目 的是居住和投资并重。

辅助客群投资者 投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合商业步行街 高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。

延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年 轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分 型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高 端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。

三周边类似案例 中央城 总用地面积平方米 总况如下 单位办公用房主要有药监局武警中队看守所连城派出所红日 中学物价局堤防管理所涟城电管站农机局向阳小学仁慈医院。

经 过测算，在政府解决用地指标的情况下，上述搬迁异地重建费用约为万 元向阳小学仁慈医院就地安臵。

建议将向阳小学红日中学在本地块内规划重建，以增加地块附加值。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，住宅和商业拆迁安臵房有根据拆迁办提供数据住宅约平方 米，商业用房约平方米。

渠北路 北门广场涟河风光带 安东商业广场 苏果超市 安 东 中 路 常青东大道常青西大道 金 城 路 东商城地块年月日被摘