营风险 预警机制风险 项目开发经营策略及投资估算 假设预算开发方案 假设预算开发方案二 结论与建议 项目综合评价 结论 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地 块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。 地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号 项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东 用地面积亩 实际出让面积平方米 规划用地性质住宅 建筑容积率 建筑面积平方米 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为 准 土地使用权出让年限年 项目资源分析 方向资源照片 东 东面市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加。 年年底房价将止跌企稳。 虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国保增长的万亿资金投 入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资 本等，都对年房价的稳定起到积极作用。预计随着年第季度宏观经济的回暖，房 地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。 南京市房地产市场分析 年南京整体市场情况分析 成交量全方位大幅萎缩。 年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大 区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但 仍无法拉升全市成交量。 备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。 浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求的。 从房源总量来看，全年排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和 套，分别占全市总量的和，累计占全市总量的。从成交量来看，成交套数 排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量 和，累计占全市总量的。浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大 幅下调的前提下，虽实现了定的销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了 。 河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为首 河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。新 三区是在年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的降价保量 特征，取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率 急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市的格局。城区市场中，销售形势相对较 好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。 存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。 截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售 形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。 全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。 低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。 受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。 元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升 元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例 目录 项目背景 报告编制目的 项目概况 地块基本条件 土地交付条件及土地使用权出让年限 项目资源分析 基地资源评估表 项目开发经营环境分析 年全国房地产市场回顾 年国内房地产市场趋势预测 南京市房地产市场分析 年南京整体市场情况分析 年南京房地产市场政策回顾 年国内宏观环境展望 年月份南京房地产市场特征分析 年房地产市场趋势预测 区域房地产住宅市场研究 项目所处房地产板块市场特征分析 城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 项目区域主要竞争项目分析 主要在售竞争项目览表 后续市场供应预测 重点竞争个案分析 项目区域置业者分析 项目区域主要二手房情况分析 项目区域精选二手房源概况 项目区域二手房市场分析 项目开发经营分析及销售价格预判 项目综合分析分析 项目销售价格预判 建筑类型 销售价格建议 风险分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 定性分析 政策风险 区位竞争风险 行业市场竞争风险 技术风险 国际风险 经营风险 预警机制风险 项目开发经营策略及投资估算 假设预算开发方案 假设预算开发方案二 结论与建议 项目综合评价 结论 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地 块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。 地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号 项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东 用地面积亩 实际出让面积平方米 规划用地性质住宅 建筑容积率 建筑面积平方米 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为 准 土地使用权出让年限年 项目资源分析 方向资源照片 东 东面为友谊河，河边坡岸景观已做 好，水体水质较好，但缺少特色和维 护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新 村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总 参南京干休所接待处正在经营中 西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临 北地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 结论 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路