方法的选取 分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称般环境，是指影响切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特 点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但般都应对政治经济 技术和社会这四大类影响企业的主要 外部环境因素进行分析。简单而言，称之为分析法。 作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类 型大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用个矩 阵的形式来表示，并且通过工具全面分析项目的宏观背景环境详细见 部分。 表分析方法组成要素 政治因素政策因素 国家地方政府宏观经济政策 国家地方政府土地政策 国家地方政府金融政策 国家地方政府税收政策 经济因素 城市经济发展状况与规划目标 城市产业结构发展状况 城市投资发展状况 社会要素 市区人口家庭数 居民社会生活与消费力 技术要素兼自然因素 规划发展的影响 宏观政策背景分析政治因素政策因素 观点 国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场严控整顿金融稳定房价 增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地 产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵 港房地产市场仍处于个健康合理的发展轨道上。 国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱 的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发 商更加有利。 金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，方面减缓 房地产投资的增速，另方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付款的提高 利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。 国家出台的系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕 地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。 就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有定影响，规范土地 运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀议确定了明年的八项经济工作任务，其中项就是完善和落 实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。具体表现在中国开始转变实 施了十年的稳健的货币政策，转而实施从紧的货币政策。可以预见的是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩的问题，这将会使得投资于房地产行业的 资金有所减少，对于给过热的中国房地产市场降温产生重要作用。 经济环境发展分析经济因素 城市经济发展状况与规划目标 观点 贵港市区位优势突出，可以接受南宁玉林等周边的辐射，在中国东盟贸 易区泛北部湾经济建设中发挥作用。 产业结构进步优化为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，而第三产业的 持续发展，为房地产业旅游业等发展提供良好的产业支持空间。 贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民的购房需 求。 贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市十五发展规划提出 的指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港文化贵港生态贵港和平安 贵港的总体要求，为贵港市房地产发展提供了强有力的经济支撑。 贵港市主要经济指标分析 和固定资产投资情况 表历年和固定资产投资增幅情况 年年年年年年年 亿元 增长率 固定资产投资总额 亿元 固定资产投资增长 率 资料来源广西年鉴，贵港统计局 亿元固定资产投资总额亿元 增长率固定资产投资增长率 图历年和固定资产投资增幅情况 从年至年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投 资额在年实现大幅度增长，为房地产业的发展奠定了稳定坚实的经济基础。 据国内外房地产行业的发展规律，增速人均与房地产行业发展 具有定的关系，如下表 表增速与房地产发展关系表 由此看出，贵港的房地产发展处于飞速发展的时期，城市经济的快速发展为 房地产提供了强有力的支撑作用。 从年开始，固定资产投资开始大于的增长幅度，主要是来自贵港 政府对城市的规划调整尤其是对港北区的规划定位而加大了城市基础设施投入， 基础环境的改善，为贵港房地产业的下阶段飞速发展注入了活力。 城市产业结构 表年城市产业结构 项目亿元年年年年年年 第产业 第二产业 第三产业 资料来源广西年鉴年贵港市国民经济和社会发展统计公报 增速小于 房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展 年年年年年年 单位亿元第产业第二产业第三产业 图年城市产业变化趋势 贵港政府近年不断促进产业优化升级，二三产业的比例不断提高，根据 贵港市政府的十五规划目标，未来五年内，二三产业结构调整为 ，贵港市的产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二 三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞的更为坚实的经济基础。 人均可支配收入 表年人均可支配收入 年年年 人均可支配收入元 资料来源广西年鉴 图年人均可支配收入变化趋势 最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，年区域人均可支配收入超过 了美元，达到元，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平 以及住宅消费需求将大幅度得到提升。 人均可支配收入元 年年年 人均可支配收入元 目录 城市宏观环境分析 城市概况 地域范围 行政区划 宏观环境分析 宏观环境分析方法的选取 宏观政策背景分析政治因素政策因素 经济环境发展分析经济因素 社会环境分析社会因素 城市规划发展分析技术要素兼自然因素 小结 总体市场分析 房地产现状分析 房产投资分析 施工面积与竣工面积比 销售面积与竣工面积比 住宅产能能差 住宅平均价格增长率走势分析 土地供应分析 城市房地产发展预测 住宅价格趋势预测 商业及商务价格预测 需求预测 区域环境分析 港北区发展分析 港北区概况 港北区与其他城区功能对比 港北区与其他城区居住价值竞争力对比 城北新区住宅板块规划发展分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,城北新区居住组团优劣势分析 优势分析 劣势分析 竞争环境分析 城市房地产发展格局 城市房地产各板块发展概况 竞争项目分析 楼盘分布概况 竞争项目的确定 主要竞争项目分析 次要竞争项目分析 潜在竞争项目分析 小结 城市代表性大盘分析 城市重点楼盘特征 城市住宅产品特征 项目市场空间与机会评价 需求客群分析 调研的基本情况 消费者调查数据分析, 消费者调查分析结论 结论与市场发展导向 宏观环境分析结论 总体市场分析结论 区域环境分析结论 竞争环境分析结论 需求客群分析结论 市场发展导向 工期及进度安排 资金筹资 财务评价 社会评价 风险评价 研究结论和建议 城市宏观环境分析 城市概况 地域范围 贵港市是座具有两千多年历史的古郡，也是座新兴内河港口城市，位于 广西东南部西江流域的中游。年月经国务院批准将原属玉林地区的贵 港市县级桂平市县级和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区港 南区覃塘区桂平市和平南县，总面积平方公里，总人口万。 行政区划 港北区全区总面积平方公里，总人口万人。其中城区人中 万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委市政府所在地，全市政治经济 文化中心和对外交往的窗口。 港南区全区辖乡镇，总面积平方公里，现总人口多万人。 覃塘区辖个乡镇，总人口万，其中壮族占，总面积平 方公里。 宏观环境分析 宏观环境分析方法的选取 分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称般环境，是指影响切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特 点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但般都应对政治经济 技术和社会这四大类影响企业的主要 外部环境因素进行分析。简单而言，称之为分析法。 作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类 型大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用个矩 阵的形式来表示，并且通过工具全面分析项目的宏观背景环境详细见 部分。 表分析方法组成要素 政治因素政策因素 国家地方政府宏观经济政策 国家地方政府土地政策 国家地方政府金融政策 国家地方政府税收政策 经济因素 城市经济发展状况与规划目标 城市产业结构发展状况 城市投资发展状况 社会要素 市区人口家庭数 居民社会生活与消费力 技术要素兼自然因素 规划发展的影响