为项目的决策和实施提供可靠和准确的论 证。 市场分析 本项目的市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项 目自身所具有的优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能 目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。 宏观房地产市场分析 经济环境分析 目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有部分 认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的 系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有 定程度的帮助。南阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存 在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展 社会环境分析 我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高 要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。正常年景， 粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。 有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国 大优良品系之首。 工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。规模以上工 业增加值亿元，增长。现已初步形成机械电子石油化工冶金建材 纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金 冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等 企业已进入全国家主要企业行列。酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机 卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。家企业入选全 国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营 企业称号，个产品被评为中国名牌。光电电力生物质能等产业开始兴起，成 为南阳工业新亮点。 科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校， 劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。 综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其 中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。人均生产总值元，比上年增长。 三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第 产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。 南阳房地产市场现状分析 南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比， 还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力 还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪 失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前， 南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共 投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场 进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增 长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长 了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则， 整个市场已经进入了调整分化期。 二发展趋势目前开发商太多在册的就有家之多，还有相当数量挂靠正规在 册开发公司的无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本 万利的愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产 市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受 灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场 的两极分化。 三房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化当前南阳 房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化是市场的调整与分化大众市场与小 众市场在各自的领域内竞相成长二是政策的调整与分化房地产行业政策继续成熟化 趋同化稳定化标准化三是门槛的调整与分化政府将用新的技术性经济性 门槛适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平 竞争。 市场价格特征分析 年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局， 房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为元平方。但由于在建项目的 层次因为地段和配套的因素,销售价格相差很大，白河南的房价要比白河北的稍微便宜 点般来说就是以白河为分界，白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方 之，还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。 项目区域市场调研结果和分析结论 周边市场总体状况分析 白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市 公建和基础设施的完善，营造了良好的商业生活办公环境，吸引了大量企业商家和 城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到元 以上，处于南阳房地产市场的领导地位。同时，绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车 道，进步促进本区房地产的发展。 周边竞争性楼盘分析 万正大公馆 万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。位于南阳市白 河南岸，外部环境优越，交通便利。北临主干道长江路直通东西，西临嵩山路衔接白河 新桥，直抵解放广场小区总用地面积平方米，建筑面积平方米。南 阳母亲河白河臂弯轻轻拦，将它悉心呵护。项目由多栋多层组成，主要户型以三室二 厅二卫为主力户型。销售平均价为元左右。 目录 总论 项目概况 项目地址 项目名称 项目开发单位 开发商简况 公司概况 公司机构设置 公司理念 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 开发商战略发展的需要 主要技术经济指标 结论 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 研究工作的范围 市场分析 宏观房地产市场分析 经济环境分析 社会环境分析 技术环境分析 南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 南阳房地产市场现状分析 市场价格特征分析 项目区域市场调研结果和分析结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边市场总体状况分析 周边竞争性楼盘分析 项目的分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 市场分析结论及项目初步定位 市场分析结论 项目的功能定位 项目的目标市场定位 项目的初步价格定位 项目的建设条件 项目建设自然条件 项目建设用地条件 项目市政配套条件 项目的规划设计方案 规划设计方案的指导思想 总体设计思路 设计理念 环境景观 道路交通体系规划 公建配套 住宅类型 户型设计 专项设计 项目主要技术经济指标 项目的实施进度安排 项目进度安排依据 项目实施的进度安排 项目初步营销方案策划 营销理念 项目营销策略 营销准备 销售策略促销方式 价格定位 多层住宅价格确定 商铺价格确定 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 项目的总投资估算 项目总投资估算的依据 项目总投资估算的原则 项目总投资估算 项目总投资的资金来源 项目财务评价 财务评价基础数据的测算 财务盈利能力分析 不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 项目综合评价结论及建议 项目评价结论 合理化的建议 综合评价 附表 表投资估算表 表销售税金及附加估算表 表损益表 表现金流量表 表敏感性分析表投资变化 表敏感性分析表收入变化 总论 项目概况 项目地址 该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。 开发商简况 公司概况 河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是年月经河南省建设厅批准， 河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制 企业，法人代表单天才，组织机构代码企业法人营业执照注册号 税务登记证号，房地产开发资质为四级，注册资 金万，资产万，办公地址河南省南阳市梅溪路号，公司主要经营房地产开 发销售及售后服务。该公司于年在南阳市建设中路投资余万元开发建设商 业住宅五栋，总面积平方米，其中住宅平方米，商业门店平方米。 已交付使用，年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于年月 竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在年底 建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总 占地面积为亩，可建房屋平方米，其中商业门面房平方米， 住宅平方米，车库平方米，预计总费用万元，总销售收入亿 万元，可实现净利润万元。 公司机构设置 公司设置董事会，设董事长，总经理名，副总经理二名，设监事两名，企业共有 员工人，其中各类专业职称人员人中级职称人，初级职称人公司下设总 经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。 公司理念 以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超 越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力 和充满活力的现代化企业。 项目开发建设的必要性 加快城市改造的需要 近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化 市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城 区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位， 根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划 评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。 开发商战略发展的需要 该项目是老城改造的个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司 在房地产市场的知名度